의정부지방법원 2025타경63105. 파주시 파주읍 봉서리 메종드힐 103동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택 단위세대입니다. 감정가 335,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 56,310,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.07. 송파새마을금고 근저당권 252,000,000원이고, 이후 주식회사덕행 근저당 432,000,000원과 백창환·주식회사 라인이엔지의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 대상입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 경매’로 보면 안 됩니다. 건물 외부에는 공사대금 미납을 이유로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착돼 있고, 주식회사 덕행은 2025.07.01.자로 공사대금 360,000,000원의 유치권을 신고했습니다. 매각자료는 그 성립 여부를 불분명하다고 명시하고 있습니다. 따라서 5회 유찰로 낮아진 최저가 자체보다 유치권의 실제 점유, 공사채권 존재와 변제기, 점유의 적법성·계속성 등을 확인하는 것이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 33-56 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 박원휘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 56,310,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파새마을금고 / 1,226,482,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인
말소기준은 2024.02.07. 설정된 송파새마을금고 근저당권 252,000,000원입니다. 2024.04.19. 주식회사덕행 근저당권 432,000,000원, 2024.08.05. 백창환 가압류 56,849,400원, 2025.02.21. 주식회사 라인이엔지 가압류 10,500,000원과 2025.05.21. 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 점유자 2명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성복 | 2024.06.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍석균 | 2025.03.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자는 2명입니다. 이성복의 전입일은 2024.06.27., 홍석균은 2025.03.18.로 모두 말소기준권리인 2024.02.07.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계의 세부 내용은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,413,580원 |
| 1. 근저당 · 송파새마을금고 | 252,000,000원 | 54,896,420원 |
| 2. 근저당 · 주식회사덕행 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 백창환 | 56,849,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 라인이엔지 | 10,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 56,310,000원 가정 시 채권자 총 청구액 751,349,400원 중 54,896,420원만 배당되고 미배당액은 696,452,980원입니다. 매수인에게 등기상 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주소방서 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지. 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리형의 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당합니다.
- 현장 특이사항. 건물 외부에 공사대금 미납으로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 주식회사 덕행의 360,000,000원 공사대금 채권 존재, 공사계약·세금계산서·지급내역과 채권의 변제기를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 유치권은 점유가 핵심이므로 현장에 누가 어떤 방식으로 점유하고 있는지, 점유가 계속되고 있는지 확인해야 합니다.
- 두 점유자 확인. 이성복·홍석균은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 명도 대상과 실제 점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 5회 유찰됐다는 사실 자체를 가격 매력으로 해석하기보다, 유치권과 현장 상태가 반복 유찰에 어떤 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 가격에서는 채권자 총 청구액 751,349,400원 대비 미배당이 696,452,980원에 이릅니다. 채권관계와 명도 협상 환경을 함께 살펴야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격”보다 “유치권 성립 여부”가 먼저다
이 사건의 등기 구조만 보면 단순합니다. 말소기준은 송파새마을금고 근저당이고 그 뒤의 권리들은 모두 소멸합니다. 확인된 점유자 2명도 후순위 전입이라 대항력이 없고, 매수인에게 등기상 승계되는 금액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 56,310,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 매력적인 경매라고 결론낼 수는 없습니다. 별도로 신고된 360,000,000원 유치권의 성립 여부가 불분명하고, 현장에는 실제 유치권 행사 현수막까지 확인됐습니다. 다세대주택이라는 용도와 5회 유찰 이력까지 겹친 만큼, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 유치권을 법률·현장 양쪽에서 해소할 수 있느냐입니다. 등기는 단순하지만 현장 리스크는 큰 사건으로 보는 것이 맞습니다.
