의정부지방법원 2025타경63105. 파주시 파주읍 봉서리 메종드힐 103동 4층401호 다세대주택입니다. 소유자는 박원휘이며, 2024.02.07. 송파새마을금고의 채권최고액 264,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.04.19. 주식회사덕행 근저당 432,000,000원, 백창환 가압류 56,849,400원, 주식회사 라인이엔지 가압류 10,500,000원과 경매개시결정이 이어졌고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리순서만 보면 매수인이 등기상 후순위 권리를 떠안을 구조는 아닙니다. 현황조사에 나타난 이성복은 2024.06.27., 홍석균은 2025.03.18. 전입해 모두 2024.02.07. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63105 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 박원휘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 57,140,000원 |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 송파새마을금고 / 1,226,482,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.07. 송파새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 주식회사덕행의 근저당과 두 건의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 점유자 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성복 | 2024.06.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍석균 | 2025.03.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2024.02.07.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 조사된 점유자는 2명입니다.
③ 가격·유찰 흐름 — 감정가 340,000,000원에서 5회 유찰
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 57,140,000원 | 707,637,920원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 39,998,000원 | 724,471,364원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.23% | 27,998,600원 | 736,254,775원 | 0원 |
현재 최저매각가는 57,140,000원으로 감정가 340,000,000원의 16.81% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장가격 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 5회 유찰과 유치권 신고가 함께 존재하므로 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,428,520원 |
| 1. 근저당 · 송파새마을금고 | 264,000,000원 | 55,711,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사덕행 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 백창환 | 56,849,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 라인이엔지 | 10,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 송파새마을금고도 전액 배당받지 못하고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 총 미배당은 707,637,920원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 현장 특이사항. 건물 외부에 공사대금 미납으로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 주식회사덕행의 2025.07.01.자 360,000,000원 유치권 신고를 최우선으로 검증해야 합니다.
- 점유관계. 이성복·홍석균의 실제 점유 여부와 점유 부분, 보증금·임대차관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 유치권 신고 내용은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 총 미배당이 707,637,920원에 이르며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 57,140,000원이 시장가격 대비 저렴하다고 단정하지 말고 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 원자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “유치권이 성립하느냐”가 먼저다
등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.07. 송파새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 2명도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 이 사건은 그 숫자만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 감정가 340,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 57,140,000원까지 내려왔지만, 360,000,000원의 유치권 신고가 있고 현장에도 유치권 행사 현수막이 존재합니다. 성립 여부는 불분명합니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 유치권 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
