의정부지방법원 2025타경63105. 파주시 파주읍 봉서리 메종드힐 103동 1층 102호, 감정 이용상태가 다세대주택 단위세대인 물건입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.07. 송파새마을금고 근저당권 228,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사민우 근저당권 24,000,000원, 임인철 근저당권 400,000,000원, 백창환 가압류 56,849,400원, 주식회사 라인이엔지 가압류 10,500,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
전입자는 이성복·홍석균 두 명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당모형에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건의 난도는 등기부보다 유치권 신고에 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 없다고 적혀 있지만, 주식회사 덕행이 2025.07.01. 공사대금 360,000,000원의 유치권을 신고했고 그 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대 · 철근콘크리트구조 4층건 내 1층 |
| 소유자 | 박원휘 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 46,560,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파새마을금고 / 1,226,482,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2024.02.07. 송파새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권 2건, 가압류 2건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 전입자 2명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 배당모형 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성복 | 2024.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍석균 | 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·유찰 구조 — 16.81%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
감정가 277,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,560,000원, 감정가의 16.81% 수준입니다. 하지만 이 숫자는 감정가 대비 낙폭일 뿐, 실제 거래시장 대비 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 특히 이 사건은 가격보다 먼저 유치권 성립 여부와 점유관계를 해결해야 하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,238,080원 |
| 1. 근저당 · 송파새마을금고 | 228,000,000원 | 45,321,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사민우 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임인철 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 백창환 | 56,849,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 라인이엔지 | 10,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권 합계 719,349,400원 중 45,321,920원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 674,027,480원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주소방서 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당합니다.
- 현장 특이사항. 건물 외부에 공사대금 미납으로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 주식회사 덕행의 공사대금 360,000,000원이 실제 존재하는지, 공사계약·세금계산서·지급내역 등을 확인해야 합니다.
- 점유 계속성 확인. 유치권은 점유가 핵심이므로 신고인이 현재 실제로 목적물을 점유하고 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이성복·홍석균은 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 이 사건은 유치권 검증이 가격 판단보다 먼저입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 674,027,480원 발생해도 등기상 후순위 채권이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 다만 유치권 주장은 별도 검토 대상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “46,560,000원”보다 먼저 볼 숫자는 “360,000,000원”
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 2024.02.07. 송파새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 두 전입자도 대항력이 없습니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 주식회사 덕행의 공사대금 360,000,000원 유치권 신고입니다. 성립 여부가 불분명하고 외부 현수막까지 확인된 이상, 5회 유찰과 46,560,000원의 최저가만으로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 유치권 검증 전에는 고위험. 이 물건의 승부처는 가격이 아니라 유치권의 성립과 점유 사실을 얼마나 확실히 걷어내느냐입니다.
