의정부지방법원 2025타경63105. 파주시 파주읍 봉서리 ‘메종드힐’ 103동 3층 301호의 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 박원휘이고, 2024년 2월 7일 송파새마을금고가 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 주식회사덕행의 근저당, 백창환·주식회사 라인이엔지의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
전입자로 조사된 이성복은 2024년 6월 27일, 홍석균은 2025년 3월 18일 전입했습니다. 두 사람 모두 2024년 2월 7일 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 임차인 2명으로, 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다.
문제는 등기 밖에서 제기된 유치권 신고입니다. 주식회사 덕행은 2025년 7월 1일 공사대금 360,000,000원의 유치권을 신고했고, 감정평가 현장에서도 건물 외부에 공사대금 미납을 이유로 유치권 행사 중이라는 현수막이 확인됐습니다. 매각물건명세서상 유치권의 성립 여부는 불분명하다고 적시되어 있으므로, 이 부분을 해소하지 않은 채 최저가만 기준으로 투자 판단을 내리는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 박원휘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 49,580,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파새마을금고 / 1,226,482,310원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.07. 송파새마을금고 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 유치권은 별도 검증
말소기준은 2024.02.07. 송파새마을금고 근저당입니다. 뒤에 설정된 주식회사덕행 근저당 432,000,000원, 백창환 가압류 56,849,400원, 주식회사 라인이엔지 가압류 10,500,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 전입자 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성복 | 2024.06.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 홍석균 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
두 전입일 모두 말소기준일인 2024.02.07. 이후입니다. 따라서 두 임차인의 보증금이 얼마인지와 무관하게 선순위 임차인의 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위와 최우선·우선변제 여부는 별도로 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 4,958만원만 보면 안 되는 이유
현재 최저매각가는 49,580,000원으로 감정가 295,000,000원의 16.81%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이번 사건은 최저가를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 유치권 신고액 360,000,000원이 감정가보다도 크고, 이미 5회 유찰된 사실 자체가 시장이 단순한 감정가 할인만으로 접근하지 않았음을 보여주는 경고 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,292,440원 |
| 1. 근저당 · 송파새마을금고 | 240,000,000원 | 48,287,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사덕행 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 백창환 | 56,849,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 라인이엔지 | 10,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 총 채권액 739,349,400원 가운데 48,287,560원만 배당되고, 미배당액은 691,061,840원입니다. 등기상 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 단, 유치권 신고는 이 배당표와 별개의 검증 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물이며 외벽은 벽돌붙임·드라이비트마감, 내부는 벽지·타일·내장바닥재 등으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 파주소방서 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가에서는 제반 교통상황을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 6m 도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 제한보호구역입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 주변에 농경지와 근린생활시설이 혼재하며, 본 경매도 이미 5회 유찰됐습니다. 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 매수 수요와 유치권 해소 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 주식회사 덕행의 공사대금 360,000,000원 발생 근거, 공사계약서·세금계산서·공사내역, 변제기, 채권과 목적물의 견련성, 실제 점유 주체와 점유 계속성을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 외부에 유치권 행사 현수막이 부착돼 있었습니다. 현재 실제 점유자가 누구인지와 점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 이성복·홍석균은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조하세요.
- 최저가 착시 경계. 49,580,000원은 감정가의 16.81%지만, 유치권 문제가 해소되지 않은 상태에서는 ‘감정가 대비 할인율’을 수익성으로 바로 치환할 수 없습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 34,706,000원, 7회 유찰 시 24,294,200원이지만, 가격이 더 내려가도 유치권 성립 위험 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “4,958만원”보다 “유치권 3.6억”을 먼저 보라
이 사건은 표면만 보면 감정가 295,000,000원에서 5회 유찰돼 49,580,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하고 전입자 2명의 대항력도 없어 구조가 단순해 보입니다. 하지만 주식회사 덕행의 360,000,000원 유치권 신고가 있고, 감정 현장에도 공사대금 미납에 따른 유치권 행사 현수막이 확인됐습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “유치권 성립 여부를 확인하기 전에는 가격을 평가할 수 없다”입니다. 등기상 인수 0원이라는 장점보다, 성립 여부가 불분명한 대규모 유치권과 5회 유찰이라는 경고가 더 큽니다. 권리등기 자체는 정리되지만, 유치권 검증 전 입찰 매력도는 낮은 사건으로 보는 것이 타당합니다.
