대전지방법원 2023타경1328. 공주시 신관동 동양프라자 1층108호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 50,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 24,500,000원, 감정가의 49%입니다. 현재 소유자는 김송옥이며, 2016.02.19 광석농업협동조합의 채권최고액 2,158,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.07.10 박정민의 채권최고액 175,500,000원 근저당권, 2023.11.10 광석농업협동조합의 임의경매개시결정, 2023.12.19 공주시 압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1328 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 번영1로 64-1, 1층108호 (신관동,동양프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설로 이용 중 |
| 건물 | 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제108호 외 6개호 |
| 소유자 | 김송옥 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 24,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광석농업협동조합 / 1,769,731,324원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 용도지역 | 준주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.02.19 광석농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,158,000,000원이며 공동담보목록 제2016-51호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 박정민 근저당권과 현재의 임의경매개시결정, 공주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 24,500,000원은 감정가 50,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 24,500,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 17,150,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 12,005,000원 | 0원 |
인수액이 0원이므로 각 회차의 실질취득금액은 배당 시뮬레이션상 매각가와 같습니다. 다만 이 물건은 판매시설입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균으로 가격을 바로 대조할 자료가 없으므로, 현재 가격 판단의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 실제 임대수익·공실·점유상태와 현지 매매가격을 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,000원 |
| 2. 근저당 · 광석농업협동조합 | 2,158,000,000원 | 23,659,000원 |
| 3. 근저당 · 박정민 | 175,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 합계는 2,333,500,000원, 예상 배당액은 23,659,000원이며 미배당액은 2,309,841,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 배당 구조 — 낙찰가가 내려가도 후순위 채권 미배당만 커진다
| 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 23,659,000원 | 2,309,841,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 16,441,300원 | 2,317,058,700원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 11,388,910원 | 2,322,111,090원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 1,769,731,324원입니다. 현재 회차에서는 그중 23,659,000원이 배당되는 시나리오이고, 3회 유찰 시 16,441,300원, 4회 유찰 시 11,388,910원으로 낮아집니다. 어느 시나리오에서도 신청채권은 전액 충족되지 않으며, 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 기호(1-7)는 판매시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린시설 관점에서 판단해야 합니다.
- 입지. 공주시 신관동 소재 신관초등학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·주택·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m 내외 포장도로와 남동측 약 8m 내외 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물이며 외벽은 석재붙임·드라이비트 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 급배수 위생설비·승강기설비·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 7필 일단의 상업용 건부지이고 용도지역은 준주거지역입니다. 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이미 2회 유찰된 판매시설이므로 실제 수요와 매각 가능성은 현장 상권·점유·임대수익을 확인해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문으로 실제 영업자·점유자를 확인하고 인도 가능성을 점검해야 합니다.
- 사업자등록 확인. 판매시설은 주거용 임차인과 다른 권리관계가 문제될 수 있으므로 점유자의 사업자등록·임대차관계를 원본 자료와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 24,500,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 유사 상가 매매가·임대료·공실 여부와 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 광석농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2016-51호가 기재되어 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 체납비용 확인. 관리비·공용부분 체납 등 낙찰 후 비용이 발생할 수 있으므로 관리주체에 확인해야 합니다.
- 도로·상권 확인. 도로 접근성은 확보되어 있으나 판매시설의 실사용 가치와 환금성은 유동인구·상권·공실 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상가의 실제 가치’를 봐야 한다
이 물건은 2016.02.19 광석농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체보다 더 중요한 문제는 가격과 점유입니다.
현재 최저가는 24,500,000원으로 감정가 50,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없고 판매시설의 임대관계도 미상입니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, “2회 유찰된 이유가 무엇인지 확인해야 하는 물건”으로 접근하는 편이 맞습니다. 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류 — 현장 점유와 상권·임대수익을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
