대전지방법원 2023타경1328. 공주시 신관동 동양프라자 1층 117호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 김송옥은 2011.09.23 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2016.02.19 설정된 광석농업협동조합의 채권최고액 2,158,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 공주시 압류, 박정민 근저당, 경매개시결정, 제주특별자치도 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등기상 과거 2011.09.23 논산계룡축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당도 있었지만, 이 권리는 2016.03.10 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1328 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 번영1로 64-1, 1층117호 (신관동, 동양프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 판매시설로 이용 중 |
| 건물 | 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김송옥 · 2011.09.23 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 2,610,000,000원 / 1,278,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광석농업협동조합 / 1,769,731,324원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.02.19 광석농업협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 2011년 논산계룡축산업협동조합 근저당은 2016.03.10 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 공주시 압류, 박정민 근저당, 광석농업협동조합의 임의경매개시결정, 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 49% 할인보다 먼저 볼 것
현재 최저매각가는 1,278,900,000원으로 감정가 2,610,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이지만, 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 아닙니다. 이 물건은 아파트가 아니라 판매시설로 이용 중인 근린시설이고, 실제 환금성은 해당 상가의 이용상태와 물건 상태를 함께 봐야 합니다.
또 하나의 핵심은 매각물건명세서 비고에 기재된 “대장상 위반건축물임” 표시입니다. 감정평가의 공부와의 차이는 ‘-’로 기재돼 있으나, 입찰 판단에서는 매각물건명세서의 위반건축물 표시 자체를 별도의 위험요인으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,278,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,189,000원 |
| 2. 근저당 · 광석농업협동조합 | 2,158,000,000원 | 1,263,711,000원 |
| 3. 근저당 · 박정민 | 175,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 전체 채권최고액 합계 2,333,500,000원 중 1,263,711,000원이 배당되고, 미배당액은 1,069,789,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,278,900,000원 | 1,263,711,000원 | 1,069,789,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 895,230,000원 | 883,877,700원 | 1,449,622,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 626,661,000원 | 617,994,390원 | 1,715,505,610원 | 0원 |
현재 회차에서도 광석농업협동조합의 신청채권액 1,769,731,324원은 전액 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에는 매각가격이 각각 895,230,000원, 626,661,000원으로 내려가면서 채권자 미배당은 각각 1,449,622,300원, 1,715,505,610원으로 확대됩니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다.
- 입지. 공주시 신관동 소재 신관초등학교 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·주택·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다. 북서측 약 30m 내외 포장도로와 남동측 약 8m 내외 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물이며 외벽은 석재붙임·드라이비트 마감, 창호는 샷시창호입니다. 급배수 위생설비·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 이용이며 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
- 규제. 하수처리구역·가축사육제한구역·도시지역·준주거지역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서 비고에 “대장상 위반건축물임”이 기재돼 있습니다. 구체적인 위반 내용과 현재 상태를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 판매시설의 실제 점유자를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 기준 분리. 현재 최저가 1,278,900,000원은 감정가의 49%지만, 감정가 할인율만으로 시장가 대비 저가라고 판단하지 마십시오.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 1,069,789,000원은 크지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동 항목. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았다고 기재돼 있으므로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
- 기일 확인. 매각기일은 2026.08.18입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’가 더 중요하다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2016년 광석농업협동조합 근저당이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수보다 더 중요한 변수는 다른 곳에 있습니다.
현재 최저가는 감정가 2,610,000,000원의 49%인 1,278,900,000원까지 내려왔지만, 판매시설이라는 용도, 2회 유찰, 임대관계 미상, 매각물건명세서상 대장상 위반건축물 표시가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 “49%니까 싸다”가 아니라 “인수는 0원이지만 물건 상태와 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 한다”입니다. 권리만 놓고는 단순하지만, 입찰 판단 난도까지 낮다고 볼 사건은 아닙니다.
