최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준권리인 2016.02.19 광석농업협동조합 근저당보다 앞선 2002.02.26 소유권이전청구권 가등기가 등기상 남아 있고, 제공된 권리판정상 매수인 인수입니다. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 선순위 가등기의 종류와 효력을 확인하기 전에는 33,320,000원이라는 최저가만 보고 접근할 수 없는 물건입니다.
대전지방법원 2023타경1328. 공주시 신관동 동양프라자 제1층 제114호, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 33,320,000원으로 감정가 68,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 등기 순서를 보면 단순한 저가 매각물건으로 볼 수 없습니다. 현 소유자는 김송옥이고, 현재 사건의 말소기준권리는 2016.02.19 설정된 광석농업협동조합 근저당권입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2002.02.26 나상열 명의의 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 권리는 제공된 판정에서 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
반면 2023.07.10 박정민 근저당, 2023.11.10 광석농업협동조합의 임의경매개시결정, 2023.12.19 공주시 압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 즉 이 사건은 후순위 권리보다 선순위 가등기의 실체 확인이 압도적으로 중요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1328 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 번영1로 64-1, 1층114호 (신관동,동양프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김송옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 33,320,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 감정가의 49% |
| 청구액 | 1,769,731,324원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 2016.02.19 광석농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,158,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
과거 등기에는 다수의 가압류·압류·근저당·경매개시결정이 존재하지만 상당수가 이미 말소되었습니다. 2013.04.08 임의경매 매각으로 김정인이 소유권을 취득했고, 2013.05.06 김송옥에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 살아 있는 경매 관련 핵심 흐름은 2016년 광석농업협동조합 근저당, 2023년 박정민 근저당, 2023년 현 경매개시결정과 공주시 압류입니다.
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 점유 및 실제 사용관계는 별도 확인이 필요합니다. 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 같은 의미가 아닙니다.
② 가격 판단 — 49%보다 권리확정이 먼저다
현재 최저매각가는 33,320,000원으로 감정가 68,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐고, 한 번 더 유찰되면 제공된 시나리오상 23,324,000원, 4회 유찰 시에는 16,326,799원까지 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 33,320,000원 | 2,301,179,760원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 23,324,000원 | 2,310,995,832원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 16,326,799원 | 2,317,867,083원 |
실거래 비교자료는 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 판매시설은 주거용처럼 단순한 동일평형 평균으로 판단하기 어렵고, 이 사건은 선순위 가등기라는 권리 불확실성이 남아 있으므로 감정가 대비 할인율 자체를 투자매력으로 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 999,760원 |
| 2. 근저당 · 광석농업협동조합 | 2,158,000,000원 | 32,320,240원 |
| 3. 근저당 · 박정민 | 175,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 33,320,000원 가정 시 집행비용 999,760원을 제외한 32,320,240원이 광석농업협동조합에 배당되고, 박정민 근저당과 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 2,301,179,760원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 이는 별도로 표시된 선순위 가등기의 법적 효력 확인을 대신하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 동양프라자 지상 3층 건물의 1층 판매시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 신관초등학교 남서측 인근이며 근린생활시설·주택·아파트 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있으며, 북서측 약 30m 포장도로와 남동측 약 8m 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 설비. 급배수 위생설비·승강기설비·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지이며 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철골조 스라브지붕 구조이며 외벽은 석재붙임·드라이비트, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·효력 확인. 2002.02.26 갑구 8번 소유권이전청구권 가등기의 종류와 현재 효력을 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 인수 여부 재검증. 제공된 판정은 해당 가등기를 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류하고 있습니다. 이 부분이 입찰 판단의 출발점입니다.
- 49% 할인율을 시세로 착각하지 않기. 실거래 비교자료가 없어 33,320,000원이 시장가 대비 저렴한지는 확인되지 않습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 영업·사용관계를 확인해야 합니다.
- 후순위 소멸 확인. 광석농업협동조합 근저당 이후 박정민 근저당·경매개시결정·공주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “선순위 가등기”가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 68,000,000원에서 2회 유찰돼 33,320,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 순위가 먼저입니다. 2016.02.19 광석농업협동조합 근저당이 말소기준인데, 그보다 앞선 2002.02.26 나상열 명의 소유권이전청구권 가등기가 존재하고 제공된 판정은 이를 매수인 인수로 보고 있습니다.
후순위 근저당과 압류가 소멸하고 배당표상 인수액이 0원이라는 점만으로는 충분하지 않습니다. 더구나 실제 임대관계도 미상이고, 시장 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 권리확정 전에는 가격 메리트를 평가할 단계가 아니다.”입니다. 가등기 실체가 안전하게 해소되는 것이 확인되지 않는 한, 현재 49%라는 숫자만으로 접근하기에는 권리 리스크가 큰 사건입니다.
