대전지방법원 공주지원 2023타경1328. 공주시 신관동 동양프라자 1층 114호 판매시설입니다. 현재 소유자는 김송옥이며, 2013년 5월 매매로 소유권을 취득했습니다. 이후 2016년 광석농업협동조합 앞으로 채권최고액 2,158,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2023년 광석농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
이 사건의 특징은 감정가와 담보채권 규모의 큰 차이입니다. 감정가는 68,000,000원인데 말소기준 근저당의 채권최고액은 2,158,000,000원입니다. 다만 해당 근저당은 공동담보로 기재되어 있어, 채권최고액 전부를 이 점포 하나의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 경매신청 청구금액은 1,769,731,324원입니다.
반복 유찰로 최저가격이 상당히 낮아졌지만, 근린·판매시설은 주거용 부동산과 달리 상권, 실제 점유, 임대료, 공실 가능성에 따라 매매가격이 크게 달라질 수 있습니다. 지금 확인해야 할 핵심은 낙찰가의 낮고 높음이 아니라 권리의 확실성과 시장에서 다시 팔릴 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 공주지원 2023타경1328 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 번영1로 64-1, 1층 114호 (신관동, 동양프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 판매시설 |
| 건물 구조 | 철골조 슬래브지붕 지상 3층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김송옥 (2013.05.06. 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 16,327,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 (감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 광석농업협동조합 |
| 경매신청 청구금액 | 1,769,731,324원 |
| 말소기준권리 | 2016.02.19. 을구 15번 광석농업협동조합 근저당권 |
| 말소기준 채권최고액 | 2,158,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 등기부 발급 기준 | 2026.08.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 가등기가 관건
권리분석의 기준점은 2016.02.19. 을구 15번 광석농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당 이후 설정된 박정민의 근저당권과 공주시 압류, 광석농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
하지만 그보다 앞선 갑구 8번을 반드시 따로 봐야 합니다. 2002.02.26. 등기에는 소유권이전청구권가등기에 따른 소유권이전이 기재되어 있고, 권리 검토상 말소기준 이전의 인수 가능 항목으로 표시되어 있습니다. 특히 해당 기록은 가등기뿐 아니라 소유권이전까지 함께 기재되어 있으며, 이후 2013년 임의경매 매각과 소유권이전 이력도 존재합니다.
갑구 8번과 별개로, 을구 14번 논산계룡축산업협동조합 근저당권 81,900,000원은 2016.03.10. 말소됐습니다. 과거 우리은행 근저당과 가압류·압류 등도 2013년 경매 매각이나 개별 말소등기를 통해 정리된 이력이 확인됩니다. 현재 검토할 후순위 주요 권리는 광석농업협동조합, 박정민, 공주시 관련 등기입니다.
② 점유·임대차 — 임차인 신고는 없지만 현장 확인 필요
등기부상 과거 이효남 명의의 전세권 75,000,000원이 2002.09.06. 설정된 이력이 있지만, 이 전세권은 2003.08.07. 해지로 말소되었습니다. 이를 현재의 임차보증금이나 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
배당표상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 확인된 채권 및 권리관계에 따른 정량적 결과일 뿐, 미확인 점유자의 대항력·보증금 및 갑구 8번 권리 문제까지 해소되었다는 의미는 아닙니다. 실제 점유자가 존재할 경우 관련 요건과 배당 여부를 별도로 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 4회 유찰은 할인 근거가 아니라 검증 신호
현재 최저매각가는 감정가 68,000,000원의 24.01%인 16,327,000원입니다. 금액 자체만 보면 감정가와 차이가 매우 큽니다. 그러나 이 점포에 관해 비교할 만한 최근 실거래 가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭을 실제 시세 대비 할인폭으로 바꾸어 해석할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수(배당상) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 16,327,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 11,428,900원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 8,000,229원 | 0원 |
각 시나리오는 해당 금액에 매각된다는 가정에 따른 배당 계산입니다. 실제 후속 매각가격이나 낙찰 결과를 보장하지 않습니다. 인수액 0원은 확인된 배당상 채무 기준이며, 가등기·점유·임대차 관련 미확인 위험을 포함하지 않습니다.
가격 검증의 우선순위는 명확합니다. 동양프라자 내 유사한 점포의 최근 매매사례, 공실·임대료·관리비 수준, 1층 114호의 실제 접근성과 가시성, 그리고 매각 후 재판매 가능성을 확인해야 합니다. 낙찰가가 낮아도 장기간 비어 있거나 매수자를 찾기 어려운 점포라면 실질적인 경제적 이익이 작을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 693,886원 |
| 1. 을구 15번 · 광석농업협동조합 | 2,158,000,000원 | 15,633,114원 |
| 2. 을구 17번 · 박정민 | 175,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 16,327,000원 |
매각가격 16,327,000원에서 추정 집행비용 693,886원을 공제하면 15,633,114원이 배당재원으로 남습니다. 이 금액은 광석농업협동조합의 선순위 근저당에 배당되는 것으로 계산되며, 박정민 근저당권에는 배당금이 돌아가지 않습니다. 소유자 교부금도 0원입니다.
| 담보채권최고액 합계 | 2,333,500,000원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 15,633,114원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 2,317,866,886원 |
| 신청채권자 청구금액 | 1,769,731,324원 |
| 신청채권자 예상배당 | 15,633,114원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 배당상 인수채무 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 신관동 신관초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 건물. 동양프라자는 철골조 슬래브지붕 지상 3층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·드라이비트 등으로 마감되어 있으며, 급배수 위생설비와 승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 집합건물로, 실제 영업·임대 가능성을 중심으로 경제성을 평가해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있습니다. 북서측 약 30m 포장도로와 남동측 약 8m 포장도로를 통해 진출입합니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 토지. 관련 토지는 7필지 일단의 상업용 건부지이며, 용도지역은 준주거지역입니다. 중점경관관리구역, 하수처리구역 및 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지 지표. 토지 관련 공시지가 1,017,000원/㎡, 토지면적 265.2㎡가 확인됩니다. 이는 개별 점포의 전유면적이나 점포 자체 시세를 의미하지 않습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시가 없습니다. 다만 실제 내부 구조, 무단 변경 및 현장 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 4회 유찰된 판매시설이며 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 낮은 최저매각가에도 불구하고 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 8번 최우선 확인. 2002.02.26. 가등기 관련 소유권이전 기록의 종류·본등기 여부·잔존 효력을 확인하고, 2013년 경매 매각 및 소유권이전 기록과 연결해 검토하세요. 매수인 인수 가능성이 해소되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
- 매각물건명세서 확인. 인수되는 권리, 매각 제외 사항, 점유관계에 관한 특별매각조건을 직접 확인하세요. 등기부에 나타난 권리 소멸 여부와 법원의 매각조건이 일치하는지 대조해야 합니다.
- 점유자 및 사업자등록 조사. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 인도 시점 및 확정일자 등을 확인하여 대항력 가능성과 보증금 인수 위험을 판단해야 합니다.
- 공동담보 범위. 광석농업협동조합 근저당은 공동담보로 설정되어 있습니다. 담보목록과 공동담보물의 경매 진행 상황 및 실제 배당 관련 사항을 확인하세요.
- 공주시 압류와 조세채권. 2023.12.19. 공주시 압류등기가 존재합니다. 관련 세금의 법정기일·우선순위 및 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 최근 거래·임대 시세. 동양프라자 내 유사 점포의 최근 매매가격, 실제 임대료, 공실 및 관리비를 조사하세요. 감정가와 유찰가격만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 점포 현장 조사. 1층 114호의 출입구 위치, 전면 노출, 통행 동선, 시설 상태, 실제 영업 가능 여부 등을 확인하세요. 동일 건물 내에서도 점포 위치에 따라 환금성 차이가 클 수 있습니다.
- 미납 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납과 점유자 인도에 필요한 비용을 별도로 확인하세요. 배당표상 인수채무가 0원이어도 실질 취득에 수반되는 추가 비용은 발생할 수 있습니다.
- 매각기일 재확인. 2026.11.10. 매각 예정입니다. 입찰 전에 기일 변경 여부, 최신 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.
⑦ 종합 판단 — 가격보다 권리 확정이 먼저
| 말소기준권리 | 광석농업협동조합 근저당 (2016.02.19.) |
|---|---|
| 후순위 권리 | 원칙적으로 매각 소멸 |
| 선순위 확인사항 | 갑구 8번 가등기 관련 기록 |
| 임대차 | 확인된 신고 임차인 0명 · 임대관계 미상 |
| 예상 인수채무 | 배당상 0원 · 법적 인수 위험 별도 확인 |
| 가격 판단 | 최근 실거래 미확인 · 가격 메리트 불확정 |
| 환금성 판단 | 판매시설 · 4회 유찰 · 보수적 접근 |
| 입찰 판단 | 가등기·점유·시세 검증 전 보류 |
맺으며 — “감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다”
이 사건은 언뜻 보면 매우 큰 할인폭을 가진 경매물건입니다. 감정가 68,000,000원이 4회 유찰로 16,327,000원까지 내려왔고, 배당계산상 매수인 인수채무도 0원입니다.
하지만 결정적인 불확실성이 남아 있습니다. 2002년 갑구 8번 가등기 관련 소유권이전 기록은 현재 법적 효력을 반드시 확인해야 하고, 실제 임대관계도 명확하지 않습니다. 여기에 주거용이 아닌 판매시설이라는 특성과 4회 유찰, 실거래 시세 미확인이 더해집니다.
특히 감정가 대비 할인율이 아무리 크더라도, 실제 취득에 필요한 금액과 시장에서 거래될 가격을 비교하지 못하면 저렴한 매수인지 판단할 수 없습니다. 지금 단계에서 가격상 이익을 확정하거나 안전한 낙찰을 전제하는 것은 부적절합니다.
결론은 ‘입찰 검토 보류’입니다. 갑구 8번의 잔존 효력과 현장 점유·임대차를 먼저 확정하고, 유사 점포의 최근 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤에야 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 권리 검증 전에는 감정가의 24%라는 숫자만으로 응찰해서는 안 됩니다.
