대전지방법원 2023타경1328. 공주시 신관동 동양프라자 1층 112호 근린시설입니다. 감정평가상 건물 내 해당 물건들은 판매시설로 이용 중이고, 현재 최저매각가는 119,070,000원으로 감정가 243,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 권리입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.02.19. 광석농업협동조합 근저당권인데, 그보다 훨씬 앞선 2002.02.26. 갑구 7번 가등기가 남아 있고 말소기준 이전 권리로 표시돼 있습니다. 별도 주의사항에서도 이 가등기의 종류를 확인해야 한다고 명시되어 있습니다.
임차관계도 단순 소멸형으로 보면 안 됩니다. 이은정은 건물 전부를 대상으로 임대차계약일 2013.04.15., 점유개시일 2013.04.15., 사업자등록신청일과 확정일자 모두 2013.09.25.로 기재되어 있고, 2023.01.13. 상가건물임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 매수인에게 대항할 수 있으며 보증금 30,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1328 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 번영1로 64-1, 1층112호 (신관동,동양프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 |
| 소유자 | 김송옥 · 2013.03.15. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 119,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광석농업협동조합 / 1,769,731,324원 |
| 말소기준권리 | 2016.02.19. 을구 13번 광석농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18. |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
② 임차인 — 보증금 잔액 인수 문구가 명확하다
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은정 | 건물의 전부 | 30,000,000원 | 명세서상 대항 가능 | 미상 | 미변제 잔액 인수 |
| 임대차계약일 | 2013.04.15. |
|---|---|
| 점유개시일 | 2013.04.15. |
| 사업자등록신청일 | 2013.09.25. |
| 확정일자 | 2013.09.25. |
| 임차권등기 | 2023.01.13. · 보증금 30,000,000원 |
| 배당요구 | 2023.01.13. |
임차인은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 대항력 여부를 단순한 등기 순위만으로 판단하면 안 됩니다. 임차권등기 자체는 2023년으로 말소기준보다 뒤지만, 명세서가 별도로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이라고 명시하고 있기 때문입니다.
③ 가격 — 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 119,070,000원으로 감정가 243,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 83,349,000원, 4회 유찰 시 58,344,300원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건은 최근 실거래 가격과 직접 비교할 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 119,070,000원 | 116,603,020원 | 2,216,896,980원 |
| 3회 유찰 시 | 83,349,000원 | 81,448,718원 | 2,252,051,282원 |
| 4회 유찰 시 | 58,344,300원 | 56,894,103원 | 2,276,605,897원 |
매각대금이 내려갈수록 담보권자의 미배당액은 커집니다. 신청채권자 광석농업협동조합의 청구액은 1,769,731,324원이고, 현재 회차 예상배당 기준 배당액은 116,603,020원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 채권자의 미배당 자체가 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아니며, 매수인에게 중요한 것은 별도로 살아남는 선순위 권리와 임차보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,980원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 광석농업협동조합 | 2,158,000,000원 | 116,603,020원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 박정민 | 175,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 119,070,000원이 집행비용과 광석농업협동조합 배당으로 모두 소진됩니다. 다만 매각물건명세서는 이은정 임차보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하므로, 임차보증금의 실제 배당·미배당액을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 신관동 소재 신관초등학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·주택·아파트 등이 형성되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있습니다. 북서측 약 30m 포장도로와 남동측 약 8m 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물이며 외벽은 석재붙임·드라이비트 마감, 샷시창호가 적용되어 있습니다.
- 설비. 급배수 위생설비·승강기설비·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 7번 가등기 원본 확인. 2002.02.26. 가등기의 정확한 성격, 본등기 가능성, 현재 효력을 등기부 원문과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 이은정 보증금 30,000,000원이 실제 배당에서 얼마 변제되고 얼마가 잔존하는지 계산해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 임차보증금이 전액 남는 경우 최저가 119,070,000원에 30,000,000원을 더한 최대 149,070,000원까지 부담이 커질 수 있습니다.
- 49% 할인 착시 경계. 최근 실거래와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각 비고가 일괄매각이므로 실제 매각대상 전체와 각 호별 권리관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 상가 점유·명도 확인. 판매시설의 실제 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 권리가 먼저다”
감정가 243,000,000원짜리 근린시설이 2회 유찰돼 119,070,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 할인율로 먼저 평가할 물건이 아닙니다. 2002년 선순위 가등기의 성격이 아직 확인 대상이고, 이은정의 30,000,000원 임차보증금도 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 문구가 있습니다. 최근 실거래 비교도 없으므로 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 인정할 근거도 부족합니다. 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 가등기와 임차보증금의 최종 인수범위를 확정하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
