대전지방법원 2023타경1328. 충청남도 공주시 신관동 동양프라자 1층 112호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 판매시설로 이용 중인 상업용 집합건물로, 주거용 아파트와는 전혀 다른 관점에서 접근해야 합니다. 감정가 2억 4,300만원이 네 번의 유찰을 거쳐 5,834만원대로 내려왔습니다. 이 정도 하락폭이면 가격에 관심이 쏠리기 쉽습니다. 그러나 이번 사건은 가격보다 임차인의 권리와 선순위 등기 확인이 먼저인 물건입니다.
핵심은 이은정 씨의 임차권입니다. 임대차계약과 점유개시가 2013년에 이루어졌고, 사업자등록 신청 및 확정일자도 2013년 9월 25일입니다. 이는 2016년 설정된 광석농업협동조합의 근저당권보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023년에 이루어졌지만, 임차권등기가 늦다는 사실만으로 선순위 대항력이 없다고 판단할 수 없습니다. 실제로 매각물건명세서는 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1328 (임의경매) |
|---|---|
| 담당 지원 | 대전지방법원 공주지원 |
| 소재지 | 충청남도 공주시 번영1로 64-1, 1층 112호 (신관동, 동양프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 · 판매시설 · 집합건물 |
| 건물 | 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 1층 상가 |
| 소유자 | 김송옥 (2013.03.15. 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 243,000,000원 |
| 최저매각가 | 58,344,000원 (4회 유찰, 감정가의 약 24.01%) |
| 신청채권자 | 광석농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,769,731,324원 |
| 말소기준권리 | 2016.02.19. 을구 13번 광석농업협동조합 근저당권 (채권최고액 2,158,000,000원) |
| 임차인 | 이은정 · 보증금 30,000,000원 · 임차권등기 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 별개
② 임차인 분석 — 보증금 3,000만원 인수 위험
| 임차인 | 보증금 | 점유 / 사업자등록 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은정 을구 15번 · 건물 전부 |
30,000,000원 | 2013.04.15. 점유개시 2013.09.25. 사업자등록 신청 |
명세서 인수 명시 성립·유지 요건 확인 필요 |
판정 미상 확정일자 2013.09.25. |
해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위변제 또는 중복 승계신고로 확인된 권리자는 없습니다.
| 임차인 | 이은정 |
|---|---|
| 임차 범위 | 건물의 전부 |
| 계약일 | 2013.04.15. |
| 점유개시일 | 2013.04.15. |
| 사업자등록 신청일 | 2013.09.25. |
| 확정일자 | 2013.09.25. |
| 임차보증금 | 30,000,000원 |
| 등기상 차임 | 800,000원 |
| 임차권등기일 | 2023.01.13. (을구 15번) |
| 배당요구 | 신고 내역 있음 |
| 매수인 인수 | 배당으로 전액 변제되지 않은 보증금 잔액 |
이 사건에서 가장 중요한 문구는 매각물건명세서에 있습니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용입니다. 따라서 임차권등기가 말소되는지와 별개로, 임차보증금 반환채무의 실질적인 승계 위험을 계산해야 합니다.
또한 임차인 현황에는 주거 목적의 임차권등기로 기재된 내용이 있는 반면, 등기사항에는 상가건물임차권 및 사업자등록이 명시되어 있고 감정평가상 이용상태도 판매시설입니다. 전입신고일은 확인되지 않습니다. 실제 사용형태와 적용되는 임대차 보호법, 대항력의 성립·유지 요건은 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다. 단순히 전입신고일이 확인되지 않는다는 이유만으로 대항력을 부정하거나, 반대로 대항력이 확정되었다고 단정해서도 안 됩니다.
58,344,000원 + 30,000,000원 = 88,344,000원
이는 취득세·명도비·관리비 등 부대비용을 제외한 금액입니다. 실제 임차인 배당액이 발생하면 그만큼 인수액은 줄어듭니다. 아래 배당 시뮬레이션은 임차인의 배당권리를 반영하지 않았으므로, 88,344,000원을 확정 취득가로 보아서는 안 됩니다.③ 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
현재 최저가가 감정가보다 크게 낮은 것은 사실입니다. 그러나 상업용 부동산의 현재 가치는 과거 감정가격만으로 판단하기 어렵습니다. 이 상가는 이미 4회 유찰되었고, 임대관계와 현재 수익성 또한 추가 확인이 필요한 상태입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인율을 곧바로 투자 수익 또는 가격 메리트로 환산할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 전액 인수 시 취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 58,344,000원 | 24.01% | 88,344,000원 |
| 5회 유찰 시 | 40,840,800원 | 16.81% | 70,840,800원 |
| 6회 유찰 시 | 28,588,560원 | 11.76% | 58,588,560원 |
각 회차의 실질취득 부담은 임차보증금 30,000,000원이 전액 미배당되어 매수인에게 인수되는 경우의 계산값입니다. 실제 인수액은 배당 결과 및 임차권의 법적 판단에 따라 달라집니다. 향후 유찰 회차는 가정된 시나리오로, 실제 매각 진행을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,450,192원 |
| 1. 근저당 · 광석농업협동조합 | 2,158,000,000원 | 56,893,808원 |
| 2. 근저당 · 박정민 | 175,500,000원 | 0원 |
| 임차권 · 이은정 | 30,000,000원 | 별도 산정 필요 |
| 소유자 교부 · 김송옥 | — | 0원 |
제시된 채권자 중심 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,450,192원을 제외한 매각대금 56,893,808원이 광석농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권자인 박정민에게 돌아가는 배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 결과는 이은정 씨의 배당순위 및 배당액을 별도로 반영하지 않은 계산입니다. 임차인이 우선변제요건을 갖추었다면 채권자별 실제 배당액이 달라질 수 있고, 이는 매수인이 인수하는 보증금 잔액에도 직접 영향을 줍니다. 채권자 배당표만으로 임차보증금 인수액을 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 채권자 배당액 | 채권자 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 56,893,808원 | 2,276,606,192원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,705,666원 | 2,293,794,334원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 27,673,966원 | 2,305,826,034원 | 0원 |
채권자 미배당액은 광석농업협동조합 및 박정민의 채권최고액 합계를 기준으로 계산된 부족액입니다. 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 집행비용과 담보권 배당은 추정치이며, 임차인 우선변제·당해세 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 공주시 신관동 신관초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·주택·아파트 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 있습니다. 건물 북서측 약 30m 내외 포장도로와 남동측 약 8m 내외 포장도로를 이용해 진출입합니다.
- 건물 구조. 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감이며, 급배수 위생설비·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 주거용 부동산과 달리 업종 적합성·상권·임차 수요·공실 가능성 등을 검토해야 합니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역에 속하며, 하수처리구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,017,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반 및 공부 차이. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 점유 및 영업 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 4회 유찰된 근린시설입니다. 감정가 대비 하락폭이 크지만, 이것만으로 수요가 충분하거나 재매각이 쉽다고 볼 수는 없습니다. 임대수익과 최근 상가 거래가격을 확인하기 전에는 적정 취득가 판단을 유보하는 것이 타당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 확정. 이은정 씨의 보증금 30,000,000원 중 실제 배당으로 변제되는 금액을 확인하고, 미배당 잔액을 입찰 총비용에 포함해야 합니다.
- 대항력 및 우선변제 확인. 계약일·점유개시일·사업자등록 신청일·확정일자와 실제 임대차 형태를 대조하고, 임차권등기 전후 권리의 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 7번의 소유권이전청구권 가등기 및 소유권이전 기록과 2013년 경매 매각 이후의 법적 효력을 대조해야 합니다. 필요하면 등기 관련 전문가의 검토를 받아야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 검토. 임차권등기 순위 15, 19번으로 기재된 부분과 해당 호실에 실제로 적용되는 권리 범위를 확인해야 합니다. 현재 확인된 임차인은 이은정 1명이며, 순위번호만으로 다른 임차인의 존재를 추정하지 않습니다.
- 현재 점유와 명도. 임차권등기 이후 실제 점유가 계속되고 있는지, 영업시설·집기·인도 협의 문제가 남아 있는지 확인해야 합니다.
- 적정 시세 확인. 동일 건물 내 유사 상가의 최근 매매가격, 현재 임대료·공실 상태 및 예상 수익을 확인해야 합니다. 감정가 243,000,000원을 현재의 확정 시세로 취급해서는 안 됩니다.
- 관리비·세금·부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분, 당해세 및 선순위 배당 항목, 취득세와 명도 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각 조건과 실제 매각 대상 호실·권리 범위를 매각목록 및 감정평가서 원문과 반드시 대조해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.10. 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 및 특별매각조건을 법원 공고에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”라는 숫자보다 중요한 것
공주 동양프라자 112호는 언뜻 보기엔 매우 큰 폭으로 가격이 내려간 경매물건입니다. 감정가 243,000,000원에서 최저가 58,344,000원까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 그러나 4회 유찰된 근린시설이라는 특성에 더해 임차보증금 미배당 잔액 인수 가능성, 오래된 가등기 관련 확인사항이 함께 존재합니다.
현재 가격에 낙찰되더라도 임차보증금 전액 인수 시 실질취득 부담은 88,344,000원입니다. 그리고 이 금액이 현재 상가 시세보다 낮은지, 임대수익으로 정당화되는지는 확인되지 않았습니다. 4회 유찰 자체도 가격과 권리에 대한 신중한 검토가 필요한 신호입니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 말소기준 근저당과 후순위 담보권은 정리되더라도 임차인의 보증금 잔액 인수 위험까지 자동으로 사라지지는 않습니다. 가등기의 현재 효력, 임차인의 대항력과 우선변제, 실제 배당액, 상가의 현재 거래·임대 시세를 확인해야 비로소 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 낮은 최저가는 기회일 수 있지만, 권리 불확실성까지 할인해 주는 것은 아닙니다.
