대전지방법원 2023타경1328. 공주시 신관동 동양프라자 1층 115호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 69,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 33,810,000원, 감정가의 49%입니다. 현재 소유자는 김송옥이고, 경매는 광석농업협동조합이 신청했습니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 하지만 권리분석의 순서는 할인율보다 선순위 권리입니다. 현재 말소기준권리는 2016.02.19. 광석농업협동조합 근저당권이고, 박정민 근저당과 경매개시결정, 공주시 압류는 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 갑구 9번 가등기 관련 등기입니다. 해당 권리는 2002.02.26. 접수됐고 별도 경고사항에서도 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1328 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 번영1로 64-1, 1층115호 (신관동,동양프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 판매시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김송옥 · 2013.05.06. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 33,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광석농업협동조합 / 1,769,731,324원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 가등기는 별도 확인
현재 경매의 말소기준은 을구 15번 광석농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,158,000,000원이며 2016.02.19. 설정됐습니다. 이후 2023.07.10. 박정민 근저당권 175,500,000원, 2023.11.10. 광석농업협동조합의 임의경매개시결정, 2023.12.19. 공주시 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
한편 이후 등기 흐름에는 2013.04.08. 임의경매로 인한 김정인의 소유권 취득과 2013.05.06. 김송옥으로의 소유권이전이 확인됩니다. 이 이력이 선순위 가등기와 어떤 관계에 있는지는 현 등기부의 관련 순위번호와 말소·본등기 관계를 직접 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 33,810,000원으로 감정가 69,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 가격이므로 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 물건에는 비교할 실거래 자료가 없어, 최근 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 확인할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,008,580원 |
| 2. 근저당 · 광석농업협동조합 | 2,158,000,000원 | 32,801,420원 |
| 3. 근저당 · 박정민 | 175,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,333,500,000원 중 배당되는 금액은 32,801,420원이고, 미배당은 2,300,698,580원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산과 별개로 선순위 가등기의 법적 성격은 반드시 확인해야 하며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물의 1층 구분점포로, 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 공주시 신관동 신관초등학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·주택·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 30m 내외 포장도로와 남동측 약 8m 내외 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 설비. 급배수 위생설비·승강기설비·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 상업용 건부지로 이용 중이며 준주거지역입니다. 공시지가는 1,017,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 9번 원본 확인. 2002.02.26. 가등기 관련 등기의 종류, 본등기 여부, 현재 효력과 말소 여부를 등기부 원본에서 순위번호별로 대조해야 합니다.
- 2013년 경매매각 이력 대조. 2013.04.08. 임의경매 매각으로 김정인이 소유권을 취득한 이력이 선순위 가등기와 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 49%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 주변 동일·유사 상가의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·영업상태 확인. 감정평가상 판매시설로 이용 중이나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 관리비 확인. 집합상가의 공용부분 관리비 체납 여부와 관리규약을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 선순위 권리”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 69,000,000원에서 33,810,000원까지 내려온 49%입니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율이 아니라 선순위 권리에서 갈립니다. 2016년 광석농업협동조합 근저당 이후 권리는 소멸하고 임차인도 없지만, 그보다 앞선 2002년 갑구 9번 가등기 관련 권리의 종류가 확인되지 않은 상태입니다.
여기에 물건 용도는 주거용 아파트가 아닌 판매시설로 이용 중인 근린시설이고, 이미 2회 유찰됐으며 비교할 실거래 데이터도 없습니다. 따라서 현재 가격을 곧바로 ‘싸다’고 평가하기보다 가등기 확인 → 현장·임대수요 확인 → 가격 검증 순서로 접근해야 합니다. 선순위 가등기 문제가 명확히 해소되기 전까지는 가격 할인만 보고 공격적으로 응찰하기 어려운 물건입니다.
