대전지방법원 2023타경1328. 충남 공주시 신관동 동양프라자 1층 115호 근린시설입니다. 감정평가상 판매시설로 이용되는 상가 건물의 구분소유 물건으로, 감정가는 69,000,000원입니다. 현재 4회 유찰되어 최저매각가가 16,567,000원까지 하락했습니다.

주목할 부분은 단순한 유찰 횟수가 아닙니다. 2016년 광석농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있으나, 그보다 오래된 2002년 갑구 9번 가등기 및 소유권이전 관련 등기가 존재합니다. 이 권리의 정확한 성격과 현재 효력에 따라 매수인의 위험이 달라질 수 있습니다.

또한 이 물건은 아파트가 아니라 상업용 판매시설입니다. 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 임대수익이나 환금성을 판단할 수 없습니다. 실제 점유자, 임대차, 관리비, 상가의 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 권리가 핵심

현재 경매의 말소기준권리는 2016.02.19 광석농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 갑구 9번 권리는 별도 확인이 필요합니다.

② 주요 등기권리 분석

③ 점유·임대차 분석 — 실제 임대관계 확인 필요

현재 확인되는 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실을 임차인이 전혀 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

④ 가격 분석 — 감정가 24%가 시세 24%는 아니다

현재 최저매각가는 16,567,000원으로 감정가 69,000,000원의 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰된 상태이며, 다음 회차에서도 유찰된다면 최저매각가는 추가로 하락하는 시나리오입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 16,567,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 금액이 선순위 광석농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자인 박정민에게 돌아갈 예상 배당은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 4.2%를 적용한 추정액입니다. 채권최고액을 기준으로 산정한 단순 배당 시뮬레이션이며, 실제 확정 채권액, 공동담보 배당, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영될 수 있습니다.

⑥ 회차별 배당 시나리오

유찰이 계속될수록 채권자가 배당받을 수 있는 금액은 감소하고 계산상 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 근저당권의 배당 부족 자체가 낙찰자의 채무 승계를 의미하지는 않습니다. 실제 취득 부담을 판단할 때는 매각으로 소멸하지 않는 권리, 임차보증금 인수 가능성, 명도 및 관리비 등 별도 비용을 구분해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 충남 공주시 신관동 신관초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있습니다. 건물 북서측 약 30m 포장도로와 남동측 약 8m 포장도로를 통해 진출입할 수 있으며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용되고 있습니다. 집합건물의 개별 1층 상가이므로 실제 출입 동선, 점포 전면의 노출 정도, 내부 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철골조 슬래브지붕 지상 3층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감되어 있습니다. 급배수 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 건물은 7필지 일단의 상업용 부지에 위치하며, 용도지역은 준주거지역입니다. 관련 토지 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역, 준주거지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 점포 상태 및 사용 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설·판매시설은 아파트와 달리 상권과 점포별 접근성, 임대수요에 영향을 크게 받습니다. 이미 4회 유찰된 점을 감안하면 재매각 시 매수자 확보 가능성까지 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 9번의 2002년 가등기·본등기 관계와 2013년 경매 매각에 따른 권리 변동을 확인하세요. 현재 유효한 선순위 인수권리가 남아 있는지가 핵심입니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 권리와 특별매각조건이 있는지 반드시 확인하세요. 등기부상 권리 내용만으로 인수 여부를 확정해서는 안 됩니다.
• 상가 임대차 확인. 현황조사, 점유자 진술 및 상가건물 임대차 관련 사항을 통해 실제 임차인과 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 가능성 확인. 실제 영업자가 있는지, 소유자가 직접 사용하는지, 제3자가 점유하는지를 확인하고 인도 절차를 검토하세요.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수 후 부담 가능성이 있는 비용을 관리주체에 확인하고 입찰 판단에 반영하세요.
• 공동담보 관계 확인. 광석농업협동조합 근저당권과 박정민 근저당권의 공동담보 내역, 다른 담보물건의 경매 진행 및 배당 상황을 확인하세요.
• 상가 실거래·임대수익 확인. 동양프라자 내 유사 호실과 인근 판매시설의 거래가격, 실제 임대료, 공실 여부를 확인한 후 적정 입찰가를 산정하세요.
• 현장 조사. 1층 115호의 실제 위치, 출입구, 점포 노출, 내부 상태, 영업 가능성과 이용 제한 여부를 확인하세요.
• 유찰 원인 확인. 4회 유찰이 가격 때문인지, 상권·권리·점유 등 개별 사정 때문인지 확인해야 합니다. 추가 유찰만으로 투자 매력이 확보되는 것은 아닙니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 매각기일 2026.11.10을 기준으로 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “24%의 가격보다 선순위 권리의 확정이 먼저”

공주 동양프라자 115호는 감정가 69,000,000원에서 최저매각가 16,567,000원까지 내려온 물건입니다. 4회 유찰이라는 이력과 감정가 대비 24.01%의 가격은 분명 주목할 만합니다.

하지만 권리분석에서 중요한 것은 할인율 자체가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 갑구 9번 가등기 관련 권리의 현재 효력을 먼저 확인해야 합니다. 과거 가등기에 기한 본등기 및 후속 경매 매각 기록이 있어 실제 인수 여부는 등기 연혁을 함께 검토해야만 판단할 수 있습니다.

임차인 신고가 없더라도 실제 임대관계는 미상이며, 상업용 판매시설의 시세와 임대수익 역시 확인이 필요합니다. 따라서 현재 가격이 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 매수인 실질취득비용이 낮거나 투자수익이 높다고 판단할 수 없습니다.

종합 결론은 ‘가격 하락은 크지만, 권리와 환금성 확인 전 입찰 보류’입니다. 선순위 가등기의 존속 여부, 점유관계 및 실제 시장가치를 확인한 뒤 입찰 전략을 결정하는 것이 적절합니다.