부산지방법원 2025타경5650. 부산 수영구 남천동 상우더헤라우스 5층 501호 오피스텔입니다. 지하철 2호선 남천역 서측 인근에 위치한 지하 1층·지상 15층 건물의 업무시설로, 감정가 136,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 66,640,000원입니다.

권리 구조의 중심은 2021년 2월 19일 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 그보다 먼저 설정되었던 사상신용협동조합의 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소되었습니다. 구포새마을금고가 신청한 임의경매의 청구금액은 580,000,000원입니다.

문제는 등기부의 근저당권보다 실제 임차·점유관계와 가격의 검증입니다. 홍승기의 주택임차권등기가 존재하지만 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 다른 점유·전입 관련자도 모두 기준권리 이후의 전입으로 기재되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자를 확인할 수 없는 사람이 다수 포함되어 있어, 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권

2021년 2월 8일 사상신용협동조합 명의로 설정된 근저당권 2건은 각각 채권최고액 2,592,000,000원과 7,440,000,000원의 공동담보권이었지만, 2021년 2월 19일 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 따라서 이 두 금액을 낙찰자가 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 권리분석의 기준은 을구 3번 구포새마을금고 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 홍승기 주택임차권등기도 매각에 따른 소멸 대상으로 기재되어 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 중복계산을 경계

가장 중요한 실명 신고자는 홍승기입니다. 등기된 임차보증금은 120,000,000원, 임대차계약일은 2024.02.03., 확정일자는 2024.02.05., 주민등록일은 2024.03.08., 점유개시일은 2024.03.09.입니다. 모두 말소기준인 2021.02.19.보다 늦은 시점의 임차관계입니다.

홍승기 외에도 이름이 기재된 점유·전입 관련자가 존재합니다. 실명 확인자는 7명이지만, 그중 강주호의 표기 호수는 503호로 본건 501호와 다릅니다. 본건 또는 호수 미상으로 연결되는 실명 관련자는 6명이며, 모두 독립된 실제 임대차계약의 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

대항력 표시는 2021.02.19. 말소기준권리와 전입일을 비교한 결과입니다. 보증금·확정일자가 미상인 사람은 최우선변제 가능성 및 실제 점유 여부를 별도로 확인해야 합니다. 우선변제 순위와 예상 배당은 동일한 개념이 아닙니다.

③ 가격 검토 — 49% 낙찰가가 시세 49%라는 뜻은 아니다

이 물건은 감정가 136,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가 66,640,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49%라는 할인율은 분명하지만, 이것은 현재 시장에서 유사 오피스텔이 실제로 얼마에 거래되는지와는 다른 지표입니다.

확인된 비교 실거래가가 없으므로 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 이용한 시세 검증은 할 수 없습니다. 따라서 최저가 66,640,000원이 시장가격보다 낮은지, 적정 수준인지, 여전히 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

시나리오상 미배당금은 구포새마을금고 채권최고액 696,000,000원을 기준으로 한 계산값입니다. 실제 확정 채무 잔액과 동일하다는 의미는 아니며, 미배당액이 매수인에게 승계된다는 뜻도 아닙니다. 후속 회차 가격은 유찰이 실제 발생하는 경우의 가정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)

집행비용은 1,599,520원으로 추정되며, 나머지 65,040,480원이 구포새마을금고에 배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액 630,959,520원은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 남천동 지하철 2호선 남천역 서측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 남천역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건축·설비. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 접도. 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형의 3필지 일단으로 이용됩니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 학교환경 관련 절대·상대보호구역이 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 가격·환금성. 남천역 인근이라는 입지 장점은 있으나, 유사 오피스텔의 최신 실거래가격·임대수익률·거래량을 확인하지 못한 상태입니다. 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 이력이 있는 만큼 임대의무기간, 임대료 제한 및 경매 취득 후 행정상 처리 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각기일과 최저가 재확인. 2026.10.27. 매각기일 및 현재 최저가 66,640,000원의 변경 여부를 법원 매각공고로 확인하세요.
• 홍승기 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2024.02.05., 전입일 2024.03.08., 점유개시일 2024.03.09. 및 2025.08.19. 임차권등기를 대조하세요.
• 대위·승계 신고 정리. 시보증은 홍승기 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 말고, 동일 금액과 날짜로 신고된 성명 미확인 기록도 중복 여부를 확인하세요.
• 501호 실제 점유자 확인. 장성현·신지훈·김민애·문성준·정지현 등 호수 미상 관련자의 실제 임대차와 점유 범위를 확인하고, 503호로 기재된 강주호를 본건 점유자로 단정하지 마세요.
• 소액임차인 최우선변제 여부. 보증금 미상 관련자들의 계약금액·확정일자·배당요구 상황을 확인해 예상배당표와 실제 배당의 차이를 점검하세요.
• 공동담보 범위 확인. 구포새마을금고 채권최고액 696,000,000원은 공동담보권의 금액입니다. 본건에 실제 배당될 채권액을 별도로 확인하세요.
• 실거래 비교. 동일 건물 및 인근의 유사 오피스텔 거래가격을 확인하고 최저가가 실제 시세보다 낮은지 검증하세요.
• 수익성·관리비. 실제 임대수요, 월세 수준, 공실 가능성, 주차타워 이용조건, 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 임대주택 등록 및 의무의 현황과 경매 취득 후 처리 절차를 관할기관에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 최신 변경사항을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “49%의 가격보다 중요한 것은 실제 시세와 점유관계”

이 물건은 감정가 136,000,000원에서 2회 유찰되어 66,640,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 말소기준 이후의 임차권등기가 소멸하는 구조이고 매수인 인수액도 0원으로 예상되므로, 표면적인 등기상 권리는 비교적 정리되어 있습니다.

하지만 명도와 임대차관계는 별개입니다. 홍승기 보증금 120,000,000원과 그에 대한 보증기관 대위·승계를 중복 계산해서는 안 되고, 나머지 호수 미상 관련자의 실제 임대차와 503호 혼재 여부도 확인해야 합니다. 민간임대주택 등록 이력 역시 별도의 검토 대상입니다.

무엇보다 실거래 시세가 검증되지 않은 상태에서 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 2회 유찰 이력까지 고려하면 우선순위는 추가적인 가격 하락 기대보다 시세·점유·등록관계의 사실 확인에 있습니다.

결론은 권리상 인수 0원 예상, 점유와 시세 검증 전까지 입찰 판단 보류. 이 물건의 승부처는 단순히 낮아진 최저가가 아니라, 그 가격이 실제 시장가치보다 충분히 낮고 인도 가능한 물건인지 확인하는 데 있습니다.