부산지방법원 2025타경5650. 부산 수영구 남천동 상우더헤라우스 5층 501호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김세훈이며, 2021.02.19. 소유권을 취득한 날 구포새마을금고 앞으로 채권최고액 696,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.07.29. 구포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
이 사건의 포인트는 “채권 미배당”과 “매수인 인수”를 분리해서 보는 것입니다. 최저가 136,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,704,000원을 제외한 133,296,000원이 구포새마을금고에 배당되고 562,704,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 제공된 배당 시뮬레이션에서 그 미배당액은 매수인 인수액으로 넘어가지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 136,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5650 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 580,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 소멸
2021.02.08. 사상신용협동조합 명의 근저당권 2건은 채권최고액 2,592,000,000원과 7,440,000,000원으로 설정됐으나, 2021.02.19. 해지에 따라 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 접수된 구포새마을금고 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 홍승기 명의 주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 실제 임차인 8명
보증기관 승계로 표시된 시보증 1건은 홍승기의 보증금 120,000,000원에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 데이터상 실제 임차인은 8명입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일 2021.02.19.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장성현 | 미상 | 2024.02.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 신지훈 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 강주호 | 503호 | 2025.07.01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김민애 | 미상 | 2021.12.01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 문성준 | 미상 | 2024.08.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 정지현 | 미상 | 2024.08.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 홍승기 | 건물 전부 | 2024.03.08 | 120,000,000원 | 대항력 없음 임차권 소멸 |
| 내용없 | — | 2024.03.08 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 시보증 | — | 2024.03.08 | 120,000,000원 | 대항력 없음 보증기관 승계 |
③ 가격 판단 — 실질취득 136,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 136,000,000원이 최저매각가이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득 역시 136,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않았으므로 이 금액을 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “비싸다”라고 단정하지 않습니다.
따라서 이 사건의 현재 가격 판단은 감정가 대비 할인 여부만 확인할 수 있습니다. 신건은 100%, 1회 유찰 시 80%인 108,800,000원, 2회 유찰 시 64%인 87,040,000원으로 제시돼 있으나, 이는 감정가 대비 회차별 가격일 뿐 실거래 시세 대비 메리트를 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,704,000원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 133,296,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 696,000,000원 중 133,296,000원이 배당되고 562,704,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 남천역 서측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2호선 남천역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물 내 5층 501호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지 및 경보, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이고 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 학교환경 관련 절대보호구역·상대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유자 특정. 점유부분이 미상인 신고가 많고 503호로 기재된 신고도 있으므로, 목적물 501호와 각 신고인의 실제 점유 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 장성현·신지훈·강주호·김민애·문성준·정지현의 보증금과 확정일자 관계를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 주의. 시보증 120,000,000원은 홍승기 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 홍승기 임차권. 임대차계약일 2024.02.03., 확정일자 2024.02.05., 주민등록일 2024.03.08., 점유개시일 2024.03.09., 보증금 120,000,000원이며 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력 없음·매각 소멸로 정리됩니다.
- 민간임대주택등기. 2021.02.19. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 현재 상태와 매각조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 136,000,000원은 감정가와 동일한 신건 최저가입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 숫자상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 전입과 홍승기 임차권은 모두 그 이후입니다. 현재 136,000,000원 매각 가정에서도 채권자는 562,704,000원을 미배당으로 남기지만 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 인수와 현장 점유는 다른 문제입니다. 보증기관 승계 1건을 제외한 실제 임차인 8명이 집계되고, 보증금 미상·점유부분 미상 신고가 여러 건입니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만 점유관계 확인 난도는 낮지 않은 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다. 가격 측면에서는 실거래 비교 없이 신건 최저가 136,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없으므로, 권리 확인과 별도로 가격 검증이 필요합니다.
