부산지방법원 2025타경5650. 공부상 업무시설인 오피스텔로, 감정평가 이용상태 역시 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김세훈이고, 2021.02.19. 구포새마을금고가 채권최고액 696,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 2025.07.29. 구포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 580,000,000원입니다.
권리순위만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 조사된 전입일은 가장 빠른 김민애의 2021.12.01.부터 가장 늦은 강주호의 2025.07.01.까지로 모두 2021.02.19. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이들 7명은 현재 자료상 대항력 없음으로 판정되고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유·명도 범위는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5650 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층 506호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 신청채권액 | 580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 구포새마을금고 근저당이 말소기준
상우종합건설주식회사 명의 소유권보존 뒤 사상신용협동조합 근저당권 2건이 설정됐지만, 두 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021.02.19. 김세훈에게 소유권이 이전된 날 구포새마을금고 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 7명 모두 말소기준 뒤 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승기 | 미상 | 2024.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.09.15 |
| 장성현 | 미상 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.02.20 |
| 신지훈 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.09.17 |
| 강주호 | 503호 | 2025.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김민애 | 미상 | 2021.12.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.08.19 |
| 문성준 | 미상 | 2024.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.08.28 |
| 정지현 | 미상 | 2024.08.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
실제 조사 전입자는 7명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으며 모두 실제 조사된 사람입니다. 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 전원 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 권리결론과 별개로 배당순위 및 명도 대상 특정에는 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 200,344,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 204,000,000원 가정 시 구포새마을금고 채권최고액 기준 미배당은 495,656,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동, 지하철도 2호선 남천역 서측 인근으로 공동주택·오피스텔·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2호선 남천역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 승강기·주차타워·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,911,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지의 사다리형 토지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 7명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 보증금·배당요구·최우선변제 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 503호 기재 확인. 강주호의 점유 부분이 503호로 조사돼 있어 사건 목적물 506호와의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.19. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후의 처리와 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 다수 조사돼 있으므로 현장 점유상태와 인도 대상자를 특정해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 자료에는 실거래 시세가 없어 204,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 별도 시세 확인 없이 신건 가격 자체를 메리트로 보기는 어렵습니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 근저당 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 확인 불필요”는 다르다
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 구포새마을금고의 2021.02.19. 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자 7명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 7명 모두 보증금이 미상이고 대부분 점유 부분도 특정되지 않았으며, 한 명은 503호로 조사됐습니다. 따라서 권리 인수 위험은 낮지만 점유·명도 확인은 필요한 사건입니다.
가격 측면에서는 감정가와 최저가가 모두 204,000,000원인 신건이지만 비교할 실거래 자료가 없습니다. 그러므로 현재 단계에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 비교적 명료, 점유는 확인 필요, 가격은 시세검증 전 보류. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
