부산지방법원 2025타경5650. 이번 물건은 부산광역시 수영구 남천동에 있는 상우더헤라우스 5층 506호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 지하 1층·지상 15층 건물에 위치합니다. 인근에 도시철도 2호선 남천역이 있고 공동주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재한 입지입니다.

숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 204,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 99,960,000원입니다. 그러나 현재 가격이 실제 거래 가능한 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 특히 이 사건은 임차관계와 호실 특정을 먼저 검증해야 하므로, 유찰률보다 권리와 점유관계의 정확성이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 확인할 사항이 남는다

말소기준권리는 2021.02.19 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 696,000,000원이며, 공동담보목록이 설정된 권리입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.

등기에는 그보다 앞서 사상신용협동조합 명의로 설정되었던 근저당권 두 건도 보이지만, 이들은 2021.02.19 이미 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 선행 근저당권을 매수인이 다시 인수하는 것으로 계산하면 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 이번 사건의 핵심 변수

현황조사와 문건접수 내역에는 7명의 전입 관련 인물이 나타납니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.02.19 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 확인되지 않습니다.

그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 각 인물의 실제 임대차관계와 506호 점유 여부도 확정되지 않았습니다. 특히 강주호의 조사 호실은 503호로 되어 있어 입찰 대상인 506호와의 관련성부터 구분해야 합니다.

대항력 표시는 기재된 전입신고일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차계약의 성립 여부가 확정된 것은 아닙니다. 우선변제 여부에는 별도 확인이 필요하며, 승계 표시는 보증기관의 대위·승계신고 여부를 뜻합니다.

③ 가격과 유찰 — 감정가의 49%, 그러나 시세 판단은 보류

감정가는 204,000,000원입니다. 현재는 2회 유찰을 거쳐 99,960,000원에 매각을 진행하는 회차입니다. 이는 감정가의 49%입니다.

다만 이 오피스텔의 실제 거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 적정 이익이 확보된다고 평가할 수 없습니다. 아래 회차별 금액은 가격 하락에 따른 배당구조를 비교하기 위한 것이지 시장가격이나 예상 낙찰가를 뜻하지 않습니다.

유찰에 따라 매각가가 내려가면 구포새마을금고에 배당되는 금액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 일반적인 말소 대상 담보채권의 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 따라서 배당표상의 미배당과 매수인 인수액은 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)

현재 회차에서 매각대금 99,960,000원을 가정하면, 집행비용 2,199,280원을 제외한 97,760,720원이 구포새마을금고에 배당되는 계산입니다.

근저당권 채권최고액 696,000,000원을 기준으로 한 계산상 미배당액은 598,239,280원입니다. 이 금액은 매수인 인수액이 아니라 채권자에게 배당되지 못하는 금액입니다. 또한 해당 근저당권은 공동담보가 설정된 권리이므로 채권최고액을 506호만의 실제 확정채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

예상배당은 집행비용과 근저당권 채권최고액을 사용한 단순 추정입니다. 당해세, 소액임차인 최우선변제, 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계 등은 반영되지 않았으며 최종 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 도시철도 2호선 남천역 서측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 남천역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수시설, 화재탐지·경보시설, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지를 포함한 사다리형 일단지로 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한, 학교환경보호 관련 절대보호구역 및 상대보호구역이 확인됩니다. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다. 이는 해당 오피스텔 호실의 실거래 시세나 분양면적별 가격을 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
• 환금성. 역 인근 입지는 접근성 측면에서 긍정적이지만, 해당 오피스텔의 실제 매매거래 수준과 임대수요가 확인되지 않아 환금성을 단정하기 어렵습니다. 업무시설이라는 용도와 주차타워 이용 조건도 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 최종 확인. 임차인의 점유 부분, 대항력·우선변제 판단, 매수인 인수 조건 및 특별매각조건을 확인해야 합니다.
• 506호와 503호 구분. 강주호의 조사 호실이 503호로 기재되어 있으므로 이번 매각대상인 506호와의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 임차보증금 검증. 전입 조사 7명의 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 배당요구 적법성을 확인해야 합니다. 조사 인원과 실제 임차인 수를 동일하게 계산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록상태. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 등록임대 관련 의무 및 승계 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 구포새마을금고 근저당권은 공동담보목록이 존재합니다. 실제 피담보채무액과 다른 담보물의 관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 조사. 상우더헤라우스의 해당 호실과 유사한 오피스텔 실거래, 임대가격 및 최근 거래 추세를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 매수 여부를 판단하지 않아야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차, 이사 협의 가능성, 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 조사해야 합니다.
• 최종 권리 변동 확인. 매각기일 2026.10.27 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 관련 문건 및 사건 진행 상태를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값처럼 보이는 가격보다 중요한 것은 확인된 권리”

이 물건은 204,000,000원 감정가에서 99,960,000원 최저매각가까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 표면상 가격 하락 폭이 크고, 구포새마을금고 근저당권을 기준으로 한 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리 소멸 구조만으로 입찰 적합성을 확정할 수 없습니다. 전입 조사 7명, 보증금·확정일자 미상, 503호와 506호의 호실 불일치, 민간임대주택등기가 남아 있기 때문입니다. 실제 임차인이 누구인지, 점유자가 누구인지, 매각 후 어떤 의무가 남는지를 확인해야 합니다.

더구나 실거래 시세가 확인되지 않아 99,960,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거도 부족합니다. 두 차례 유찰이라는 사실은 가격 재검토의 출발점이지 투자수익을 보장하는 신호가 아닙니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차관계와 시세 검증 전에는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 매각물건명세서와 실제 호실별 점유를 먼저 확인하고, 검증된 실거래가격을 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.