부산지방법원 2025타경5650. 부산 수영구 남천동 상우더헤라우스 5층 503호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김세훈이고, 2021.02.19. 소유권이전과 함께 구포새마을금고가 채권최고액 696,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 앞서 2021.02.08. 설정됐던 사상신용협동조합 근저당 2건은 2021.02.19. 이미 말소됐고, 2025.07.29. 구포새마을금고의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
금전 권리만 보면 현재 배당표의 결론은 명확합니다. 감정가와 같은 138,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,732,000원 이후 구포새마을금고에 135,268,000원이 배당되고, 560,732,000원의 미배당이 남습니다. 그러나 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조로 계산되지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5650 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층503호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 제5층 |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.02.19.
말소기준권리는 을구 3번 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이고 채무자는 김세훈입니다. 이후 2025.07.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.02.08. 사상신용협동조합 명의 근저당 2건은 각각 2,592,000,000원과 7,440,000,000원이었지만 2021.02.19. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 7명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 사람은 7명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 7명 모두 전입신고일이 2021.02.19. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민애 | 미상 | 2021.12.01 | 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지훈 | 미상 | 2023.08.21 | 2025.09.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장성현 | 미상 | 2024.02.28 | 2026.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍승기 | 미상 | 2024.03.08 | 2025.09.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문성준 | 미상 | 2024.08.27 | 2025.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지현 | 미상 | 2024.08.29 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강주호 | 503호 | 2025.07.01 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 135,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 696,000,000원 중 135,268,000원이 배당되고 560,732,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 560,732,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 587,945,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 609,669,760원 | 0원 |
실거래 비교 자료는 제시되지 않았으므로 138,000,000원이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수도, 1회·2회 유찰 가격을 시세 대비 할인이라고 표현할 수도 없습니다. 확인 가능한 것은 유찰 시 매각가격은 내려가고 담보권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이라는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상태도 오피스텔로 조사됐습니다.
- 위치. 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 남천역 서측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2호선 남천역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중이고, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 3,911,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 2021.02.19. 등기의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 7명 점유관계. 실제 임차인 7명의 현재 점유 여부와 호실별 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 모두 금액과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구서 및 매각물건명세서를 통해 보완해야 합니다.
- 배당요구. 홍승기·장성현·신지훈·김민애·문성준은 배당요구 접수일이 확인되고, 강주호·정지현은 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 감정가 138,000,000원이나 유찰가를 주변 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 별도의 시세 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “금전 인수 0원, 점유관계는 복잡”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 먼저 등기상 말소기준은 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당이고, 조사된 7명의 전입일은 전부 그 이후라 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 실제 점유자는 7명이고 대부분의 점유부분이 미상이며, 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 여기에 갑구의 민간임대주택등기까지 존재합니다.
따라서 이 물건을 단순히 ‘인수 0원인 깨끗한 신건’으로만 보는 것은 부족합니다. 금전 인수는 0원이지만 임차·점유 및 민간임대주택등기 확인 부담이 큰 오피스텔입니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가 138,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거가 없습니다. 권리상 큰 금전 인수는 확인되지 않되, 입찰 전 원문서와 현장 점유 확인을 마쳐야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
