부산지방법원 2025타경5650. 부산광역시 수영구 남천동, 지하철 2호선 남천역 서측 인근에 위치한 상우더헤라우스 5층 503호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 감정가 138,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 67,620,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 큽니다. 그러나 경매에서는 감정가 할인율이 곧 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

등기상 소유자는 김세훈이며, 2021년 2월 19일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 696,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이후 2025년 7월 29일 임의경매가 개시됐습니다. 기존 사상신용협동조합의 근저당권 두 건은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 구포새마을금고 근저당권입니다.

여기서 입찰자가 반드시 구분해야 할 부분이 있습니다. 근저당권의 매각 소멸 여부와 점유자의 실제 임대차관계는 별도의 검토 대상입니다. 현재 확인되는 7명의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·점유 호실에 관한 미확인 사항이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 별도 확인

말소기준권리는 2021년 2월 19일 접수된 을구 3번 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이며 공동담보목록 제2021-68호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

특히 근저당권 금액이 해당 호실의 감정가보다 크더라도, 배당받지 못한 근저당권 채권액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 또한 사상신용협동조합의 과거 근저당권 두 건은 2021년 2월 19일 이미 말소됐으므로 별도의 인수채무로 합산하지 않습니다.

② 임차·점유 관계 — 7명 기재, 보증금 전원 미상

전입·점유 및 경매 관련 문건에는 7명의 명의자가 나타납니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 5명이고, 나머지 2명은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고자는 없지만, 7명이 모두 해당 503호의 독립된 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

대항력 표시는 등기상 말소기준일과 기재된 전입일을 비교한 판단입니다. 실제 임대차 성립 여부, 점유 개시, 점유 호실 및 권리관계는 별도로 확인해야 합니다. 우선변제 여부는 확정일자 등 필수 정보가 확인되지 않아 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 미확인

현재 최저매각가 67,620,000원은 감정가 138,000,000원의 49%입니다. 낙찰가가 최저매각가와 같고 인수액이 0원이라면, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용을 제외한 실질취득 추정액은 67,620,000원입니다.

그러나 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 67,620,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 두 차례 유찰되었다는 사실도 감정가 수준에서 매각되지 않았음을 보여줄 뿐, 현재 가격이 곧 적정 매수가라는 증거는 아닙니다.

회차별 매각가격·미배당액·인수액은 각 회차의 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 미배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 잔존채무나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 향후 회차의 가격과 매각기일은 실제 법원 공고로 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,617,160원을 먼저 공제하고, 나머지 66,002,840원을 구포새마을금고에 배당하는 구조입니다. 채권최고액 696,000,000원을 기준으로 한 미배당 추정액은 629,997,160원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

구포새마을금고의 경매 청구액은 580,000,000원이지만 예상배당액은 그보다 훨씬 작습니다. 다만 이 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으므로 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권 잔액, 공동담보 관계, 배당요구, 우선변제 및 집행비용 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다.

본 배당표는 집행비용 추정치와 근저당권 채권최고액을 사용한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액 및 배당순위 변동은 반영하지 않았습니다. 따라서 최종 배당표와 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 남천역 서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 남천역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 15층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지 및 경보, 승강기, 공동현관문, 주차타워와 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 토지·도로. 세 필지가 대체로 평탄한 사다리형 일단의 토지를 이루며, 북동측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지이용상황은 업무시설 부지입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 학교환경 보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 규제의 적용 범위는 해당 필지별로 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 남천역 인근이라는 교통상 이점은 있으나 최근 실거래가격, 거래량과 임대수익이 확인되지 않아 매각가격의 적정성 및 실제 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 503호 점유자부터 특정. 강주호의 점유부분은 503호로 표시돼 있습니다. 현재 실제 점유 여부, 임대차계약, 점유 개시 경위, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 나머지 6명의 호실 확인. 점유부분이 미상인 명의자들이 503호와 관련 있는지, 다른 호실에 관한 조사인지 대조해야 합니다. 7명을 모두 503호의 독립 임차인으로 가정해서는 안 됩니다.
• 보증금·확정일자 검증. 7명 전원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구가 확인된 5명과 미확인 2명의 권리 상태를 구분하여 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기 점검. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 현황과 임대의무, 임대사업자 지위 및 임대차 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 구포새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2021-68호, 실제 채권잔액 및 본건에 대한 배당 구조를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 상우더헤라우스의 최근 동일·유사 면적 오피스텔 실거래와 임대료 수준을 조사해야 합니다. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수를 판단하지 않습니다.
• 비용 확인. 취득 관련 세금, 미납 관리비, 주차타워 유지관리, 명도비용, 수선비와 공실 위험을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 감정평가서와 법원 매각 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 먼저, 누구의 임대차인가”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 49%입니다. 감정가 138,000,000원의 오피스텔이 2회 유찰로 67,620,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자를 곧바로 시세 대비 할인율이나 수익률로 받아들이면 안 됩니다. 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 근거가 없기 때문입니다.

등기 권리만 놓고 보면 기존 근저당권은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 전입일이 확인된 7명 역시 모두 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다. 이는 분명한 긍정 요소입니다.

하지만 임차관계는 아직 명확하지 않습니다. 7명 모두 보증금·확정일자가 미상이고, 503호로 점유부분이 특정된 사람은 1명뿐입니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재합니다. 따라서 실질취득액 67,620,000원은 확인된 인수액이 0원이라는 가정 아래의 수치이며, 미확인 권리와 취득 부대비용을 모두 해결한 최종 취득원가가 아닙니다.

결론은 ‘가격 판단 보류·점유관계 확인 우선’입니다. 근저당권 말소 구조는 비교적 단순하지만, 복수 전입 기록과 불명확한 임대차관계가 안전한 입찰 판단을 가로막습니다. 실제 503호 임차인과 민간임대주택 관련 의무를 확인하고, 최신 실거래 및 임대시세로 가격을 검증한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.