부산지방법원 2025타경5650. 부산광역시 수영구 남천동 상우더헤라우스 5층 505호 오피스텔입니다. 감정가는 208,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 101,920,000원으로 낮아졌습니다. 부산 지하철 2호선 남천역 서측 인근에 자리하고, 차량 진입과 대중교통 이용이 양호한 입지입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 이 물건의 핵심은 등기상 권리와 실제 임차·점유관계가 얼마나 일치하는지에 있습니다.

현재 소유자는 김세훈이며, 2021년 2월 19일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 구포새마을금고의 채권최고액 696,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 앞서 설정된 사상신용협동조합 근저당권 두 건은 이미 말소됐습니다. 이후 구포새마을금고가 임의경매를 신청했고, 2026년에는 문성준 명의의 주택임차권등기가 추가됐습니다.

문성준의 전입일은 2024년 8월 27일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 선후관계상 매수인에게 보증금이 당연히 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 등기부상 임차권자 한 명만 확인하고 분석을 끝내서는 안 됩니다. 별도의 전입·점유 기록과 보증금·확정일자 미상 기재가 있어 실제 505호 점유자를 특정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

유효한 말소기준권리는 을구 3번 구포새마을금고 근저당권입니다. 그 후에 이루어진 임의경매개시결정과 문성준의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 구포새마을금고 근저당권에는 공동담보목록 제2021-68호가 표시되어 있으므로, 채권최고액 696,000,000원 전체가 해당 505호에만 대응하는 실제 채무액이라는 뜻은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 이 물건의 최대 확인사항

실명으로 확인되는 임차·전입 관련 기록은 7건이며, 이 중 강주호는 503호로 기재돼 있습니다. 별도로 성명이 특정되지 않은 보증금 60,000,000원의 임차 기재가 존재합니다. 이 무기명 기재가 문성준과 같은 임대차인지, 별개의 임차인인지 확정되지 않아 실제 505호 임차인이 몇 명인지는 확인이 필요합니다.

현 단계에서는 매수인 인수액 0원이라는 계산을 조건부 추정치로 보아야 합니다. 알려진 전입일은 모두 말소기준일 이후지만, 실제 점유의 연속성, 명세서상 무기명 임차 기재의 정체, 503호 기재의 관련성 등이 정리되지 않았습니다. 배당요구가 여러 건 접수된 사실도 그 자체로 선순위 대항력을 발생시키거나 매수인의 인수의무를 확정하는 것은 아닙니다.

③ 가격 구조 — 49% 낙찰 가능 가격과 시세는 별개

최저매각가는 감정가의 49%인 101,920,000원입니다. 감정가 대비 할인 폭만 보면 관심을 가질 만한 수준입니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 기준가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 시장가격보다 저렴하다고 판정할 근거는 아직 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 추정배당입니다. 공동담보 배분, 실제 피담보채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

이 배당 가정에서 구포새마을금고는 99,693,120원을 배당받고, 채권최고액 기준 596,306,880원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액 580,000,000원도 전부 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당액은 채권자 측 배당 부족분이지, 매수인이 같은 금액을 추가로 인수한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 최저가가 내려가도 확인사항은 남는다

회차가 진행될수록 매각가와 채권자 배당액은 줄어드는 반면, 채권최고액 기준 미배당 규모는 커집니다. 확인된 후순위 권리만을 기준으로 한 인수액은 어느 시나리오에서도 0원으로 추정됩니다. 하지만 무기명 임차 기록의 대항력이 확정되지 않았으므로, 실제 취득비용도 모든 회차에서 확정적으로 같다고 말할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 남천동, 지하철 2호선 남천역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 남천역이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 공동현관, 주차타워, 도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·도로. 남천동 74-9·74-10·74-53의 대체로 평탄한 3필지 일단 토지이며, 북동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 용도·규제. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 일반상업지역·방화지구 및 학교환경보호 관련 절대·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 공부 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하철 접근성은 장점이지만, 오피스텔의 실제 환금성은 유사 호실 실거래·전월세 수요·공실률 및 관리비 수준에 따라 달라집니다. 거래가격을 확인하기 전까지 환금성이 우수하다고 단정하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 505호 실제 점유자 확인. 문성준을 비롯한 실명 기재 임차·전입 기록과 현장 점유상태를 대조해야 합니다. 여러 기록이 동일 임차관계의 변동인지, 실제 복수 점유인지 구분해야 합니다.
• 무기명 보증금 60,000,000원 확인. 문성준의 임차권등기와 같은 임대차인지, 별도 임차인인지 매각물건명세서 원본 및 임대차계약 관계를 통해 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검증. 성명이 특정되지 않은 점유자의 최초 전입, 실제 인도 시기, 확정일자 및 보증금 증빙을 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 취급합니다.
• 503호 표기 확인. 강주호의 기록은 503호로 표시돼 있으므로 505호와 관련된 점유인지, 조사상 함께 나타난 별도 호실인지 구분해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록상태, 임대의무기간과 경매 매수 후 적용관계를 관할기관과 원본 등기를 통해 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 구포새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2021-68호를 확인하고 실제 채무잔액 및 배당관계를 검토해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 남천동 상우더헤라우스 동일·유사 호실의 최근 실거래, 거래시점, 면적·층·상태를 비교해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 할인 매물이라고 판단하지 마세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자가 있을 경우 인도·명도 절차와 체납 공용관리비 가능성을 점검해야 합니다.
• 원본 서류 및 기일 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “누가 점유하는가”

이 물건은 감정가 208,000,000원에서 최저매각가 101,920,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 확인된 등기 순위만 보면 구포새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 문성준의 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당권 두 건도 이미 말소되어 있어 등기상 알려진 금융권리의 승계 구조는 비교적 명확합니다.

하지만 임차관계는 간단하지 않습니다. 실명으로 나타나는 여러 전입·배당요구 기록 중 일부는 점유부분이 불명확하고, 503호로 표시된 기록도 있으며, 성명과 전입일이 확인되지 않는 60,000,000원 보증금 기재까지 존재합니다. 따라서 임차인 실체를 확인하지 않은 채 매수인 인수 0원을 확정할 수 없습니다.

더구나 실제 최근 실거래가격이 확인되지 않았기 때문에, 최저매각가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 남천역 인근이라는 입지 장점은 있지만 시세 검증과 점유관계 정리가 먼저입니다. 권리 순위는 확인 가능, 인수 위험은 추가 확인, 가격 판단은 보류. 이 세 가지를 구분하는 것이 이 경매의 핵심입니다.