부산지방법원 2025타경5650. 부산 수영구 남천동 상우더헤라우스 5층 505호로, 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김세훈이며, 현재 말소기준권리는 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권 696,000,000원입니다. 그보다 앞선 사상신용협동조합 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 문성준의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 홍승기·장성현·신지훈·강주호·김민애·정지현·문성준은 모두 전입일이 2021.02.19. 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 하지만 별도로 보증금 60,000,000원이 기재된 성명 미상 주거 임차항목은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 배당표의 ‘인수 0원’을 곧바로 최종 권리결론으로 고정하기보다 해당 항목의 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5650 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층 505호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 확인 필요
2021.02.08. 사상신용협동조합 근저당권 2건은 2021.02.19. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 김세훈에게 소유권이 이전되고 구포새마을금고 근저당권이 설정됐으며, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2025.07.29. 임의경매개시결정과 2026.03.26. 문성준의 주택임차권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승기 | 미상 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장성현 | 미상 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지훈 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강주호 | 503호 | 2025.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민애 | 미상 | 2021.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지현 | 미상 | 2024.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문성준 | 건물 전부 | 2024.08.27 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성명 미상 | 주거 | 미상 | 60,000,000원 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
문성준은 임대차계약일 2024.06.24., 확정일자 2024.06.27., 주민등록일자와 점유개시일자 2024.08.27.이며 보증금은 60,000,000원, 차임은 490,000원입니다. 모두 말소기준권리 2021.02.19.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 성명 미상 주거 임차항목은 보증금 60,000,000원만 확인되고 전입일이 없어 대항력 有라고도, 無라고도 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 208,000,000원의 가격 메리트는 판단 유보
본건 감정가와 최저매각가는 모두 208,000,000원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 감정가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 판정할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”, “감정가 대비 할인됐다” 같은 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 204,288,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 696,000,000원 중 204,288,000원이 배당되고 491,712,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동, 지하철도 2호선 남천역 서측 인근이며 주위는 공동주택·오피스텔·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2호선 남천역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성명 미상 60,000,000원 항목 확인. 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능하므로 매각물건명세서와 관련 원본에서 실제 임차관계와 전입일을 확인해야 합니다.
- 문성준 임차권 확인. 보증금 60,000,000원, 계약일 2024.06.24., 확정일자 2024.06.27., 전입·점유개시 2024.08.27.로 말소기준 이후입니다.
- 503호 기재 확인. 강주호는 현황조사상 점유부분이 503호로 기재되어 본건 505호와 일치하지 않으므로 실제 점유 대상 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.19. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 적용관계를 원본 서류 기준으로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 208,000,000원을 비교할 실거래 자료가 없으므로 별도 시세 확인 전에는 저가매수로 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표 범위. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차관계는 아직 한 칸이 비어 있다”
본건은 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당이 기준이고, 이후 경매개시결정과 문성준 임차권등기는 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 실명 임차인 7명 외에 보증금 60,000,000원·전입일 미상의 주거 임차항목 1건이 남아 있어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 신건 208,000,000원을 평가할 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 비교적 단순하지만, 미상 임차항목 확인 전에는 안전형으로 단정하지 말고 가격 판단도 유보”입니다.
