부산지방법원 2025타경5650. 부산 수영구 남천동 상우더헤라우스 5층 504호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자는 김세훈이며 2021.02.19. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 696,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 구포새마을금고는 2025.07.29. 임의경매를 신청했고 청구금액은 580,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 김민애의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 현재회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사·문건접수에 여러 명의 전입자가 나타나므로, 단순히 “인수 0원”만 보고 점유·명도 문제까지 없다고 보는 것은 이릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5650 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층504호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 580,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.19. 을구 3번 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 구포새마을금고 근저당
2021.02.08. 사상신용협동조합 명의의 근저당권 2건이 설정되었으나, 2021.02.19. 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 구포새마을금고 근저당권 696,000,000원입니다. 이후 2025.07.29. 임의경매개시결정과 2026.01.06. 김민애의 주택임차권등기가 이어졌고, 두 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력 인수는 0원, 명도는 단순하지 않다
조사·신고된 인원은 7명입니다. 모두 전입일이 2021.02.19. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 김민애는 보증금 190,000,000원의 임차권등기가 있으나 역시 말소기준 이후이며, 매수인 인수액은 제공된 배당 시나리오에서 0원입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승기 | 미상 | 2024.03.08 | 미상 | 2025.09.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장성현 | 미상 | 2024.02.28 | 미상 | 2026.02.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신지훈 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 2025.09.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강주호 | 503호 | 2025.07.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문성준 | 미상 | 2024.08.27 | 미상 | 2025.08.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정지현 | 미상 | 2024.08.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민애 | 부동산 전부 | 2021.12.01 | 190,000,000원 | 2026.01.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 207,246,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 696,000,000원 중 207,246,000원이 배당되고 미배당액은 488,754,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 211,000,000원 | 207,246,000원 | 488,754,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,800,000원 | 165,636,800원 | 530,363,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,040,000원 | 132,349,440원 | 563,650,560원 | 0원 |
현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 동일합니다. 다만 이 사건에는 동일 오피스텔 실거래 가격 비교가 포함되지 않으므로, 211,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 유찰가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 남천역 서측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2호선 남천역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물이며 승강기, 주차타워, 도시가스 난방, 공동현관문, 화재탐지·경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 실제 점유자 확인. 조사·신고 인원이 7명이고 다수의 점유부분이 미상입니다. 현장과 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 503호 기재 확인. 강주호는 503호로 조사되어 있으므로 대상 504호와 관련된 점유인지 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 6명 확인. 홍승기·장성현·신지훈·강주호·문성준·정지현의 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 김민애 임차권. 보증금 190,000,000원, 주민등록일 2021.12.01., 임차권등기 2026.01.06.으로 말소기준 이후이며 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.02.19. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 211,000,000원의 가격 경쟁력은 별도의 실제 거래사례와 비교한 뒤 판단해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 인수형 경매는 아닙니다.
그러나 실제 입찰 난도는 등기만으로 결정되지 않습니다. 조사·신고된 인원이 7명이고, 그중 6명의 보증금이 미상이며 일부 점유부분도 확인되지 않았습니다. 대상 504호와 다른 503호로 기재된 전입자도 있습니다. 여기에 김민애의 190,000,000원 임차권등기와 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원이지만 점유관계 확인이 선행되어야 하는 오피스텔로 보는 것이 맞습니다.
감정가와 신건 최저가는 211,000,000원입니다. 다만 이 금액을 시장가격과 비교할 근거 없이 “싸다”고 평가할 수는 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증, 실무 핵심은 504호의 실제 점유관계 확인. 이것이 이 사건의 결론입니다.
