부산지방법원 2025타경5650. 부산광역시 수영구 남천동 상우더헤라우스 5층 504호 오피스텔입니다. 지하철 2호선 남천역 서측 인근에 위치하며, 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김세훈이고, 2021년 구포새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 채권자의 임의경매로 진행된 이 사건은 두 차례 유찰되면서 감정가의 49%까지 최저매각가가 내려왔습니다.

권리 구조의 중심은 2021.02.19 설정된 구포새마을금고 근저당권(채권최고액 696,000,000원)입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 주택임차권등기는 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 그러나 등기상 보증금 190,000,000원과 복수의 전입·배당요구 내역을 보면 단순히 최저가만 보고 응찰하기에는 확인해야 할 사항이 적지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 확인 필요

등기부상 앞서 설정됐던 사상신용협동조합의 근저당권 2건은 2021.02.19 이미 말소됐습니다. 따라서 현행 말소기준권리는 을구 3번 구포새마을금고 근저당권입니다. 이 권리와 이후의 임의경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

민간임대주택등기도 별도로 확인해야 합니다. 2021.02.19 등기된 민간임대주택 등록사항에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있습니다. 해당 등기의 매각 후 처리 및 임대사업자 관련 의무는 일반 근저당권처럼 자동으로 모두 소멸한다고 단정하지 않고 별도 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 명의 7명과 504호의 실제 점유 구분

현황조사·등기부·문건접수에 나타난 명의는 7명입니다. 이 중 김민애는 부동산 전부에 대한 주택임차권등기자이고, 강주호의 점유부분은 503호로 기재되어 있어 경매 대상인 504호와 구분해야 합니다. 나머지 5명은 점유부분이 미상으로, 실제 504호와의 관계를 확인해야 합니다. 따라서 명의 7명을 모두 504호의 확정된 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 2021.02.19 말소기준권리를 비교한 현재 분류입니다. 보증금·확정일자 또는 점유부분이 미상인 명의자는 별도의 임대차 및 점유관계 확인이 필요합니다. 승계·보증기관 대위신고로 분류된 명의자는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 103,390,000원으로, 감정가 211,000,000원의 49%입니다. 감정가에서 큰 폭으로 내려온 것은 사실입니다. 그러나 감정가는 경매 평가액이고, 지금 시장에서 실제로 매매되는 가격과는 다를 수 있습니다.

특히 이 물건은 오피스텔입니다. 아파트와 동일한 환금성이나 거래가격 형성을 전제로 판단하기 어렵습니다. 같은 건물 또는 인근의 유사한 오피스텔 실거래가와 임대수익을 확인하기 전에는 최저매각가가 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

각 회차 최저매각가에 낙찰되고 매수인 인수가 0원이라는 가정에 따른 비교입니다. 실제 낙찰가격, 취득 관련 비용, 명도비용, 미납 관리비 등은 별도입니다. 향후 유찰 및 최저가 변경은 확정된 사실이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,247,460원을 제외한 101,142,540원이 구포새마을금고에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 696,000,000원을 기준으로 한 미배당 추정액은 594,857,460원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

다만 이는 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 자동 배당 추정입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 있고, 실제 채권잔액·배당요구·선순위 조세채권 및 임차인의 배당 자격 등에 따라 법원의 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

김민애 등 임차인에 대한 별도 배당액은 위 추정표에 반영되지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영이므로 이 표를 최종 배당표로 간주해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 남천동, 지하철 2호선 남천역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 남천역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 주택임차권등기가 존재하더라도 공부상 용도가 주택으로 변경되는 것은 아니므로 실제 사용현황과 용도를 구분해 검토해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 학교환경 보호구역 관련 사항이 있습니다. 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 긍정적인 입지 요인이지만, 오피스텔의 실제 거래가격·임대수요·관리비·공실 가능성을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인폭만으로 매각 용이성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김민애 임차권등기 확인. 최초 계약일, 점유개시일, 주민등록일, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 원본을 대조하세요. 특히 말소기준권리와의 선후관계가 핵심입니다.
• 504호 점유관계 특정. 조사 명의 7명 가운데 503호로 표시된 강주호는 별도로 구분하고, 점유부분이 미상인 명의자들이 실제 504호와 관련되는지 확인하세요.
• 보증금·우선변제 검증. 보증금 및 확정일자가 미상인 점유자의 임대차계약과 권리순위를 확인하세요. 배당요구 사실만으로 보증금 전액의 우선변제 또는 매수인 인수가 확정되는 것은 아닙니다.
• 민간임대주택등기 점검. 등록임대주택 관련 의무, 등록 상태 및 경매 후 처리 사항을 관계기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 시세 조사. 상우더헤라우스와 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가격, 임대보증금·월세·공실 및 관리비를 비교하세요. 실제 시세를 모른 채 감정가 49%를 안전마진으로 해석하지 마세요.
• 자금 계획. 현재 최저매각가 103,390,000원과 별도로 입찰보증금의 정확한 비율 및 금액, 잔금, 취득 관련 세금과 명도비용을 확인하세요.
• 관리비·점유 이전. 관리비 체납과 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하고, 실제 점유자에 따른 인도명령·명도 절차를 사전에 검토하세요.
• 등기·배당 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 자료, 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “49%의 가격보다 먼저 확인할 것은 임차관계”

이 물건은 분명 숫자로 눈길을 끕니다. 감정가 211,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 103,390,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 명확하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 190,000,000원 주택임차권등기와 여러 점유·전입 명의, 일부 호수 불일치 및 보증금 미상 사항을 가볍게 볼 수 없습니다. 김민애는 현재 대항력이 없는 것으로 분류되지만 관련 날짜와 임차권의 효력을 원본에서 검증해야 합니다. 다른 점유자의 실제 호수 및 임대차관계도 정리해야 합니다.

무엇보다 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아닙니다. 실제 거래가격을 확인하기 전에는 이 물건이 얼마나 저렴한지 평가할 수 없습니다. 권리 구조는 조건부로 검토 가능하지만, 임차관계와 가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 현재 판단은 신중 검토(C)입니다.