부산지방법원 2025타경5650. 부산광역시 수영구 남천동 상우더헤라우스 5층 502호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 2021년 김세훈에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 696,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 연결돼 있어 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 독립적인 대출잔액으로 이해해서는 안 됩니다.
이 사건은 채권자 구포새마을금고의 임의경매로, 청구액은 580,000,000원입니다. 등기상 먼저 설정됐던 사상신용협동조합의 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당이며, 뒤따르는 임의경매개시결정과 후순위 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 여러 사람의 전입 및 임차관계가 조사됐고, 일부는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 실제 매각 대상인 502호와 별도로 503호가 표시된 조사 내역도 존재합니다. 따라서 이 물건은 가격보다 실제 점유관계와 보증금 중복 기재 여부를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5650 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층 502호 도로명주소: 부산광역시 수영구 남천서로 5 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김세훈 · 2021.02.19. 소유권이전 |
| 감정가 | 138,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,620,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구포새마을금고 / 580,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 특이사항 | 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 · 복수 전입자 조사 · 보증기관 승계 신고 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인
최초 소유자는 상우종합건설주식회사였습니다. 2021.02.08. 설정된 사상신용협동조합 근저당권 2건은 2021.02.19. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 담보권을 현존 인수권리로 계산하지 않습니다.
2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권이 현재 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정 및 2026.02.24. 등기된 장성현의 주택임차권은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다. 장성현의 주민등록일과 확정일자도 2024.02.28.로, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 해당 임차보증금 50,000,000원을 선순위 대항력 보증금처럼 매수인이 그대로 인수한다고 계산할 근거는 없습니다.
② 임차인·점유 조사 — 중복신고와 호실 혼재 주의
조사자료에는 실명 기재 자연인 7명이 나타납니다. 이 중 강주호는 503호로 표시돼 있어 매각 대상인 502호 점유자로 바로 산입할 수 없습니다. 이를 제외하면 502호 관련 여부를 확인해야 할 실명 기재자 6명이며, 별도로 성명 미기재 보증금 기재 1건과 보증기관 승계 신고 1건이 있습니다. 실명 기재자가 모두 독립적인 실제 임차인이라는 뜻은 아니며, 실제 502호 임차인 수는 계약·점유관계 확인 후 확정해야 합니다.
| 성명 / 구분 | 전입·권리일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김민애 점유 부분 미상 |
2021.12.01. 배당요구 2025.08.19. |
미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 |
| 신지훈 점유 부분 미상 |
2023.08.21. 배당요구 2025.09.17. |
미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 |
| 장성현 건물 전부 · 주택임차권등기 |
2024.02.28. 등기 2026.02.24. |
50,000,000원 | 후순위 |
후순위 임차권 확정일자 2024.02.28. |
| 홍승기 점유 부분 미상 |
2024.03.08. 배당요구 2025.09.15. |
미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 |
| 문성준 점유 부분 미상 |
2024.08.27. 배당요구 2025.08.28. |
미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 |
| 정지현 점유 부분 미상 |
2024.08.29. | 미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 |
| 강주호 503호 표시 |
2025.07.01. | 미상 | 호실 확인 | 502호 관계 미확인 |
| 성명 미기재 주거 · 별도 기재 |
미상 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 동일 보증금 여부 확인 |
| 시보증 보증기관 승계 신고 |
2024.02.28. 배당요구 2026.07.31. |
50,000,000원 | 후순위 원권리 |
승계·중복신고 장성현 보증금 승계 |
복수의 전입자에게 대항력이 없다고 판정된 이유는 주민등록일이 말소기준권리보다 늦기 때문입니다. 그러나 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 액수나 배당순위, 실제 명도 가능성을 확정할 수는 없습니다. 특히 503호 기재는 대상 호실과의 관계를 분리해 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49%는 시세 할인율이 아니다
감정가는 138,000,000원, 현재 최저매각가는 67,620,000원입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 다만 이 수치는 감정평가액과의 차이일 뿐, 주변 오피스텔의 최근 매매가격이나 실제 매수 가능가격 대비 할인율이 아닙니다.
| 감정가 | 138,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 67,620,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
| 실질취득 추정 | 67,620,000원 · 부대비용 별도 |
| 최근 실거래 비교 | 실거래 기준가격 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,617,160원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 66,002,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 629,997,160원 |
집행비용을 먼저 공제한 뒤 구포새마을금고에 66,002,840원이 배당되는 단순 추정입니다. 미배당액은 공동담보가 연결된 근저당권의 채권최고액 696,000,000원을 기준으로 산출한 차액으로, 해당 호실만의 확정 채무잔액이나 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 배당은 공동담보 배당, 실제 피담보채권액, 당해세, 최우선변제, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 동일
| 회차 | 최저매각가 | 예상채권배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
67,620,000원 | 66,002,840원 | 629,997,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34%대 |
47,334,000원 | 46,081,988원 | 649,918,012원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24%대 |
33,133,799원 | 32,137,391원 | 663,862,609원 | 0원 |
위 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정됩니다. 이는 현재 확인된 후순위 권리의 소멸을 전제로 한 계산입니다. 성명 미기재 임차관계 등에서 실제 선순위 인수권리가 확인된다면 실질취득액은 달라질 수 있습니다. 또한 미래 회차의 실제 진행 여부와 최저가는 법원의 매각 진행 결과에 따라 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철 2호선 남천역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 남천역이 있어 감정평가상 교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 공동현관, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 학교환경 관련 절대·상대보호구역이 포함됩니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적인 요소이나 오피스텔의 매매 수요와 임대수익, 공실 가능성, 관리비 및 최근 거래 수준을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 성명 미기재 50,000,000원 임대차의 실제 계약자, 전입·확정일자, 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 확인. 시보증의 50,000,000원 신고가 장성현의 원보증금과 동일한지, 권리승계 및 배당요구 관계를 확인합니다.
- 실제 점유자 확인. 실명 기재자 중 현재 502호를 실제로 사용하는 사람이 누구인지, 503호 기재가 혼입된 이유는 무엇인지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 장성현의 주택임차권등기와 후순위 임차보증금의 매각 후 말소 및 명도 관계를 확인합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록 상태와 임대의무, 관련 행정절차 및 매수인의 의무 발생 여부를 관할기관에 확인합니다.
- 시세 확인. 상우더헤라우스 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 현재 매물가격, 임대료와 수익률을 대조해 입찰 상한을 설정합니다.
- 관리비·명도비용 확인. 공용부분 체납 관리비, 점유 이전에 필요한 절차와 비용을 별도로 산정합니다.
- 입찰보증금과 사건 진행 확인. 실제 입찰보증금, 매각조건, 변경·취하·정지 여부 및 최종 매각기일을 법원 공고로 재확인합니다.
- 배당 우선순위 검증. 공동담보관계, 실제 채권잔액, 조세채권, 최우선변제권 등을 확인한 뒤 예상배당액을 재검토합니다.
맺으며 — “감정가의 반값 ≠ 검증된 저가 매수”
부산 남천동 상우더헤라우스 502호는 감정가 138,000,000원에서 2회 유찰돼 67,620,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 표면적인 가격 하락 폭만 보면 주목할 만하지만, 그것이 곧 실거래 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
권리 측면에서는 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 장성현의 임차권등기도 후순위라는 점이 긍정적입니다. 보증기관의 승계 신고는 별도 임차인의 새로운 보증금이 아니며, 예상 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 성명 미기재 임대차의 대항력은 미상이고, 복수 전입자와 다른 호실 표시가 혼재된 점은 반드시 정리해야 합니다.
결론은 권리상 소멸 구조는 양호하지만 실제 임차관계와 시세 검증이 끝나지 않은 조건부 검토 물건입니다. 2회 유찰이라는 숫자만으로 입찰하기보다는 임대차·점유관계 원본 확인과 최신 시세 비교를 마친 뒤 실질취득비용과 명도 부담을 반영해 판단하는 것이 적절합니다. 가격만 보고 접근하기에는 확인해야 할 문제가 남아 있습니다.
