부산지방법원 2025타경5650. 부산 수영구 남천동 상우더헤라우스 5층 502호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 현 감정가와 최저매각가는 모두 138,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 김세훈이며, 말소기준은 2021.02.19. 설정된 구포새마을금고 근저당권 696,000,000원입니다. 경매 신청채권액은 580,000,000원입니다.
권리 구조에서 먼저 눈에 들어오는 것은 임차·점유 기록의 수입니다. 보증기관의 대위·승계 신고 1건은 실제 임차인이 아니므로 중복 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인·점유자로 볼 대상은 8명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 대상들은 모두 2021.02.19. 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 성명과 전입일이 확인되지 않은 보증금 50,000,000원 기록 1건은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5650 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 신청채권액 | 580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18. |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 미상 임차는 별도 확인
2021.02.08. 설정됐던 사상신용협동조합 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.07.29. 임의경매개시결정과 2026.02.24. 장성현의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 중복은 빼고, 미상 1건은 남긴다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민애 | 미상 | 2021.12.01. | 미상 | 2025.08.19. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지훈 | 미상 | 2023.08.21. | 미상 | 2025.09.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장성현 | 건물 전부 | 2024.02.28. | 50,000,000원 | 2026.02.24. | 없음 | 후순위 | 보증기관 승계 있음 |
| 홍승기 | 미상 | 2024.03.08. | 미상 | 2025.09.15. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문성준 | 미상 | 2024.08.27. | 미상 | 2025.08.28. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지현 | 미상 | 2024.08.29. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강주호 | 503호 | 2025.07.01. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성명 확인 불가 | 미상 | 미상 | 50,000,000원 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 시보증 | 장성현 보증금 승계 | 2024.02.28. | 50,000,000원 | 2026.07.31. | 없음 | 승계 신고 | 중복 합산 금지 |
보증기관 승계는 별도 임차보증금이 아닙니다. ‘시보증’ 신고의 50,000,000원은 장성현의 보증금에 대한 대위·승계 기록이므로 두 금액을 합쳐 100,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 따라서 보증기관 신고 1건을 제외한 실제 임차인·점유자 대상은 8명입니다.
장성현은 2024.01.29. 임대차계약, 2024.02.18. 점유개시, 2024.02.28. 주민등록 및 확정일자가 기재돼 있고 보증금은 50,000,000원, 차임은 400,000원입니다. 모두 2021.02.19. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 성명과 전입일이 확인되지 않은 보증금 50,000,000원 기록은 전입 시점을 비교할 수 없으므로 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 135,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 산식에서는 구포새마을금고 채권최고액 696,000,000원 중 135,268,000원이 배당되고 560,732,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 위 대항력 미상 임차 기록은 별도 확인 대상입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 560,732,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 587,945,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 609,669,760원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 남천역 서측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2호선 남천역이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물로 위생 및 급·배수, 화재탐지·경보, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 3,911,000원/㎡, 토지면적은 145.1㎡입니다. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형으로 업무시설 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함되고, 학교환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 임차 기록. 보증금 50,000,000원인데 전입일이 확인되지 않은 대상의 실제 전입일·점유개시일을 반드시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 배제. ‘시보증’ 50,000,000원은 장성현 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 장성현 임차권. 임대차계약 2024.01.29., 점유개시 2024.02.18., 주민등록·확정일자 2024.02.28.로 말소기준 2021.02.19.보다 후순위임을 다시 대조하세요.
- 503호 점유 기록. 강주호의 점유부분은 503호로 기재돼 있어 본건 502호의 실제 점유관계와 구별해 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 시세 비교 근거 없이 감정가 138,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당요구·세금 자료와 대조하세요.
맺으며 — “산식상 인수 0원”과 “확정 인수 0원”은 다르다
이 사건의 말소기준권리는 명료합니다. 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당이 기준이고, 확인되는 전입자들은 모두 그 뒤에 들어왔습니다. 장성현의 50,000,000원 임차보증금도 후순위이며, 보증기관 승계 신고는 중복 합산 대상이 아닙니다. 배당 산식 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수를 모두 0원으로 계산합니다.
그러나 보증금 50,000,000원이 기재된 별도 임차 기록 중 전입일이 확인되지 않은 대상이 하나 있습니다. 이 대상은 정확도 원칙상 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 대항력 가능·미상입니다. 여기에 다수의 임차·점유 기록과 민간임대주택등기까지 있어, 단순한 무인수 안전형으로 분류하기에는 확인할 사항이 남습니다. 또한 실거래 시세 근거가 없어 138,000,000원의 신건 가격 자체가 싸다고 평가할 수도 없습니다. 기준권리는 명확하지만, 미상 임차의 실체 확인이 입찰 전 핵심 과제인 오피스텔입니다.
