의정부지방법원 2025타경71946. 양주시 광사동 스카이프라자 8층 801호입니다. 경매상 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기상으로는 집합건물이며 감정평가상 해당 건물의 8층 801호를 포함한 구역은 학원으로 이용되고 있습니다. 따라서 일반 아파트나 단순 나대지 경매로 접근해서는 안 됩니다. 실제 매각대상이 건물과 대지권을 어떻게 포함하는지부터 확인해야 합니다.
가격만 보면 매력적입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 49%. 그러나 경매에서 가격이 낮아지는 이유를 확인하는 것이 중요합니다. 이 사건은 단순한 후순위 근저당권 정리 문제가 아닙니다. 선순위 전입자, 유치권 신고, 다수의 임차·점유 관계, 공동담보, 관리단 채권이 겹쳐 있습니다. 등기상 말소될 권리가 많다는 사실과 점유·인도 위험이 해소된다는 사실은 전혀 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광사동 652-3 스카이프라자 8층 801호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 부흥로 1932 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표기 · 집합건물 8층 801호 · 학원 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 8층 건물 |
| 소유자 | 김미경 (신탁재산 귀속에 따른 소유권 등기) |
| 감정가 | 1,019,000,000원 |
| 최저매각가 | 499,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 3,912,020,443원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 전체 필지면적 1,103.2㎡ |
| 토지 공시지가 | 2,452,000원/㎡ |
| 위반건축물 | 위반 사항 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 위험은 별개
말소기준권리는 2021.02.02. 접수된 을구 7번 포천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 972,000,000원이고, 2023.04.21. 변경등기로 1,131,000,000원이 되었습니다. 이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 해당 회사가 경매를 신청했습니다.
기준권리 뒤에 설정된 최준택의 근저당권과 다수의 가압류, 후순위 압류 및 근저당권 가처분은 제시된 등기 분석상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 반면 이미 말소된 우리은행·조동식 등의 과거 근저당권은 현재의 인수채무로 다시 더하지 않습니다. 2020년에 있었던 양주시 압류 역시 2020.01.29. 해제·말소되었습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 조사 4명, 선순위 위험 존재
임차·점유 관계로 조사된 사람 및 단체는 4명(단체 포함)입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다. 다만 호산나교회(화종성)는 점유 부분이 401호로 표기되어 801호의 임차인으로 확정할 수 없습니다. 다른 조사자의 점유 구획도 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 용도 | 전입·신고일 | 보증금 표기 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
윤정민 학원 |
2020.04.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
|
이원재 학원 |
2025.03.18 배당요구 2025.07.11 |
5,000 단위 확인 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
|
호산나교회(화종성) 교회 · 401호 표기 |
미상 | 3,000 단위 확인 |
대항력 미상 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
|
정재일 학원 |
2023.03.16 배당요구 2025.06.02 |
4,000 단위 확인 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
대항력은 전입·신고 시점과 말소기준권리의 선후관계에 따른 예비 판정입니다. 실제 대항요건 및 점유·임대차 내용의 확인이 필요합니다. 보증금 표기 5,000·3,000·4,000은 금액 단위가 명확히 확인되지 않아 원화로 임의 환산하거나 합산하지 않았습니다. 확정일자가 확인되지 않은 임차인의 우선변제권 역시 확정하지 않습니다.
이원재와 정재일의 신고일은 말소기준권리보다 늦어, 제시된 신고일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 배당요구 사실만으로 실제 우선변제액이나 보증금 회수 여부를 확정할 수는 없습니다. 호산나교회는 전입·사업자등록 등 대항요건 관련 날짜가 불분명하고 점유 호실도 401호로 표시되어 있어, 801호와의 관련성을 확인해야 합니다.
③ 700,000,000원 유치권 신고 — 이번 경매의 최대 변수
이 신고는 근저당권과 가압류의 말소 문제와 별개입니다. 유치권은 신고했다는 사실만으로 성립하지 않지만, 성립 여부에 다툼이 있으면 낙찰 후 인도와 사용·수익에 상당한 장애가 생길 수 있습니다.
검토해야 할 핵심은 공사대금채권의 존재, 실제 공사 내용, 목적물과 채권의 관련성, 점유개시 시점과 점유의 계속성, 점유의 적법성 및 유치권 배제 사유입니다. 특히 801호부터 804호까지의 일괄적인 점유 주장이 각 구분건물의 실제 점유상태와 일치하는지 확인해야 합니다.
신고액 700,000,000원을 그대로 낙찰자의 확정 인수채무로 더하는 것도 정확하지 않습니다. 하지만 유치권이 유효하게 성립한다면 인도 거절과 분쟁, 유치권 해소를 위한 비용 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 이를 단순히 소멸되는 후순위 채권으로 취급해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 499,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,393,100원 |
| 1. 포천농업협동조합 근저당 | 972,000,000원 | 491,916,900원 |
| 2. 최준택 근저당(을구 10) | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 최준택 근저당(을구 11) | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 9,662,875원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 23,405,141원 | 0원 |
| 6. 토스뱅크 가압류 | 83,440,948원 | 0원 |
| 7. 경기신용보증재단 가압류 | 47,904,000원 | 0원 |
| 8. 스카이프라자 관리단 가압류 | 12,677,890원 | 0원 |
| 9. NH농협캐피탈 가압류 | 351,677,508원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 7,393,100원을 제외한 491,916,900원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권·가압류에는 배당될 금액이 없습니다. 채권자 총 청구액 1,800,768,362원에 대한 예상 미배당은 1,308,851,462원입니다.
여기서 중요한 구분이 있습니다. 일반 후순위 채권의 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 반대로 예상배당표의 매수인 인수액이 0원이라는 계산만으로 윤정민의 미상 보증금이나 이원재의 유치권 분쟁이 해소되는 것도 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 위험이 사라지지는 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 499,310,000원 | 1,308,851,462원 | 계산상 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 349,517,000원 | 1,456,944,600원 | 계산상 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 244,661,899원 | 1,560,331,730원 | 계산상 0원 |
3회 유찰을 가정하면 최저가는 349,517,000원, 4회 유찰을 가정하면 244,661,899원까지 낮아집니다. 하지만 이는 매각가격의 변화일 뿐, 유치권이 무효가 되거나 임차인 문제가 해결된다는 의미는 아닙니다.
윤정민에게 실제 대항력이 인정되고 보증금이 미배당되는 경우에는 낙찰자가 부담할 실질취득액이 단순 낙찰가보다 커집니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 그 보증금조차 확인되지 않았으므로 구체적인 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 광사동·만송동 소재 양주2동행정복지센터 남서측 및 남측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·공원 등이 분포한 상업·주거 혼재지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 8층 801호이며, 외벽은 돌붙임 및 페어글라스 전시창호 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·주차장·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 해당 8층 801호를 포함한 구역은 학원으로 이용 중입니다. 점유자별 공간 분할, 인테리어 시설의 소유·반출 문제를 살펴야 합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하고, 북서측 8차선 포장도로와 남측 2차선 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 학원 용도 상업공간은 아파트와 수요층이 다릅니다. 점유 분쟁과 유치권 주장이 남아 있으면 재임대·재매각 과정에 제약이 생길 수 있어 실제 공실 임대조건과 지역 상업용 부동산 거래사례 확인이 중요합니다.
- 관리비. 스카이프라자 관리단이 12,677,890원의 가압류를 설정한 이력이 있습니다. 해당 채권이 관리비와 관련되는지, 공용부분 관리비 중 매수인이 부담할 금액이 있는지 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 확인해야 할 사항
- 유치권의 성립 여부. 이원재의 700,000,000원 공사대금 관련 계약서·공사내역·대금 미지급 증빙·점유자료·법적 분쟁 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 범위. 801호~804호 유치권 주장과 임차인의 실제 사용 공간, 별도 401호로 표시된 교회 점유를 현장에서 대조해야 합니다.
- 윤정민의 임대차. 2020.04.22. 전입 사실 외에 보증금·확정일자·점유 개시·대항요건·배당요구 여부를 확인하고 매수인 인수 가능액을 별도로 산정해야 합니다.
- 임차보증금 단위. 이원재·정재일·호산나교회의 보증금 표기액은 원본 서류에서 단위를 확인한 뒤 배당 및 명도 비용에 반영해야 합니다.
- 공동담보 배당. 포천농업협동조합의 801호~804호 공동담보와 근저당권 이전, 변경 채권최고액을 확인해야 합니다.
- 가처분 확인. 최준택 근저당권에 관한 경기신용보증재단의 사해행위취소 관련 가처분이 매각 및 관련 소송에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리비와 조세. 관리단 가압류의 원인이 된 채권, 공용관리비 체납, 당해세 및 다른 우선채권을 조사해야 합니다.
- 매각대상 특정. 대지 표기와 8층 801호 집합건물 표시가 실제 매각목록·대지권·전유부분과 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 시장가격 조사. 감정가만으로 가격 메리트를 평가하지 말고 해당 건물 및 인근 유사 학원·상업공간의 실거래, 임대수익, 공실 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “위험을 가격에 반영해야 할 경매”
이 물건은 감정가 1,019,000,000원에서 499,310,000원으로 내려온 상업용 집합건물입니다. 그러나 최저가가 낮다는 사실만으로 취득원가가 낮다고 할 수 없습니다. 윤정민의 임대차 보증금은 확인되지 않았고, 이원재의 700,000,000원 유치권 신고는 성립 여부가 불분명합니다.
일반 후순위 채권이 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 점유·명도·유치권 문제가 해결되지 않습니다. 최근 실거래 시세도 확정되지 않아 감정가 대비 낙찰률을 가격 메리트로 연결할 수 없는 상황입니다.
현재 판단은 권리 위험 높음·실질취득액 미확정·입찰 보류입니다. 유치권의 법적 성립 여부와 선순위 전입자의 보증금이 밝혀지고, 실제 매각대상과 시장가격을 확인한 뒤에야 응찰 가능한 가격을 판단할 수 있습니다.
