의정부지방법원 2025타경71946. 양주시 광사동 스카이프라자 8층 801호로, 감정평가상 기호 1~4는 학원으로 이용 중입니다. 소유자는 김미경이며 2019.01.31 소유권이전 당시 거래가액은 255,600,000원으로 등기됐습니다. 2020.02.26 교보자산신탁주식회사로 신탁됐다가 2021.02.02 신탁재산 귀속으로 김미경에게 돌아왔고, 같은 날 포천농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 최준택 근저당과 각종 가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 결론을 “인수 0원”으로 단순화하면 안 됩니다. 실제 점유자 가운데 윤정민의 신고일은 말소기준보다 앞선 2020.04.22이고 보증금이 확인되지 않습니다. 이 점이 이 사건의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광사동 652-3 스카이프라자 8층 801호 · 경기도 양주시 부흥로 1932 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 스카이프라자 8층 801호 · 학원 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 8층 · 승강기·주차장·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 김미경 · 2019.01.31 소유권이전 · 거래가액 255,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,019,000,000원 / 1,019,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,912,020,443원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인은 별도다
2021.02.02 포천농업협동조합 근저당의 최초 채권최고액은 972,000,000원이고, 2023.04.21 변경등기로 채권최고액이 1,131,000,000원으로 변경됐습니다. 2024.11.06에는 이 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.03.27 같은 회사가 임의경매개시결정의 채권자로 등기됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 4명, 선행 점유 1명이 핵심
| 임차인 | 이용 / 부분 | 신고일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정민 | 학원 | 2020.04.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이원재 | 학원 | 2025.03.18 | 5,000원 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 호산나교회(화종성) | 교회 / 401 | 미상 | 3,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정재일 | 학원 | 2023.03.16 | 4,000원 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 이원재와 정재일은 신고일이 말소기준보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 호산나교회(화종성)는 신고일이 확인되지 않고 점유부분이 401로 기재되어 있어, 본건 801호와의 점유 대응관계 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,019,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,590,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 포천농업협동조합 | 972,000,000원 | 972,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 최준택 | 100,000,000원 | 34,410,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 최준택 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 9,662,875원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 23,405,141원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 83,440,948원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,904,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 스카이프라자 관리단 | 12,677,890원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 351,677,508원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,800,768,362원 중 1,006,410,000원이 배당되고 794,358,362원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 배당표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 윤정민의 보증금이 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 실제 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 광사동 소재 기호 1~4는 학원으로 이용 중입니다. 토지는 상업용건물 건부지로 이용 중입니다.
- 주위환경. 양주2동행정복센터 남서측 및 남측 인근이며, 근린생활시설·아파트단지·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 도로. 북서측 8차선 포장도로, 남측 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 토지면적은 1,103.2㎡, 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 외벽 돌붙임·페어그라스 전시창호, 내부 인테리어, 하이샤시 창호이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤정민 보증금 확인. 2020.04.22 신고로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 승계 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 호산나교회 점유부분 확인. 점유부분이 401로 기재되어 있으므로 본건 801호 실제 점유와의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 배당표와 임차인 위험 분리. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 보고 매수인 부담이 없다고 판단하지 마세요.
- 말소기준 근저당 변동 확인. 2021.02.02 포천농업협동조합 근저당은 2023.04.21 채권최고액 1,131,000,000원으로 변경되고 2024.11.06 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
- 관리단 채권 확인. 스카이프라자 관리단 가압류 청구금액 12,677,890원이 등기돼 있습니다. 별도의 관리비 현황을 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 학원·교회 등 실제 영업 점유자가 확인되므로 인도와 명도 절차를 사전에 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기 소멸”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2021.02.02 포천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 투자 판단의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 윤정민은 말소기준보다 앞선 2020.04.22 신고가 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
따라서 최저가 1,019,000,000원을 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산되어 있지만, 선행 점유 임차인의 미회수 보증금이 확인되면 실제 부담액은 달라질 수 있습니다. 게다가 현재 회차에서도 채권자 미배당이 794,358,362원에 이르고 소유자 잔여는 0원입니다. 등기권리는 정리되지만, 임차인 보증금이 확정되기 전까지는 입찰가 산정도 보류하는 것이 맞는 사건입니다.
