의정부지방법원 2025타경71946. 경기도 양주시 덕계동 덕계역프라자 4층 403호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이지만 등기 대상은 집합건물이며, 감정평가에 나타난 건물 이용상태는 학원·스터디카페·교회 등 상업시설입니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트가 아닌 상업용 집합건물의 대지권·점유·영업시설 관계를 함께 검토해야 하는 사건입니다.
현재 소유자는 김미경입니다. 2021년 6월 29일 소유권을 이전받았고, 같은 날 포천농업협동조합 명의로 채권최고액 2,730,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 추가된 근저당권과 가압류·압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
그런데 등기상 소멸 여부만 보고 안전하다고 판단할 수는 없습니다. 2020년 4월 22일 점유 관련 신고가 있는 윤정민은 말소기준권리보다 앞선 시점이므로 대항력 성립 여부를 확인해야 하고, 이원재는 403호~404호에 대한 700,000,000원 유치권을 신고했습니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고까지 존재합니다. 단순한 근저당 말소형 경매와는 성격이 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 4층 403호 도로명주소: 경기도 양주시 회천중앙로 221 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 표기 · 집합건물 4층 403호 · 학원 등 상업시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 실제 매각 대상 호수 및 대지권 범위 원본 확인 필요 |
| 소유자 | 김미경 (2021.06.29 소유권이전 · 등기상 거래가액 146,300,000원) |
| 감정가 | 610,000,000원 |
| 최저매각가 | 298,900,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 3,912,020,443원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.29 포천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,730,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 위험은 남는다
말소기준권리는 2021년 6월 29일 설정된 포천농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당은 2025년 2월 28일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 설정된 이동훈·최준택의 근저당, 토스뱅크·경기신용보증재단 등의 가압류, 양주시 압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
과거 설정된 신탁등기와 일부 근저당권·가압류는 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부에 표시된 큰 채권액을 단순 합산하여 낙찰자가 그대로 인수한다고 계산해서는 안 됩니다. 다만 등기권리 소멸과 점유·임차보증금·유치권 문제는 별도입니다.
유치권 성립 여부는 불분명합니다. 신고금액 전부가 확정된 채무라고 볼 수 없고, 신고만으로 유치권이 성립하는 것도 아닙니다. 반대로 실제로 성립한 유치권이라면 매수인의 인도·사용에 중대한 영향을 줄 수 있습니다. 공사계약, 채권의 변제기, 목적물과 채권의 견련성, 적법한 점유 및 점유개시 시점 등을 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 선순위 보증금이 미상
현황조사와 매각물건명세서 등에 4명의 개인·단체 점유 관계인이 기재되어 있습니다. 이 중 호산나교회(화종성)는 401호로 표시되어 있어 403호와 직접적인 점유·임차관계가 있는지 별도 확인이 필요합니다. 대항력 및 우선변제권은 단순 신고일뿐 아니라 실제 점유, 해당 용도에 필요한 대항요건, 계약 내용 및 확정일자 등을 종합해 판단해야 합니다.
| 점유 관계인 / 용도 | 신고 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤정민 학원 |
2020.04.22 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 신고 |
확정일자·배당요구 미상 인수 가능성 확인 필요 |
| 이원재 학원 |
2025.03.18 | 5,000 금액 단위 확인 |
후순위 기준권리 이후 |
2025.07.11 배당요구 확정일자 미상 별도 유치권 신고 |
| 호산나교회(화종성) 교회 · 401호 기재 |
미상 | 3,000 금액 단위 확인 |
미상 | 확정일자·배당요구 미상 403호 관련성 확인 필요 |
| 정재일 학원 |
2023.03.16 | 4,000 금액 단위 확인 |
후순위 기준권리 이후 |
2025.06.02 배당요구 확정일자 미상 |
보증금 5,000·3,000·4,000은 확인된 기재 수치를 그대로 표시한 것으로, 원 단위가 특정되지 않아 원화 총액으로 환산하거나 합산하지 않았습니다. 대항력과 우선변제권은 최종적인 법적 확정 판단이 아닙니다.
보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 만약 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 가능성이 있습니다. 보증금이 미상이므로 실질취득 총액을 계산할 수 없습니다.
결국 본건은 등기상 후순위 권리가 정리되는 것과 별개로, 실제 점유자 및 점유 부분, 선순위 임차인 성립 여부, 보증금, 유치권의 진정성을 확인하지 않으면 명도비용과 인수위험을 추정하기 어렵습니다. 신고된 관계인 모두가 403호의 독립된 실제 임차인이라고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인에 숨은 불확실성
감정가 610,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 298,900,000원으로, 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 제시된 가격 시나리오는 209,230,000원과 146,461,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 298,900,000원 | 49% | 점유·유치권 위험 미해소 |
| 3회 유찰 시 | 209,230,000원 | 34.3% | 권리위험 계속 검토 |
| 4회 유찰 시 | 146,461,000원 | 24.01% | 가격 하락만으로 위험 해소 안 됨 |
이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 현재 거래 가능한 시세를 입증할 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 298,900,000원이 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득액은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 보증금 전액이 매수인 부담으로 남는 조건에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 본건은 윤정민의 보증금 자체가 확인되지 않아 이 효과를 수치화할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,984,600원 |
| 1. 근저당 · 포천농업협동조합 | 2,730,000,000원 | 293,915,400원 |
| 2. 근저당 · 이동훈 | 221,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 | 83,440,948원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,904,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 351,677,508원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 최준택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 25,148,796원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 298,900,000원에서 추정 집행비용 4,984,600원을 차감하면 배당 가능액은 293,915,400원입니다. 제시된 배당계산에서는 이 금액이 전부 선순위 근저당권에 배당되며, 나머지 채권자와 소유자에게 배당할 금액이 없습니다.
배당계산상 채권총액은 3,509,171,252원, 채권자 예상배당은 293,915,400원, 미배당은 3,215,255,852원입니다. 이 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 후순위 소멸권리의 미배당과 매수인이 실제 인수할 수 있는 권리는 구분해야 합니다.
배당표는 채권최고액 등을 활용한 가정 계산입니다. 포천농업협동조합 명의 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있으므로 실제 배당수령인과 신청채권의 연결관계는 확인이 필요합니다. 별도 시나리오에 표시된 신청채권자 배당 0원도 이 권리이전 관계와 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제·유치권 주장은 배당계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 덕계동, 지하철 1호선 덕계역 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 덕계역이 있습니다. 도로는 동측 광대로와 서측 2차선 포장도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 이용. 해당 건물군의 감정상 이용 형태는 학원·스터디카페·교회 등입니다. 주거용 공동주택보다 점유·영업시설·용도 적합성·임대차 관계가 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(회천지구)·택지개발지구 등에 해당합니다. 토지 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 공시지가가 2,403,000원/㎡로 제시되어 있습니다. 토지 전체 면적 1,180.8㎡를 특정 호실의 전유면적이나 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 규제. 상대보호구역 저촉, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 사항이 표시되어 있습니다. 감정평가상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 역 인근이라는 접근상 장점은 있지만, 상층부 상업시설의 환금성은 실제 임대수요와 점유 상태에 영향을 받습니다. 현재 확인된 실거래 비교치만으로 매각가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없으며, 유치권·임차관계가 해결되지 않으면 매수자 저변이 더욱 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본. 2026.09.21 및 2026.10.06 신고서를 열람하고 700,000,000원 공사채권의 계약서·공사내역·채권변제기·점유개시 시점·실제 점유범위를 확인해야 합니다. 성립 여부가 불분명한 상태에서 확정 인수금 또는 완전 무효로 단정하지 않습니다.
- 선순위 점유자 윤정민. 2020.04.22 신고의 법적 성격, 사업자등록, 실제 점유, 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 유효한 선순위 대항력이 있다면 미배당 보증금 인수 가능성을 별도로 산정해야 합니다.
- 이원재 점유·명도. 후순위 임차관계와 공사대금 유치권 주장을 분리해 검토해야 합니다. 현장 점유가 지속되는지, 403호~404호 중 어느 구역을 점유하는지 확인이 필요합니다.
- 401호 기재 관계인. 호산나교회(화종성)의 점유 부분은 401호로 표시되어 있으므로, 실제 일괄매각 대상과 관련되는지 확인하고 불필요하게 403호 인수 보증금에 합산하지 않아야 합니다.
- 일괄매각 범위. 경매 물건목록에 포함되는 호실, 대지권, 건물 부분과 감정가·최저매각가의 대응 범위를 확인해야 합니다. 403호 단독 매각을 전제로 수익성을 계산하지 않습니다.
- 공매 병행. 한국자산관리공사 공매공고(2026-04093-011)의 진행 상태 및 법원경매와의 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 포천농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 선순위 근저당의 실제 피담보채권과 배당 관계를 확인해야 합니다. 공동담보목록 제2021-924호도 함께 검토해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 인근 유사 상업시설의 실제 매매가, 공실률, 임대료, 관리비 및 시설 상태를 확인해야 합니다. 감정가의 49%라는 비율만으로 매입가격의 적정성을 판단하지 않습니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.28 매각기일 전 매각물건명세서 변경, 유치권 관련 추가 문건, 공매 진행 및 매각기일 변경·취하·정지 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록 및 유치권 신고 원본을 대조하고 전문가의 개별 판단을 받아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 700,000,000원 유치권 주장이 더 중요하다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 610,000,000원에서 298,900,000원까지 내려온 가격은 눈에 띄지만, 그 자체로 투자 매력이 입증되지는 않습니다. 등기상 후순위 채권은 소멸하더라도 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이고, 403호~404호에 대한 700,000,000원 공사대금 유치권 주장이 남아 있습니다.
여기에 공매공고, 일괄매각 범위 확인, 상업시설의 환금성 문제가 겹칩니다. 배당계산상 인수 0원을 그대로 실질취득 0원으로 해석하거나, 2회 유찰된 가격을 시세 대비 저렴한 가격이라고 단정해서는 안 됩니다.
종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류입니다. 유치권의 성립 여부와 실제 점유관계, 선순위 보증금, 정확한 매각 범위가 확인되기 전에는 합리적인 실질취득 총액 자체를 산정하기 어렵습니다. 이후 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이 문제들은 자동으로 없어지지 않습니다.
이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라, 낙찰 후 실제로 무엇을 얼마나 부담하고 어떤 범위의 부동산을 인도받을 수 있느냐입니다.
