의정부지방법원 2025타경71946. 양주시 덕계동 덕계역프라자 4층 403호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태에서 해당 구간은 학원으로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있으며 현재 소유자는 김미경입니다. 김미경은 2021.06.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 146,300,000원입니다.
권리 구조 자체는 기준선이 뚜렷합니다. 2021.06.29 포천농업협동조합의 근저당권 2,730,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 이동훈·최준택의 근저당과 토스뱅크·경기신용보증재단·엔에이치농협캐피탈·신용보증기금의 가압류, 양주시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유관계는 별개입니다. 윤정민은 2020.04.22부터 학원 용도로 점유한 것으로 조사되어 기준권리보다 앞서며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71946 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 4층 403호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 학원 이용 |
| 소유자 | 김미경 · 2021.06.29 소유권이전 · 거래가액 146,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 610,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,912,020,443원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 토지 | 준주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 2,403,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준 근저당은 2024.12.27 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었고, 2025.03.26 임의경매가 개시됐습니다. 등기부에는 2026.05.27 한국자산관리공사 관련 공매공고도 확인되므로 법원경매와 공매 진행상태의 교차 확인이 필요합니다.
② 점유자·임차관계 — 4명 중 1명이 선순위
| 점유자 | 이용 | 점유 시작 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정민 | 학원 | 2020.04.22 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원재 | 학원 | 2025.03.18 | 5,000 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 호산나교회(화종성) | 교회 · 401 | 미상 | 3,000 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재일 | 학원 | 2023.03.16 | 4,000 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이원재와 정재일은 점유 시작일이 말소기준권리 이후라 조사상 대항력이 없습니다. 반면 호산나교회(화종성)는 점유 시작일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 점유 부분이 401로 기재되어 본건 403호와 실제 점유 범위가 겹치는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 610,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,500,000원 |
| 2. 근저당 · 포천농업협동조합 | 2,730,000,000원 | 601,500,000원 |
| 3. 근저당 · 이동훈 | 221,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 83,440,948원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,904,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 351,677,508원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 최준택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 25,148,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,509,171,252원 중 예상배당은 601,500,000원이며, 미배당은 2,907,671,252원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 점유자의 미상 보증금도 이 배당표만으로는 해소 여부를 판단할 수 없습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계동 소재 지하철 1호선 덕계역 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 덕계역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 해당 감정 구간은 학원으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·주차장·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 평탄한 사다리형 상업용 건부지입니다. 동측 광대로와 서측 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤정민 보증금 확인. 2020.04.22 점유가 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 범위를 확인해 실제 인수액부터 확정해야 합니다.
- 호산나교회 점유 범위 확인. 점유 부분이 401로 기재되어 있으므로 본건 403호와의 관계를 현황조사 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.05.27 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 610,000,000원에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 계산상 매수인 인수 0원이라도 선순위 점유자 보증금이 미상이므로 실제 인수액과 동일하다고 볼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 위험 0”은 같은 말이 아니다
이 사건은 후순위 담보권과 가압류가 말소기준권리 뒤에 있어 등기상 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계입니다. 윤정민의 점유 시작일 2020.04.22는 말소기준 2021.06.29보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 매수인의 실질 인수액도, 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
게다가 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 610,000,000원의 가격 경쟁력도 검증되지 않습니다. 1회 유찰 시 488,000,000원, 2회 유찰 시 390,400,000원으로 내려가더라도 선순위 보증금이 확인되지 않는 한 단순히 “싸졌다”고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저인 사건입니다.
