의정부지방법원 2025타경71946. 이 사건의 말소기준권리는 2021년 6월 29일 설정된 포천농업협동조합의 채권최고액 2,730,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이지만, 등기부상 후순위 권리의 소멸과 임차인의 대항력·유치권 문제는 별개입니다. 특히 매각물건명세서에는 유치권 신고와 일괄매각이 기재되어 있어, 등기부만으로 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
사건의 용도 분류는 대지로 표시되어 있으나, 대상 주소는 덕계역프라자 4층 401호이며 감정평가서에는 학원 등 상업용 이용상태가 기재되어 있습니다. 또한 감정평가서에는 여러 기호의 목적물과 소재지가 함께 기재되어 있습니다. 따라서 401호 하나만의 매각인지, 여러 목적물을 함께 매각하는 것인지 매각목록 전체를 먼저 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 4층 401호 도로명주소: 경기도 양주시 회천중앙로 221(덕계동) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도분류 대지 · 감정평가서상 학원 등 상업용 이용 기재 |
| 소유자 | 김미경 (2021.06.29. 소유권이전 · 거래가액 219,450,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 347,900,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,912,020,443원 |
| 말소기준권리 | 을구 6번 근저당권 · 포천농업협동조합 · 채권최고액 2,730,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각 범위 | 매각물건명세서 비고에 일괄매각 기재 · 전체 매각목록 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 등기와 별도 위험을 구분해야 한다
말소기준권리는 2021년 6월 29일 설정된 포천농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025년 2월 28일 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 있습니다. 2022년 9월 23일 설정된 이동훈 근저당권, 토스뱅크·경기신용보증재단·엔에이치농협캐피탈·신용보증기금의 가압류, 양주시 압류 및 최준택 근저당권은 말소기준권리 후순위 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 위험
실제 신고 임차인은 4명으로 분류됩니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시된 임차인은 없습니다. 다만 대항력과 우선변제권은 전입·점유, 보증금, 확정일자 등 개별 사실관계에 따라 달라집니다. 아래의 ‘가능·미상’은 권리가 확정되었다는 뜻이 아니라, 원본 확인 전까지 인수 위험을 배제할 수 없다는 의미입니다.
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·점유 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤정민 학원 |
미상 | 전입일 2020.04.22 배당요구 여부 미확인 |
가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 전입은 말소기준권리 전이나 보증금 미상. 인수액 확정 불가. |
| 이원재 학원 |
50,000,000원 5,000만원 기준 |
전입일 2025.03.18 배당요구 2025.07.11 |
없음·기재 | 확정일자 미상 | 별도 검증 임차보증금과 별개로 700,000,000원 유치권 신고가 있어 성립 여부 확인 필요. |
| 호산나교회(화종성) 교회 · 401호 |
30,000,000원 3,000만원 기준 |
전입일 미상 배당요구 여부 미확인 |
가능·미상 | 확정일자 미상 | 확인 필요 전입·점유 시점이 확인되지 않아 대항력 및 보증금 인수 여부 확정 불가. |
| 정재일 학원 |
40,000,000원 4,000만원 기준 |
전입일 2023.03.16 배당요구 2025.06.02 |
없음·기재 | 확정일자 미상 | 순위 확인 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음이 기재되어 있으나 배당관계는 별도 확인 필요. |
보증금은 5,000·3,000·4,000을 만원 단위로 환산해 표시했습니다. 입찰 전 원본 명세서의 금액 단위, 확정일자, 점유관계 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
③ 가격·실질취득 — 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말 것
현재 최저매각가는 347,900,000원으로 감정가 710,000,000원의 약 49%이며, 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 비교 가능한 실거래 근거만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 데다, 임차보증금 인수 가능성과 유치권 신고가 해소되지 않았습니다.
실질취득액 판단식은 다음과 같습니다.
위 항목의 금액과 성립 여부를 확정하기 전에는 총취득원가나 적정 입찰 상한을 산출할 수 없습니다. 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 347,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,670,600원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 포천농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
2,730,000,000원 | 342,229,400원 |
| 2. 근저당 · 이동훈 | 221,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 83,440,948원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,904,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 351,677,508원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 최준택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 25,148,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권배당 추정 합계: 채권 총액 3,509,171,252원 · 채권자 배당 342,229,400원 · 미배당 추정 3,166,941,852원. 집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 임차인 인수 여부 및 유치권 신고는 이 배당표만으로 확정되지 않습니다.
⑤ 유치권 신고·공매·일괄매각 — 입찰 전 반드시 확인할 사항
⑥ 입지·용도·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가서에는 학원 등 상업용 이용상태가 기재되어 있습니다. 현황조사에는 학원과 교회 등 서로 다른 사용 형태가 확인되므로, 실제 점유자와 현재 용도를 현장에서 대조해야 합니다.
- 교통·주변환경. 감정평가서에는 덕계역 남서측 인근의 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역과 차량 출입 및 인근 버스정류장 이용 가능성이 기재되어 있습니다. 기호별 소재지를 확인한 뒤 해당 목적물에 적용해야 합니다.
- 토지이용계획. 평가서에는 준주거지역·일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등 서로 다른 기호의 용도지역과 제한사항이 기재되어 있습니다. 해당 401호와 연결되는 토지 및 대지권의 정확한 범위를 매각목록과 함께 대조해야 합니다.
- 환금성. 학원·교회 등 상업용 이용을 전제로 한 물건은 실제 이용 가능성, 임차관계, 명도 및 유치권 분쟁 가능성이 매수 판단에 중요합니다. 주거용 부동산처럼 최저가 비율만으로 환금성이나 매수 수요를 추정하지 않는 편이 안전합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 최저가가 49%라는 사실은 확인되지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실질취득액과 매각 범위를 먼저 확정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 전체 대조. 일괄매각 여부와 전체 목적물의 수·주소·등기부 표시를 확인하고, 최저매각가가 적용되는 범위를 확정하세요.
- 윤정민 보증금 확인. 말소기준권리보다 앞선 전입일이 기재되어 있으므로 보증금, 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액 0원으로 계산하지 마세요.
- 호산나교회 점유 확인. 401호 보증금과 전입일·점유 개시일·확정일자를 확인해 대항력과 인수 여부를 판단하세요.
- 유치권 700,000,000원 검증. 이원재의 신고서, 공사계약과 점유 현황을 확인하고, 성립 여부가 불분명한 상태에서 유치권 위험을 0원으로 간주하지 마세요.
- 공매 진행 상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매 진행 상태를 교차 확인하고, 중복 절차 또는 진행 변경 여부를 점검하세요.
- 배당과 인수의 분리. 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것과 임차인·유치권 관련 위험은 별개입니다. 배당표만으로 최종 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득액 산정. 임차보증금 인수 여부와 유치권 신고의 법적·사실적 상태, 전체 매각 범위를 확인한 후 총취득원가와 입찰 상한을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득가 49%”
이 사건은 감정가 710,000,000원에서 최저매각가 347,900,000원으로 내려온 상태이며, 현재까지 2회 유찰되었습니다. 하지만 대항력 가능성이 있는 임차인의 보증금이 확정되지 않았고, 700,000,000원 유치권 신고의 성립 여부도 불분명합니다. 공매공고와 일괄매각 범위까지 확인해야 하므로 최저가만으로 투자 매력을 평가하기 어렵습니다.
현재 결론은 입찰 보류 및 원본 확인 우선입니다. 임차인 인수 위험, 유치권 신고, 공매 진행 상태와 매각목록 전체 범위를 확인하기 전에는 실질취득액과 적정 입찰 상한을 확정할 수 없습니다. 낮아진 최저가보다 먼저 해결해야 할 것은 권리·점유·매각 범위의 불확실성입니다.
