의정부지방법원 2025타경71946. 양주시 덕계동 덕계역프라자 4층 401호로, 사건 용도는 대지이고 토지는 지목 ‘대’·상업용으로 조사됐습니다. 현황조사에서는 학원·교회 관련 점유자가 확인됩니다. 소유자 김미경은 2021.06.29 소유권을 이전받았고, 같은 날 포천농업협동조합이 채권최고액 2,730,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 등기된 근저당·가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 윤정민의 신고일은 2020.04.22로 말소기준일 2021.06.29보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 날짜만으로 대항력 있음이라고 확정해서도 안 되고, 반대로 인수 0원이라고 단정해서도 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 윤정민의 실제 임대차계약과 점유·사업자등록 관계, 보증금 규모를 매각 전 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 4층 401호 |
| 사건 용도 / 현황 | 대지 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 학원·교회 점유 조사 |
| 소유자 | 김미경 (2021.06.29 소유권이전 · 거래가액 219,450,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 710,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,912,020,443원 |
| 말소기준 | 2021.06.29 을구 6번 근저당권 · 포천농업협동조합 · 채권최고액 2,730,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차관계가 변수
2021.06.29 포천농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 설정된 이동훈 근저당, 토스뱅크·경기신용보증재단·엔에이치농협캐피탈·신용보증기금 가압류, 양주시 압류, 최준택 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 포천농업협동조합 근저당권은 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 4명, 1명은 선순위 가능성
| 점유자 | 용도 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정민 | 학원 | 2020.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이원재 | 학원 | 2025.03.18 | 5,000 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 호산나교회(화종성) | 교회 · 401 | 미상 | 3,000 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정재일 | 학원 | 2023.03.16 | 4,000 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
이원재와 정재일은 신고일이 말소기준보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 윤정민은 신고일 자체는 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 호산나교회(화종성)도 신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차·점유 주체는 4명입니다.
③ 가격 판단 — 신건 710,000,000원, 시세 메리트는 판단 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 710,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하는 것도, 반대로 비싸다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 710,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,500,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 포천농업협동조합 | 2,730,000,000원 | 700,500,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 이동훈 | 221,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 83,440,948원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,904,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 351,677,508원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 최준택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 25,148,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 3,509,171,252원, 예상배당은 700,500,000원, 미배당은 2,808,671,252원입니다. 다만 위 배당구조는 임차인의 실제 우선순위·보증금 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계동 지하철 1호선 덕계역 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 덕계역이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,180.8㎡, 상업용 이용, 평지·사다리형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며 대로3류와 소로1류에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·주차장·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤정민 임대차 원본 확인. 2020.04.22 신고가 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 호산나교회(화종성) 확인. 401호 점유가 확인되지만 신고일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 정재일은 2025.06.02, 이원재는 2025.07.11 배당요구가 확인됩니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.05.28 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 상태와 법원경매 절차를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 신건 최저가 710,000,000원의 가격 적정성을 판단할 실거래 비교값이 없으므로 주변 동종 상업용 부동산의 실제 거래·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임대차계약을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.29 포천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 매수인의 진짜 위험은 말소기준보다 앞선 점유자 윤정민입니다. 보증금이 얼마인지, 실제 대항요건을 갖췄는지 확인되지 않았기 때문에 인수액도 확정되지 않습니다. 여기에 호산나교회(화종성)의 신고일 미상, 2026.05.28 공매공고까지 겹쳐 있습니다.
가격 측면에서도 실거래 비교값이 없어 감정가 710,000,000원이 싸다는 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 권리확인이 먼저인 사건입니다. 윤정민·호산나교회(화종성)의 임차관계를 명확히 확인한 뒤에야 실질취득비용과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 현 단계 결론은 등기 후순위는 소멸, 임차인 인수는 미확정, 가격 메리트는 판단 보류입니다.
