의정부지방법원 2025타경71946. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태상 해당 401호는 학원으로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성돼 있으며 현재 소유자는 김미경입니다. 김미경은 2023.02.01 거래가액 850,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 포천농업협동조합 앞으로 채권최고액 780,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소기준 뒤에 붙은 권리들은 정리가 명확합니다. 2023.04.12 최준택 근저당, 신용보증기금·토스뱅크·경기신용보증재단·엔에이치농협캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단과 양주시의 압류, 경기신용보증재단·신용보증기금의 근저당권 가처분, 경매개시결정 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 소멸과 점유자의 보증금 인수 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71946 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광사동 656-5 솔리더스빌딩 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 학원으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건내 4층 401호 |
| 소유자 | 김미경 · 2023.02.01 소유권이전 · 거래가액 850,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 831,000,000원 / 831,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 3,912,020,443원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.02.01 포천농업협동조합 근저당 780,000,000원입니다. 이 근저당은 2024.11.06 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 후순위 근저당·가압류·압류·가처분과 2025.03.27 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 4명, 그중 2명은 판단 보완 필요
| 점유자 | 사용 | 전입·점유일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정민 | 학원 | 2020.04.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이원재 | 학원 | 2025.03.18 | 5,000원 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 호산나교회(화종성) | 교회 · 401 | 미상 | 3,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정재일 | 학원 | 2023.03.16 | 4,000원 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 점유자는 4명으로 봅니다. 이원재와 정재일의 전입·점유일은 말소기준일 이후라 대항력이 없지만, 윤정민은 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상입니다. 호산나교회(화종성)는 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 831,000,000원
이 물건의 감정가는 831,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 831,000,000원입니다. 0회 유찰 신건입니다. 현재 확인되는 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
2023.02.01 소유권 이전 당시 등기상 거래가액은 850,000,000원이지만, 이는 현재의 최근 실거래 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 이번 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 831,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,710,000원 |
| 2. 근저당 · 포천농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최준택 | 50,000,000원 | 40,290,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 23,405,141원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 83,440,948원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,904,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 351,677,508원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 1,336,427,597원 중 820,290,000원이 배당되고 516,137,597원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금 인수 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰되면 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 831,000,000원 | 820,290,000원 | 516,137,597원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 664,800,000원 | 655,752,000원 | 680,675,597원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 531,840,000원 | 524,121,600원 | 812,305,997원 |
유찰 시 매각가는 664,800,000원, 531,840,000원으로 낮아지지만 채권 미배당액은 오히려 커집니다. 다만 이것은 채권자 배당 구조의 변화이고, 매수인의 가격 메리트를 입증하는 시세 자료는 아닙니다. 또한 윤정민의 보증금이 확인되지 않는 한 실제 매수인 부담을 회차별로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 401호는 학원으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 양주2동행정복센터 남서측 및 남측 인근으로 근린생활시설·아파트단지·공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건내 4층 401호이며 외벽은 복합 판넬, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·주차장설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 883.5㎡입니다.
- 도로. 남서측·남동측으로 각각 소로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중로2류·성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,307,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤정민 보증금 확인. 2020.04.22 점유가 말소기준보다 빠르므로 보증금·사업자등록·점유범위·계약관계를 우선 확인해야 합니다.
- 호산나교회(화종성) 전입일 확인. 전입일이 미상이라 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
- 401호 점유관계 대조. 학원과 교회 점유가 함께 조사돼 실제 점유범위와 각 계약의 대상 부분을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이원재는 2025.07.11, 정재일은 2025.06.02 배당요구가 확인됩니다. 윤정민과 호산나교회(화종성)는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 신건 831,000,000원을 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도 시장가격 검증이 필요합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2023.02.01 포천농업협동조합 근저당이 2024.11.06 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태를 원본 등기와 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 2023.02.01 근저당이 말소기준이고 이후 설정된 근저당·가압류·압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 선순위 점유자입니다. 윤정민은 2020.04.22부터 점유한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 호산나교회(화종성)는 전입일조차 확인되지 않았습니다.
따라서 배당모형의 인수액 0원만 믿고 실질취득액을 831,000,000원으로 고정해서는 안 됩니다. 실제 인수액은 점유관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료도 없으므로 가격 측면에서도 가점을 줄 근거가 없습니다. 결론은 등기 후순위는 정리되지만, 선순위 점유 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
