의정부지방법원 2025타경71946. 양주시 광사동 솔리더스빌딩 4층 401호입니다. 물건의 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기사항은 집합건물이며 감정평가상 해당 호실은 학원으로 이용 중인 상업용 공간입니다. 2023년 김미경이 850,000,000원에 취득했고, 같은 해 포천농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
2024년 이후 가압류와 압류가 연이어 설정됐고, 2025년 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 근저당권과 후순위 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 문제를 별도로 봐야 합니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 점유 기록과 확인되지 않은 보증금이 있어 권리의 안전성을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광사동 656-5 솔리더스빌딩 4층 401호 도로명주소: 경기도 양주시 고읍남로 5-20 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 표기 · 집합건물 401호 · 감정상 학원 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 · 6층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김미경 (2023.02.01 소유권이전, 거래가액 850,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 831,000,000원 / 407,190,000원 (2회 유찰) |
| 입찰보증금 | 매각공고에서 보증금액 및 조건 확인 필요 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 3,912,020,443원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2023.02.01 포천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별개
말소기준은 2023.02.01 설정된 포천농업협동조합 근저당권입니다. 2024.11.06 농업협동조합자산관리회사로 해당 근저당권이 이전됐으며, 그 뒤 경매개시결정이 이루어졌습니다. 최준택의 후순위 근저당권, 신용보증기금·토스뱅크·경기신용보증재단 등의 후순위 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 조사된 4명의 권리가 핵심
현황조사 및 문건접수에 나타난 임차인 또는 점유 관계자는 4명(단체 포함)입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 기재되어 있지 않습니다. 다만 임차 공간의 중복 여부와 실제 점유 관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 용도 | 점유·전입 기록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤정민 학원 |
2020.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이원재 학원 |
2025.03.18 | 5,000 단위 확인 |
기준권리 후 | 미상 배당요구 2025.07.11 |
후순위 기록 |
| 호산나교회(화종성) 401호 · 교회 |
미상 | 3,000 단위 확인 |
가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정재일 학원 |
2023.03.16 | 4,000 단위 확인 |
기준권리 후 | 미상 배당요구 2025.06.02 |
후순위 기록 |
이원재·호산나교회·정재일의 보증금 기록 수치는 각각 5,000·3,000·4,000입니다. 원·만원 등 표시 단위가 확정되지 않아 원화 금액으로 환산하거나 합산하지 않았습니다. 확정일자와 실제 배당액도 확인되지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 시세 할인은 아니다
감정가 831,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 407,190,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준으로 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 실제 동일 용도·동일 상권의 최근 매매가격에 비해 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 407,190,000원 | 인수액 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 285,033,000원 | 선순위 보증금 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 199,523,100원 | 선순위 보증금 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 407,190,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다는 가정의 채권자 배당 추정입니다. 집행비용 6,471,900원을 우선 반영하면 포천농업협동조합 근저당권에 400,718,100원이 배당되고, 나머지 후순위 채권자에게 배당될 금액은 없는 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,471,900원 |
| 1. 근저당 · 포천농업협동조합 | 780,000,000원 | 400,718,100원 |
| 2. 근저당 · 최준택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 23,405,141원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 | 83,440,948원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,904,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 351,677,508원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,336,427,597원 | 400,718,100원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 935,709,497원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 근저당권의 채권최고액 및 기재된 가압류 청구금액을 이용한 추정치입니다. 실제 채권잔액, 당해세, 우선변제권 및 최우선변제, 임차인 배당과 배당이의 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수 0원은 선순위 임차인 인수 위험이 해소됐다는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 광사동 소재 양주2동 행정복지센터 인근 상업지역입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지와 공원 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 건물로 외벽은 복합패널, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샤시창호입니다. 기본 위생·급배수·주차장·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역 및 택지개발지구에 포함됩니다. 토지면적 883.5㎡와 공시지가 2,307,000원/㎡는 토지 관련 정보이며, 해당 401호의 전유면적이나 개별 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 접도. 중로2류에 접하는 것으로 기재되며, 주변 상업용 건물의 접근성과 이용 편의성을 확인할 수 있는 조건입니다.
- 이용상태. 감정상 학원으로 이용되지만 401호에는 교회 관련 점유 기록도 있어 실사용자와 점유 범위 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 학원·교회 등 상업용 공간의 매수 수요는 업종과 임대수익, 상권 상황의 영향을 받습니다. 현재 가격이 실제 시장에서 경쟁력 있는 수준인지는 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤정민의 선순위 대항요건. 2020.04.22 기록의 의미, 실제 인도일, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 대조하고 선순위 임차보증금 인수 가능성을 확인하세요.
- 401호 실제 점유자. 학원과 호산나교회의 이용 관계, 임대차 목적물 범위와 점유 개시일을 현장에서 확인하세요.
- 임차보증금 단위. 이원재·호산나교회·정재일의 기재 수치와 실제 계약서상 원화 보증금, 배당요구 및 우선변제 여부를 확인하세요.
- 실질취득금액 재계산. 낙찰가뿐 아니라 매수인이 인수해야 할 미배당 보증금과 점유 인도 비용까지 포함해 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 인근 동종 상업용 집합건물의 최근 실거래와 임대수익을 비교해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 권리이전·가처분. 최준택의 근저당권에 설정된 경기신용보증재단 및 신용보증기금 가처분의 말소 여부와 관련 분쟁을 확인하세요.
- 배당 관련 검증. 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 승계와 실제 배당 귀속, 당해세 및 임차인의 우선변제 가능성을 확인하세요.
- 체납 관리비와 인도. 상업용 건물의 공용부분 관리비 미납, 관리규약, 점유자의 명도 협의와 인도 절차를 확인하세요.
- 매각대상 범위. 대지 표기와 집합건물 등기 사이에서 해당 호실의 전유부분·대지권·매각범위를 원본 문서로 대조하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 831,000,000원이 2회 유찰되면서 최저매각가가 407,190,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 감정가 대비 할인과 실제 시세 대비 할인은 다릅니다.
더 중요한 것은 임차인입니다. 윤정민의 점유 기록은 말소기준권리보다 앞서고, 호산나교회의 점유 시점도 확인되지 않았습니다. 임차보증금이 미상인 상태에서는 배당표상 인수액이 0원이라고 해도 낙찰자의 최종 부담이 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 임차인의 대항요건과 보증금, 401호의 실제 점유 관계, 비교 가능한 실거래 시세를 확인해야 실질취득금액과 응찰 가능 가격을 산정할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제로 부담하게 될 총취득원가입니다.
