의정부지방법원 2025타경71946. 덕계역 남서측 인근 덕계역프라자 3층 301호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며 감정 이용상태는 해당 구간이 학원으로 확인됩니다. 등기상 소유자는 김미경이고 2021.06.29. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 188,100,000원입니다. 같은 날 설정된 포천농업협동조합의 채권최고액 2,730,000,000원 근저당이 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 이동훈 근저당, 토스뱅크·경기신용보증재단·엔에이치농협캐피탈·신용보증기금 가압류, 최준택 근저당, 연선자 전세권, 양주시 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 뒤쪽보다 점유관계에 있습니다. 윤정민은 말소기준보다 빠른 2020.04.22. 전입신고가 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 “인수 0원”이라고 결론내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 학원 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건내 3층 301호 |
| 소유자 | 김미경 (2021.06.29. 소유권이전 · 거래가액 188,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,145,000,000원 / 1,145,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,912,020,443원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유자는 별도 확인
2021.06.29. 포천농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이 근저당은 2024.12.27. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.03.26. 이를 배경으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·전세권·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 5명
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정민 | 학원 | 2020.04.22. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이원재 | 학원 | 2025.03.18. | 5,000원 | 2025.07.11. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 호산나교회(화종성) | 교회 · 401 | 미상 | 3,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정재일 | 학원 | 2023.03.16. | 4,000원 | 2025.06.02. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연선자 | 주거 | 2025.05.12. | 0원 | 2025.05.12. | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 인원은 모두 실제 점유관계로 봐야 합니다. 이원재·정재일·연선자는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 호산나교회(화종성)는 전입일이 확인되지 않아 판단을 유보해야 합니다. 특히 윤정민은 시점이 선순위이면서 보증금이 미상인 만큼, 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 원본 확인이 핵심입니다.
③ 배당구조 — 11.45억이 사실상 선순위 근저당에 소진
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,850,000원 |
| 2. 근저당 · 포천농업협동조합 | 2,730,000,000원 | 1,131,150,000원 |
| 3. 근저당 · 이동훈 | 221,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 83,440,948원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,904,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 351,677,508원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 최준택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 전세권 · 연선자 | 350,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 25,148,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 1,145,000,000원 가정. 채권자 총 청구액 3,859,171,252원 중 1,131,150,000원이 배당되고 2,728,021,252원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,145,000,000원 | 1,131,150,000원 | 2,728,021,252원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 916,000,000원 | 904,440,000원 | 2,954,731,252원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 732,800,000원 | 723,072,000원 | 3,136,099,252원 | 0원 |
실거래 비교자료가 없어 현재 1,145,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 단순히 1회·2회 유찰 가격만 보고 시세 메리트가 생긴다고 단정할 근거도 없습니다. 더구나 윤정민의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아져도 실제 취득부담을 같은 비율로 낮게 볼 수 없습니다.
⑤ 공매공고 — 법원경매만 보면 부족하다
2026.04.07. 양주시 압류가 등기됐고, 이어 2026.05.27. 한국자산관리공사 2026-04093-011 공매공고가 진행됐습니다. 법원경매 매각기일은 2026.08.19.이므로, 입찰 전 법원경매와 공매의 진행·정지·취소·매각 여부를 교차 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계동 소재 지하철 1호선 덕계역 남서측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 덕계역이 있습니다.
- 이용상태. 해당 구간은 학원으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 인테리어 마감, 창호는 하이샤시입니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지의 상업용건물 건부지이며 토지면적은 1,180.8㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,403,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 광대로와 서측 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤정민 보증금 확인. 2020.04.22. 전입신고의 임대차계약서·보증금·확정일자·점유범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 호산나교회 점유 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다. 특히 조사된 부분이 401로 표시돼 본건 301호와의 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 연선자 권리 구분. 2024.12.03. 전세금 350,000,000원 전세권은 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하며, 2025.05.12. 전입 역시 후순위입니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2026-04093-011 공매공고와 법원경매 진행상태를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,145,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
- 명도 범위 확인. 학원·교회·주거 등 복수 점유관계가 조사돼 실제 각 호실과 점유구역을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도, 선순위 점유자는 따로 본다”
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.29. 포천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·전세권·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 결론을 그 한 문장으로 끝내면 안 됩니다. 윤정민의 전입이 2020.04.22.로 말소기준보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 그것이 곧 실제 승계위험 0원을 의미하지는 않습니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가 1,145,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거가 부족합니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리 확인을 끝낸 뒤 가격을 볼 물건”입니다. 선순위 점유자의 계약조건과 공매 상태를 확인하기 전에는 성급한 응찰보다 보수적인 접근이 맞습니다.
