의정부지방법원 2025타경71946. 경기도 양주시 덕계동 덕계역프라자 3층 301호에 대한 임의경매입니다. 등기사항증명서는 집합건물로 작성되어 있고 감정평가상 해당 건물의 3층 일부는 학원으로 이용 중입니다. 물건 용도에는 대지로 표기되어 있어 실제 매각 대상인 전유부분과 대지권, 일괄매각 범위의 대조가 필요합니다.
권리관계의 중심에는 2021.06.29. 설정된 포천농업협동조합 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 2,730,000,000원이며, 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 이보다 늦은 근저당권·가압류·전세권 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 점유 가능성과 유치권 신고는 별도로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 3층 301호 도로명주소: 경기도 양주시 회천중앙로 221 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표기 · 집합건물 3층 301호 · 근린생활시설(학원 이용) 전유부분·대지권 및 일괄매각 범위 확인 필요 |
| 소유자 | 김미경 · 2021.06.29. 소유권이전 · 등기 거래가액 188,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,145,000,000원 / 561,050,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 3,912,020,443원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.29. 포천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,730,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
| 특별 확인사항 | 유치권 신고 700,000,000원 · 선순위 점유 가능성 · 공매공고 부기등기 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남을 수 있는 위험
말소기준권리는 2021.06.29. 포천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이동훈·최준택 근저당권, 토스뱅크·경기신용보증재단·엔에이치농협캐피탈·신용보증기금의 가압류 및 연선자의 전세권은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 과거 신탁등기와 일부 근저당권·가압류는 이미 말소되었습니다.
명세서상 유치권 성립 여부는 불분명합니다. 신고했다는 사실만으로 유치권이 성립하거나 낙찰자가 신고금액 전부를 인수하는 것은 아닙니다. 그러나 본건 301호가 주장 대상에 포함되어 있어 실제 점유, 공사계약, 채권의 존재와 변제기, 점유의 계속성 및 적법성을 반드시 확인해야 합니다. 유치권이 인정되면 인도·사용·명도 과정에서 중대한 장애가 발생할 수 있습니다.
임차·점유관계 — 조사된 5건을 각각 확인
현황조사와 매각물건명세서 등에 윤정민, 이원재, 호산나교회(화종성), 정재일, 연선자가 기재되어 있습니다. 이는 점유·임차 조사상 5건이며, 모두 본건 301호를 독립적으로 점유한다는 의미는 아닙니다. 특히 호산나교회에는 401호 표시가 있어 본건과의 관련성을 분리해 확인해야 합니다.
| 임차인 / 사용 | 전입 등 기재일 | 보증금 기재 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정민 학원 |
2020.04.22. | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 이원재 학원 |
2025.03.18. | 5,000* | 후순위 | 확인 필요 | 해당 없음 | 2025.07.11. |
| 호산나교회(화종성) 교회 · 401호 표기 |
미상 | 3,000* | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 정재일 학원 |
2023.03.16. | 4,000* | 후순위 | 확인 필요 | 해당 없음 | 2025.06.02. |
| 연선자 주거 · 별도 전세권 등기 |
2025.05.12. | 0원 표기 | 후순위 | 확인 필요 | 해당 없음 | 2025.05.12. |
* 보증금 5,000·3,000·4,000은 조사 기재 수치로, 금액 단위가 확정되지 않아 원화로 환산하거나 합산하지 않았습니다. 연선자의 보증금 0원 표기와 별개로 등기부에는 전세금 350,000,000원의 전세권이 존재합니다. 동일 채권 여부와 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
이원재·정재일: 기재된 신고일은 말소기준권리 이후이며, 배당요구 사실과 배당받을 금액은 별개의 문제입니다.
호산나교회: 신고일 미상이고 401호 표기가 있어 본건 해당 여부부터 확인해야 합니다.
연선자: 후순위 전세권 350,000,000원은 매각 소멸 대상으로 표시되어 있지만 점유·명도관계는 별도 확인 대상입니다.
보증기관의 대위변제·승계 신고로 표시된 대상은 없으므로 조사된 명단을 중복 보증금 채권으로 합산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%가 저가 매수를 뜻하지는 않는다
최저매각가는 561,050,000원으로 감정가 1,145,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이는 감정가 대비 비율일 뿐 실제 거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
이 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 있는 거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 더구나 유치권과 선순위 임차인의 실제 권리가 확정되지 않았으므로 실질취득원가도 미확정입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 49% | 561,050,000원 | 3,306,131,752원 | 인수 위험 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 392,735,000원 | 3,472,734,542원 | 인수 위험 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 274,914,500원 | 3,588,905,555원 | 인수 위험 미확정 |
대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 최저가보다 크고 배당으로 해소되지 않는 구조라면, 실제 취득원가는 낙찰가가 아닌 인수 보증금을 포함한 총액을 기준으로 판단해야 합니다. 이 사건은 해당 보증금 자체가 미상이므로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 561,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,010,500원 |
| 1. 근저당 · 포천농업협동조합 | 2,730,000,000원 | 553,039,500원 |
| 2. 근저당 · 이동훈 | 221,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 | 83,440,948원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,904,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 351,677,508원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 최준택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 · 연선자 | 350,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 25,148,796원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 배당 추정입니다. 채권총액 3,859,171,252원, 채권자 배당총액 553,039,500원, 미배당액 3,306,131,752원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며 실제 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다.
이는 실제 배당금 귀속을 확정한 결과로 보아서는 안 됩니다. 근저당권 이전과 채권승계 관계를 반영하여 배당표를 재검토해야 합니다. 또한 배당모형의 매수인 인수액 0원은 미상 임차보증금과 유치권 관련 위험이 해결되었다는 뜻이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 덕계동, 지하철 1호선 덕계역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 덕계역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 호실로, 외벽 돌붙임·몰탈 위 페인팅 마감, 내부 인테리어 및 샤시 창호가 기재되어 있습니다. 기본 위생·급배수·주차장·승강기설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건이 포함된 3층 일부는 학원으로 이용 중입니다. 건물 내 다른 호실에는 스터디카페·교회 이용상태도 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하고 상업용 건물부지로 이용되고 있습니다. 토지면적 1,180.8㎡, 공시지가 2,403,000원/㎡가 기재되어 있으나 이를 본건 301호의 전유면적이나 대지권 지분으로 해석해서는 안 됩니다.
- 도로·규제. 대로3류와 소로1류에 접하며, 상대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·택지개발지구 등 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 있으나 주거용 아파트와 달리 근린생활시설은 실제 임대수요·업종 제한·공실·관리비·임차인 구성에 따라 매각 가능성과 가치가 달라집니다. 확인된 실거래 표본이 없어 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실사. 이원재의 700,000,000원 공사대금채권, 원도급계약·공사내역·기성금·잔액·변제기 및 점유의 적법성과 계속성을 확인해야 합니다. 301호~304호의 실제 점유 경계도 조사해야 합니다.
- 선순위 점유 조사. 윤정민의 2020.04.22. 신고와 말소기준권리 2021.06.29. 사이의 법률관계를 검토하고 사업자등록·인도·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 호실별 임차관계 분리. 윤정민·이원재·정재일·연선자의 점유 공간을 구분하고, 401호로 표시된 호산나교회가 본건 301호와 실제 관련되는지 확인해야 합니다.
- 전세권 검토. 연선자의 전세금 350,000,000원, 후순위 전세권의 매각 소멸 여부, 임대차관계 및 인도 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 양주시 압류 및 한국자산관리공사의 2026-04093-011 공매공고와 법원경매의 진행 상태를 대조해야 합니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각 대상, 집합건물 전유부분, 대지권 비율, 각 호실의 실제 범위와 이용상태를 원본 명세서·등기부·건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 배당 재검증. 포천농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 배당 귀속을 확인하고 조세채권·임차인 배당 및 미배당액의 법률효과를 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%를 시세 할인율로 오인하지 말고 덕계역프라자 및 주변 유사 근린생활시설의 최근 거래·임대료·공실·수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 명도·관리비. 학원 및 기타 점유자의 영업·시설물 관계, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·사건 진행내역 및 유치권 관련 제출 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 권리”
이 사건은 단순한 가격 할인형 경매가 아닙니다. 감정가 1,145,000,000원 대비 최저가 561,050,000원이라는 숫자보다 중요한 것은, 현재 최저가로 취득하더라도 어떤 점유와 권리관계를 해결해야 하는지 확정되지 않았다는 사실입니다.
후순위 담보권과 가압류는 매각으로 정리될 수 있지만, 말소기준권리 이전 점유 신고와 보증금 미상이라는 문제가 남아 있습니다. 유치권신고인 이원재는 700,000,000원의 공사대금을 주장하며 본건 301호를 포함하는 구역의 점유를 신고했고, 그 성립 여부는 불분명합니다. 여기에 한국자산관리공사의 공매공고까지 확인됩니다.
결론은 입찰 보류·권리관계 선확인입니다. 유치권의 성립 여부와 실제 점유, 선순위 임차보증금, 매각 대상 범위 및 공매 절차를 해소하지 못한 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 실질취득액을 확정하고 실제 상업용 부동산 시세와 비교할 수 있을 때 비로소 입찰 여부를 검토할 수 있습니다.
