의정부지방법원 2025타경71946. 양주시 덕계동 덕계역프라자 3층 305호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가의 기호 5~13은 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 호실들로 학원 등으로 이용되고 있습니다. 소유자 김미경은 2021.06.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 219,450,000원입니다. 같은 날 포천농업협동조합 앞으로 채권최고액 2,730,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐으며, 이것이 본건의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 기준권리 뒤의 권리는 정리가 명확합니다. 이동훈 근저당, 토스뱅크·경기신용보증재단· 엔에이치농협캐피탈·신용보증기금 가압류, 양주시 압류, 최준택 근저당, 연선자 전세권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 6번 근저당은 2025.02.28 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71946 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 3층 305호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정상 기호 5~13 학원 등 이용 · 상업용건물 건부지 |
| 소유자 | 김미경 · 2021.06.29 소유권이전 · 거래가액 219,450,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 청구금액 | 3,912,020,443원 |
| 말소기준 | 2021.06.29 을구 6번 포천농업협동조합 근저당 · 채권최고액 2,730,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 공매공고 | 2026.05.28 공매공고 부기 · 한국자산관리공사 2026-04093-011 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인 판정은 별개
말소기준은 2021.06.29 포천농업협동조합 근저당입니다. 2022년 이후 설정·접수된 근저당, 가압류, 압류, 전세권은 매각으로 소멸합니다. 특히 연선자의 을구 10번 전세권은 2024.12.03 설정, 전세금 350,000,000원으로 등기돼 있으나 말소기준보다 늦어 배당 시뮬레이션에서도 0원 배당이며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 사용 / 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정민 | 학원 | 2020.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이원재 | 학원 | 2025.03.18 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 호산나교회(화종성) | 교회 / 401 | 미상 | 3,000원 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 정재일 | 학원 | 2023.03.16 | 4,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연선자 | 주거 | 2025.05.12 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이원재·정재일·연선자는 전입일이 2021.06.29 말소기준 이후입니다. 윤정민은 말소기준 전 점유이나 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 호산나교회(화종성)는 전입일이 확인되지 않았습니다. 호산나교회 기재 부분은 401이므로 본건 305호와 실제 점유 범위를 대조할 필요가 있습니다. 연선자의 임차인 기재 보증금 0원과 별도로, 등기부에는 2024.12.03 전세금 350,000,000원의 후순위 전세권이 존재합니다.
② 실질취득·유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 미상 인수는 따로 남는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 346,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 등기권리 기준 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 윤정민의 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득 총액을 346,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 현 단계에서 표현 가능한 것은 ‘최저매각가 346,000,000원에 미상 임차보증금 위험이 추가될 수 있다’는 정도입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 346,000,000원 | 340,356,000원 | 3,518,815,252원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 276,800,000원 | 272,124,800원 | 3,587,046,452원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 221,440,000원 | 217,539,840원 | 3,641,631,412원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,644,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 포천농업협동조합 | 2,730,000,000원 | 340,356,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 이동훈 | 221,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 토스뱅크 | 83,440,948원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,904,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 351,677,508원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당 · 최준택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 전세권 · 연선자 | 350,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 25,148,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 3,859,171,252원 중 예상 배당은 340,356,000원이며, 미배당은 3,518,815,252원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 5,644,000원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 등기권리 시뮬레이션 값이며, 미상 임차보증금의 승계 여부까지 확정한 수치는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계동 소재 지하철 1호선 덕계역 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 덕계역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가의 기호 5~8 및 기호 13은 학원, 기호 9는 스터디카페, 기호 10~12는 교회로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 5~13은 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 호실들로, 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내부 인테리어, 하이샤시 창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,180.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형, 공시지가 2,403,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 대로3류와 소로1류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 상업용 호실이라는 입지 장점은 있으나 현재 학원·교회 등 비주거 이용이 중심이고, 임차관계 판정이 남아 있어 가격만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤정민 보증금 확인. 2020.04.22 점유로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 호산나교회 점유 범위 확인. 현황조사에는 부분이 401로 기재돼 있습니다. 본건 305호와 관계되는 점유인지 원문 서류와 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 연선자 권리 구분. 임차인 기재 보증금은 0원이지만, 별도로 2024.12.03 전세금 350,000,000원의 전세권이 설정돼 있습니다. 이 전세권은 말소기준 후순위로 매각 소멸 대상입니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.05.28 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있으므로 법원경매와 공매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당 이전 확인. 포천농업협동조합의 을구 6번 근저당은 2025.02.28 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있습니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 276,800,000원, 2회 유찰 221,440,000원으로 내려가도 미상 임차보증금 문제가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
- 명도 준비. 학원·교회·주거 등 여러 점유관계가 조사돼 있으므로 낙찰 전 실제 점유자와 사용 부분을 호실별로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역 및 공매 진행 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실질 인수 0원”은 아직 같은 결론이 아니다
이 사건의 등기구조 자체는 선명합니다. 2021.06.29 포천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 근저당·가압류·압류·전세권은 매각으로 소멸합니다. 신건 346,000,000원을 가정한 배당에서도 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 핵심은 등기부 밖의 점유입니다. 윤정민은 2020.04.22부터 학원 점유자로 조사돼 기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 호산나교회(화종성)는 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득액은 346,000,000원으로 고정할 수 없으며, 미상 보증금이 승계되는지부터 확인해야 합니다. 여기에 2026.05.28 공매공고까지 존재하므로 진행 절차도 교차 확인이 필요합니다. 결론은 등기권리는 정리되지만 임차인 리스크는 미확정 — 입찰 전 보증금·점유범위 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
