의정부지방법원 2025타경71946. 양주시 덕계동 덕계역프라자 3층 305호입니다. 감정평가상 덕계역 남서측 인근에 위치한 근린생활시설 건물로, 학원·스터디카페·교회 등의 이용상태가 조사된 건물에 속합니다. 소유자 김미경은 2021년 6월 29일 219,450,000원에 소유권을 취득했습니다.
말소기준은 같은 날 설정된 포천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,730,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다. 후순위 근저당·가압류·전세권 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 문제는 등기부에서 소멸하는 채권만이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 점유자의 권리, 성립 여부가 불분명한 유치권, 공매 진행 가능성이 동시에 존재합니다. 이러한 위험이 해소되지 않으면 낙찰대금 외에 추가 비용이 발생할 수 있고, 시세와 비교할 실질취득금액도 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 3층 305호 도로명: 경기도 양주시 회천중앙로 221 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 감정평가상 학원·스터디카페·교회 등 이용 건물 |
| 소유자 | 김미경 (2021.06.29. 소유권이전 · 거래가 219,450,000원) |
| 감정가 | 346,000,000원 |
| 최저매각가 | 169,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 3,912,020,443원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.29. 을구 6번 포천농업협동조합 근저당권 채권최고액 2,730,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 |
| 특기사항 | 유치권 신고 700,000,000원 · 공매공고 부기등기 존재 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 인수위험은 다르다
2024년 12월 3일에는 연선자 명의의 350,000,000원 전세권이 설정됐습니다. 범위는 근린생활시설건물의 전부로 기재돼 있고 존속기간은 2034년 12월 2일까지입니다. 다만 말소기준보다 늦은 설정이어서 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 배당을 받지 못한다는 사실만으로 이 전세금을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 점유·명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 선순위 보증금부터 확인
현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 임차·점유 관련 명의는 5건입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 명의는 없습니다. 다만 호산나교회는 401호로 표기되어 있어, 305호의 점유자로 볼 수 있는지 확인이 필요합니다.
| 임차·점유 명의 | 용도 / 전입 | 보증금 기재 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤정민 | 학원 2020.04.22. |
미상 |
선순위 대항력 주장 가능 우선변제 미상 |
인수 가능 · 금액 미상 실제 대항요건 및 배당 여부 확인 |
| 이원재 | 학원 2025.03.18. 배당요구 2025.07.11. |
5,000 금액 단위 확인 |
후순위 대항력 없음 우선변제 미확인 |
임대차상 인수 없음으로 분류 별도 유치권 신고 |
| 호산나교회(화종성) | 교회 · 401호 표기 전입일 미상 |
3,000 금액 단위 확인 |
미상 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
대상 호실 및 점유관계 확인 필요 |
| 정재일 | 학원 2023.03.16. 배당요구 2025.06.02. |
4,000 금액 단위 확인 |
후순위 대항력 없음 우선변제 미확인 |
임대차상 인수 없음으로 분류 |
| 연선자 | 주거 2025.05.12. 배당요구 2025.05.12. |
0원 별도 등기 전세금 존재 |
후순위 대항력 없음 우선변제 미확인 |
후순위 전세권 소멸 예정 전세권 등기금액 350,000,000원 |
이원재·정재일·호산나교회의 보증금 기재 숫자는 금액 단위가 확인되지 않아 원화 환산 총액을 산출하지 않았습니다. 연선자의 보증금 0원 기재와 별도로 설정된 전세권 350,000,000원은 구분했습니다. 대항력·우선변제는 해당 호실의 실제 점유, 사업자등록, 확정일자, 임대차계약 및 배당요구 적법성 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 최대 변수 — 700,000,000원 유치권 신고
매각물건명세서 비고에 따르면, 이원재는 2026.09.21. 및 2026.10.06.자로 공사대금채권 700,000,000원을 위한 유치권신고서를 제출했습니다. 목적 건물 전체에 대한 인테리어 공사계약을 근거로 3층 305호의 점유개시 및 유치권행사를 신고한 내용입니다.
- 채권 발생 원인. 공사계약서·공사내역·대금 지급자료를 통해 실제 공사대금채권이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 목적물과의 관련성. 건물 전체 공사계약에서 발생한 채권이 개별 305호에 관한 유치권을 뒷받침하는지 확인해야 합니다.
- 점유의 실체. 305호에 대한 실제 점유 여부, 점유개시 시점, 점유의 계속성과 적법성을 확인해야 합니다.
- 경매절차와의 관계. 유치권 신고서 원본 및 관련 소송·결정·추가 제출서류를 확인해야 합니다.
유치권 신고액을 곧바로 매수인의 확정 인수액으로 가산하는 것은 정확하지 않습니다. 반대로 배당표상 인수액이 0원이라는 이유로 이를 무시하는 것도 위험합니다. 유치권은 배당상 미배당 채권과 별도로 판단해야 하는 위험입니다.
④ 가격과 유찰 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다
현재 최저가는 감정가 346,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰됐고 추가 유찰 시에는 다음과 같은 가격 시나리오가 제시됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 169,540,000원 | 3,692,804,812원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 118,677,999원 | 3,742,954,745원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 83,074,599원 | 3,777,991,996원 |
추가 유찰 가격은 제시된 회차별 시뮬레이션 값이며 실제 차기 최저매각가와 매각 진행 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자 측 회수 부족분으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 169,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,173,560원 |
| 1. 을구 6 근저당 · 포천농업협동조합 | 2,730,000,000원 | 166,366,440원 |
| 2. 을구 8 근저당 · 이동훈 | 221,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7 가압류 · 토스뱅크 | 83,440,948원 | 0원 |
| 4. 갑구 8 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,904,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 351,677,508원 | 0원 |
| 6. 을구 9 근저당 · 최준택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10 전세권 · 연선자 | 350,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 11 가압류 · 신용보증기금 | 25,148,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액 합계 3,859,171,252원 · 채권자 예상배당 합계 166,366,440원 · 미배당액 3,692,804,812원. 집행비용은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권확정액 및 공동담보 배당관계 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 공매공고 — 경매와 별도 절차 확인
등기부 갑구 10-1에는 2026.05.28. 공매공고가 부기돼 있습니다. 한국자산관리공사 관련 공매공고이며, 기재된 공매번호는 2026-04093-011입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계역 남서측 인근으로 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 분포합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 덕계역이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 외벽은 돌붙임·몰탈 위 페인팅 등으로 마감돼 있습니다. 기본적인 위생·급배수·주차장·승강기 설비가 확인됩니다.
- 이용상태. 대상 건물의 여러 호실이 학원·스터디카페·교회 등으로 이용되고 있습니다. 305호의 정확한 현황과 점유 부분은 별도 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 회천지구 지구단위계획구역이며 상대보호구역 저촉 등 토지이용 제한이 존재합니다. 토지 공시지가 표기는 2,403,000원/㎡입니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 장점이지만, 근린생활시설은 임대수요와 업종별 활용 가능성에 영향을 받습니다. 특히 다수 점유관계와 유치권 분쟁은 명도와 재임대, 향후 처분을 어렵게 할 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 윤정민 권리 확인. 임대차계약서·보증금·점유 부분·사업자등록· 대항요건 및 배당 여부를 확인해야 합니다. 가장 중요한 매수인 인수위험입니다.
- 유치권 원본 확인. 이원재의 2026.09.21. 및 2026.10.06. 유치권신고서, 공사계약서, 채권 증빙, 점유개시 시점 및 관련 재판·소송 유무를 확인해야 합니다.
- 점유자별 대상 호실 대조. 윤정민·이원재·정재일·연선자의 실제 점유 부분과 호산나교회 401호 표시가 305호 매각에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
- 전세권과 임대차 구분. 연선자 전세권 350,000,000원의 매각 소멸 여부, 실제 점유 및 인도 관계를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매번호 2026-04093-011의 진행 상태와 법원경매 대상의 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보·배당 확인. 포천농업협동조합 근저당의 공동담보목록 제2021-924호와 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전, 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
- 시세·임대수익 검증. 덕계역프라자 유사 호실의 실제 거래가격·임대료·공실상태를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 현장·명도 확인. 현재 영업시설과 점유자, 출입 가능 여부, 체납 관리비 및 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 유치권 관련 제출문건과 기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 먼저 해결할 권리
이 물건의 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 낮아진 가격만으로 매력적인 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다. 선순위 윤정민의 미상 보증금, 700,000,000원 유치권 신고, 공매공고, 여러 점유자의 실제 권리관계가 모두 확인 대상입니다.
후순위 등기채권이 매각으로 소멸한다는 점은 분명한 장점이지만, 실질취득비용과 명도 가능성을 확정하지 못한 상태에서는 충분한 가격 안전마진이 있다고 말할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율이 커도 선순위 보증금이나 유효한 유치권 부담이 추가되면 결과는 크게 달라집니다.
결론은 입찰 보류입니다. 윤정민의 대항력·보증금 인수 범위와 이원재의 유치권 성립 여부를 먼저 확인해야 합니다. 공매 진행 상황과 실거래 시세까지 대조한 뒤 매수인의 총 부담액이 산정될 때 비로소 입찰가를 검토할 수 있습니다. 현재는 가격보다 권리 확인이 우선인 고위험 경매입니다.
