대전지방법원 2025타경12320. 성정동 프라지움10차아파트 1층 114호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 본건은 공부상 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 감정평가 당시 현황은 공실로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2018.08.29. 아산축산업협동조합 근저당권 597,000,000원이고, 이후 농협은행주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 주식회사 에스문이 114호에 2023.08.10. 전입한 것으로 확인되며, 이 전입은 말소기준인 2018.08.29.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 이름이 “회사”, 용도가 주거로 기재된 점유 기록이 하나 더 있는데 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 기록은 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 하며, 감정평가의 “공실” 기재와도 함께 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 114호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 14 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 박기완 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 798,000,000원 / 134,120,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 아산축산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,369,046,361원 |
| 말소기준 | 2018.08.29. 근저당권 · 아산축산업협동조합 · 채권최고액 597,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
2018.08.29. 설정된 아산축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2022.12.23. 농협은행주식회사 가압류 1,457,224,857원과 2025.06.20. 국민건강보험공단 압류, 2025.08.29. 현재 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있습니다. 2022.12.02. 시작됐던 앞선 임의경매는 2023.09.08. 취하돼 2023.09.12. 등기가 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 확인된 1건은 후순위, 1건은 미상
| 이름 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스문 | 114호 | 2023.08.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 에스문은 2023.08.10. 전입으로 말소기준 2018.08.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 “회사” 점유 기록은 전입일 자체가 없어 선·후순위를 판단할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제와 인수가능 금액 역시 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 98.4%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
프라지움10차아파트 거래자료의 최근 12개월 평균은 136,318,181원이고 현재 최저가 134,120,000원은 그 98.4%입니다. 숫자 하나만 보면 평균보다 조금 낮지만, 최신 거래는 90,000,000원이고 최근 거래 추세는 -20.0%입니다. 더 중요한 점은 비교 대상면적 69.13㎡와 동일면적 거래가 매칭되지 않았다는 것입니다. 거래표본은 38.84㎡부터 83.58㎡까지 섞여 있으므로, 이 평균을 114호의 직접 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 38.84㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 83.58㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 38.84㎡ | 15 | 90,500,000원 |
| 2026.02 | 41.18㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 53.12㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2025.12 | 53.12㎡ | 2 | 143,500,000원 |
| 2025.12 | 60.00㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 60.00㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 58.00㎡ | 5 | 162,500,000원 |
| 2025.09 | 53.12㎡ | 6 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 60.00㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 60.00㎡ | 7 | 170,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.13㎡ 대상 | 11건 | 136,318,181원 |
④ 예상배당표 (매각가 134,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,677,680원 |
| 1. 근저당 · 아산축산업협동조합 | 597,000,000원 | 131,442,320원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,457,224,857원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 2,054,224,857원, 총 배당액은 131,442,320원, 미배당은 1,922,782,537원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유관계는 이 숫자와 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 134,120,000원 | 131,442,320원 | 1,922,782,537원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 93,884,000원 | 91,794,088원 | 1,962,430,769원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 65,718,799원 | 64,135,861원 | 1,990,088,996원 | 0원 |
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 본건 1층 114~119호는 공부상 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 본건 현황은 모두 공실로 조사됐습니다.
- 입지. 천안서초등학교 북동측 인근이며, 주변은 상업시설·근린생활시설·공동주택·숙박시설 등으로 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 공도와 접해 차량 진출입이 용이하고, 인근 도로변에 버스정류장, 북동측 근거리에 수도권 전철 1호선 두정역이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 6차선 대로 약 35m, 동측 왕복 2차선 중로 약 15m, 북측 소로 약 10m에 접하며 도로관리 상태는 양호합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,380,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 15층 건물로 사용승인일은 2018.08.24.입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·방송·지하주차장 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 특이사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 최근 거래자료는 면적이 서로 다르고 최근 거래 추세도 -20.0%입니다. 여기에 본건은 공부상 근린생활시설로 평가돼 주거 거래 평균을 그대로 환금가치로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 신원·전입일 확인. “회사” 명의 주거 점유 기록의 전입신고일이 미상입니다. 말소기준 2018.08.29.보다 앞서는지 반드시 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 조사 기록 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 전입일 미상 점유자의 보증금이 확인되지 않으면 실질 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가는 공실로 기재됐지만 현황조사·매각물건명세서에는 점유 기록이 있습니다. 매각기일 전 현재 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준 주의. 최근 12개월 평균 136,318,181원은 대상면적 69.13㎡와 동일면적 거래가 아니므로 114호의 직접 시세로 사용하기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -20.0%이고 최신 거래는 90,000,000원입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰, 단지 경매 평균 6.3회 유찰입니다. 용도·점유·수요·매각조건을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 점유 및 권리관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 대비 17%”보다 중요한 것은 미상 임차와 현재 시장
798,000,000원이던 감정가가 5회 유찰 끝에 134,120,000원까지 내려온 모습만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 136,318,181원으로 현재 최저가와 거의 붙어 있고, 최신 거래는 90,000,000원, 최근 추세는 -20.0%입니다. 게다가 거래 면적이 본건과 일치하지 않아 이 숫자들만으로도 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
권리 쪽도 등기상으로는 후순위가 소멸하는 구조지만, 점유 기록 하나가 전입일·보증금 미상입니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 확인된 자료를 기준으로 한 숫자일 뿐, 미상 점유관계까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 이 물건의 우선순위는 ① 미상 점유자의 대항력 확인 → ② 실제 용도와 공실 여부 확인 → ③ 동일 용도·면적의 현 시세 확인입니다. 5회 유찰이라는 숫자보다 이 세 가지 확인이 먼저입니다.
