대전지방법원 2025타경12320. 등기상 대상은 프라지움10차아파트 1층 119호이고, 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설, 현황은 공실입니다. 2018.08.29. 아산축산업협동조합 근저당권 387,000,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤 농협은행 가압류와 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 528,000,000원에서 5회 유찰되어 88,741,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비로는 16.81% 수준이지만, 실거래 비교에서는 전혀 다른 그림이 나옵니다. 최근 12개월 평균은 94,333,333원, 최신 거래는 95,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 94.1%에 불과해, 감정가 대비 할인폭만큼의 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12320 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 119호 |
| 등기 / 현황 용도 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 박기완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 88,741,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,369,046,361원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 / 지상15층 · 사용승인 2018.08.24. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.08.29. 설정된 아산축산업협동조합 근저당권입니다. 2022.12.23. 농협은행 가압류 1,457,224,857원, 2025.06.20. 국민건강보험공단 압류, 2025.08.29. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 — 대상 호수와 조사 기재를 구분해야 한다
| 조사 명의 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스문 | 114호 | 2023.08.10. | 미상 | 없음 | 미상 |
현황조사에는 주식회사 에스문이 114호로 기재되어 있고 전입일은 2023.08.10.입니다. 말소기준권리 2018.08.29.보다 늦어 기재된 점유관계 자체는 대항력이 없습니다. 다만 본 경매 대상 주소는 119호이며 감정평가 현황은 대상 호수들을 모두 공실로 보고하고 있어, 입찰 전에는 119호의 실제 점유 상태를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 17%보다 ‘최근 시세 94.1%’가 중요
프라지움10차아파트의 유사 면적 실거래는 최근 12건이 확인되고 전체 평균은 107,958,333원입니다. 하지만 과거 2022년의 125,000,000원대 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 94,333,333원, 최신 거래는 2026.02. 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 41.18㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 41.79㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2025.04 | 41.18㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2022.10 | 41.18㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2022.10 | 41.18㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2022.06 | 41.79㎡ | 11 | 127,500,000원 |
| 2022.05 | 41.79㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 94,333,333원 |
현재 최저가 88,741,000원은 최근 12개월 평균의 94.1%입니다. 명목상 최근 시세보다 낮기는 하지만 할인폭은 약 5.9%에 그칩니다. 더 중요한 점은 최근 가격이 과거 거래군보다 16.1% 하락했다는 것입니다. 하락 추세에서는 과거 전체 평균 107,958,333원보다 최근 94,333,333원과 최신 95,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,741,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,997,338원 |
| 1. 근저당 · 아산축산업협동조합 | 387,000,000원 | 86,743,662원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,457,224,857원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,844,224,857원 중 예상배당은 86,743,662원이고, 미배당액은 1,757,481,195원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당·가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 88,741,000원 | 86,743,662원 | 1,757,481,195원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 62,118,699원 | 60,600,562원 | 1,783,624,295원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 43,483,089원 | 42,300,393원 | 1,801,924,464원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 천안서초등학교 북동측 인근이며 상업시설·근린생활시설·공동주택·숙박시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 공도와 접해 차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장과 북동측 근거리 두정역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 감정 시점에는 공실로 조사됐습니다.
- 도로. 남측 왕복6차선 약 35m 대로, 동측 왕복2차선 약 15m 중로, 북측 약 10m 소로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역입니다.
- 토지. 부정형 평지, 상업용 부지이며 공시지가 2,380,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 119호 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 현황조사에는 114호 명의자가 따로 기재돼 있으므로 대상 호수 119호의 실제 점유를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 107,958,333원보다 최근 12개월 평균 94,333,333원과 최신 거래 95,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 16.1% 낮아, 과거 고가 실거래를 기준으로 가격 여유를 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 환금성 점검. 평균 유찰 6.3회와 낙찰률 3.39%는 근린생활시설의 재매각 난도를 가격에 반영해야 한다는 신호입니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당·가압류의 대규모 미배당은 채권자의 문제이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 감정가가 아니라 ‘최근 거래 9천만원대’를 보라
이 물건의 가장 큰 착시는 528,000,000원 → 88,741,000원이라는 가격 하락폭입니다. 감정가의 16.81%만 보면 매우 싸 보이지만, 최근 12개월 실거래 평균은 94,333,333원이고 최신 거래도 95,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 94.1%로, 실질 할인폭은 크지 않습니다.
권리는 말소기준 이후 소멸하고 인수액은 0원이라 구조는 비교적 명확합니다. 반면 최근 시세 -16.1% 하락, 5회 유찰, 단지 평균 6.3회 유찰, 낙찰률 3.39%, 공실 근린생활시설이라는 환금성 요소는 무겁습니다. 결론은 권리보다 가격·환금성을 더 엄격하게 봐야 하는 물건입니다.
