대전지방법원 2025타경12320. 천안시 서북구 성정동 프라지움10차아파트 1층 116호입니다. 사건 표시는 대지이고, 감정평가서상 해당 건물 1층 114~119호는 공부상 일반음식점·소매점·제2종근린생활시설 등 근린생활시설이며 현황은 모두 공실입니다. 등기상 소유자는 박기완이고, 2018.08.29. 아산축산업협동조합의 근저당권 621,360,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후 2022년 농협은행주식회사 가압류, 2025년 국민건강보험공단 압류, 2025년 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가를 기준으로 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에는 주식회사 에스문이 114호에 2023.08.10. 전입한 것으로 기재돼 있어, 대상인 116호와 호수가 다릅니다. 이 기재의 전입일 자체도 말소기준일인 2018.08.29.보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12320 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 116호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 박기완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 838,000,000원 / 140,843,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,369,046,361원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.29. 아산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 621,360,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2018.08.29. 근저당권이 말소기준입니다. 이후 발생한 농협은행주식회사 가압류 1,457,224,857원, 국민건강보험공단 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.12.02.의 이전 임의경매개시결정은 2023.09.08. 취하돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 확인 — 114호 기재와 대상 116호를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스문 | 114호 | 2023.08.10 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 5회 유찰에도 ‘최근 평균보다 싸다’고 할 수 없다
프라지움10차 거래자료의 최근 12개월 평균은 136,318,181원이고 현재 최저가는 140,843,000원으로 그 103.3%입니다. 최신 거래는 2026.08. 90,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -20.0%입니다. 따라서 감정가에서 크게 내려왔다는 이유만으로 현재 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 38.84㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 83.58㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 38.84㎡ | 15 | 90,500,000원 |
| 2026.02 | 41.18㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 53.12㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2025.12 | 53.12㎡ | 2 | 143,500,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 58.0㎡ | 5 | 162,500,000원 |
| 2025.09 | 53.12㎡ | 6 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 7 | 170,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 136,318,181원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,843,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,802원 |
| 1. 근저당 · 아산축산업협동조합 | 621,360,000원 | 138,071,198원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,457,224,857원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 미배당액은 1,940,513,659원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 배당부족은 계속된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 140,843,000원 | 138,071,198원 | 1,940,513,659원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 98,590,100원 | 96,415,478원 | 1,982,169,379원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 69,013,070원 | 67,370,835원 | 2,011,214,022원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안서초등학교 북동측 인근으로, 주변은 상업시설·근린생활시설·공동주택·숙박시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 공도와 접해 차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장과 북동측 근거리 두정역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점·소매점·제2종근린생활시설 등이며, 감정 당시 114~119호 모두 공실입니다.
- 도로. 남측 왕복6차선 대로, 동측 왕복2차선 중로, 북측 소로에 접하며 도로관리 상태는 양호합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이고, 공시지가는 2,380,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2018.08.24.입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 116호 기준 재확인. 현황조사의 주식회사 에스문 기재는 114호입니다. 대상 116호의 실제 점유 상태는 현장과 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 140,843,000원은 최근 12개월 평균 136,318,181원보다 높습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 거래자료 한계. 거래 면적이 대상 비교 기준과 일치하지 않으므로, 최근 거래자료를 116호의 직접 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 공실 근린시설. 현황 공실인 근린생활시설이므로 실제 임대수요와 공실기간을 별도로 점검해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 98,590,100원, 7회 유찰 시 69,013,070원으로 내려갑니다. 각 회차에서 별도의 상권·임대가치 검토가 필요합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제 등은 현재 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “감정가 대비 싸다”와 “시장가 대비 싸다”는 다르다
이 물건은 감정가 838,000,000원에서 5회 유찰돼 140,843,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수도 0원인 반면, 가격 측면에서는 현재 최저가가 최근 12개월 거래 평균의 103.3%입니다. 최신 거래는 90,000,000원이고 거래 추세도 -20.0%이며, 무엇보다 거래 면적이 대상과 맞지 않아 시세 비교의 신뢰도도 제한됩니다.
권리는 통과, 가격은 보수적으로. 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체보다 대상 116호가 공실 근린생활시설이라는 점, 실제 임대수익과 환금성, 그리고 직접 비교 가능한 적정 거래가를 확인하는 것이 더 중요합니다.
