대전지방법원 2025타경12320. 천안시 서북구 성정동 프라지움10차아파트 1층 115호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가서상 1층 114~119호는 공부상 근린생활시설로 이용되며 현황은 모두 공실입니다. 감정가는 829,000,000원이지만 다섯 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 139,330,000원까지 내려왔습니다.
권리의 출발점은 2018.08.29 설정된 아산축산업협동조합 근저당권 621,360,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 농협은행 가압류 1,457,224,857원, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12320 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 115호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기 대지 · 감정평가상 1층 114~119호 공부상 근린생활시설 · 현황 모두 공실 |
| 소유자 | 박기완 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 829,000,000원 / 139,330,000원 (5회 유찰, 감정가 17%) |
| 신청채권액 | 2,369,046,361원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.29 아산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 621,360,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2018.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.08.29 아산축산업협동조합의 근저당권입니다. 2022.12.02 같은 조합이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2023.09.08 취하되어 2023.09.12 말소됐습니다. 이후 농협은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 2025.08.29 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 조사 — 114호 기재와 본건 115호를 구분해야 한다
현황조사에는 주식회사 에스문이 기재되어 있으나 점유부분은 114호입니다. 본건 주소는 115호이므로 호수가 서로 다릅니다. 감정평가에서는 1층 114~119호의 현황을 모두 공실로 기재하고 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스문 | 114호 | 2023.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
신고일 2023.08.10은 말소기준일 2018.08.29보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 무엇보다 현황조사 기재 점유부분이 114호여서 본건 115호의 실제 점유 여부와는 분리해 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 5회 유찰만으로 ‘저가’ 판정 금지
가용 거래자료의 최근 12개월 평균은 136,318,181원이고 현재 최저매각가이자 인수 0원을 반영한 실질취득액은 139,330,000원입니다. 자료상 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 102.2%로, 현재 가격이 최근 평균보다 낮지 않습니다. 전체 거래평균 139,166,666원과 비교해도 100.1%입니다.
더 중요한 점은 거래 추세입니다. 최근 구간과 이전 구간의 변화율은 -20.0%로 하락 방향입니다. 최신 거래는 2026.08 38.84㎡, 12층, 90,000,000원입니다. 따라서 감정가 대비 큰 폭의 유찰만 보고 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 38.84㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 83.58㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 38.84㎡ | 15 | 90,500,000원 |
| 2026.02 | 41.18㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 53.12㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2025.12 | 53.12㎡ | 2 | 143,500,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 58.0㎡ | 5 | 162,500,000원 |
| 2025.09 | 53.12㎡ | 6 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 7 | 170,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 139,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,750,620원 |
| 1. 근저당 · 아산축산업협동조합 | 621,360,000원 | 136,579,380원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,457,224,857원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,078,584,857원 중 예상 배당액은 136,579,380원이며 미배당액은 1,942,005,477원입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권에도 부족하고 농협은행 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안서초등학교 북동측 인근이며, 상업시설·근린생활시설·공동주택·숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 공도와 접해 차량 진출입이 용이하고, 인근 도로변 버스정류장과 북동측 근거리에 두정역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 114~119호는 일반음식점·소매점·제2종근린생활시설 등이며 현황은 모두 공실입니다.
- 도로. 남측 왕복 6차선 대로, 동측 왕복 2차선 중로, 북측 소로에 접하고 도로관리 상태는 양호합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 토지는 부정형 평지, 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,380,000원/㎡, 토지면적 3,930.1㎡이며 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
- 시설. 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·방송·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 본건은 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.3회입니다. 공실 근린생활시설 특성상 실제 임대수요와 적정 임대료 확인이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 감정가 829,000,000원 대비 최저가가 139,330,000원까지 내려왔지만, 가용 최근 평균과 비교하면 102.2%입니다.
- 상가 실거래·임대료 별도 확인. 제공된 거래자료는 목표 면적 71.85㎡와 정확히 일치하지 않고 감정평가상 본건 용도도 근린생활시설입니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가에서는 114~119호 모두 공실로 조사됐습니다. 현장 방문으로 내부 상태와 실제 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 114호 점유 조사와 115호 구분. 주식회사 에스문의 현황조사 기재 부분은 114호입니다. 본건 115호와 혼동하지 말고 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 별개. 현재 매각가에서 선순위 근저당도 전액 배당되지 않지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 구간 거래 추세는 -20.0%입니다. 과거 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다는 것보다, 왜 5번 안 팔렸는지가 중요하다”
권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가는 829,000,000원이지만 현재 최저가는 139,330,000원, 5회 유찰 상태입니다. 그럼에도 가용 최근 12개월 거래평균 136,318,181원 대비 102.2%이고 거래 추세는 -20.0%입니다.
더구나 거래자료는 면적이 정확히 일치하지 않고, 본건은 감정평가상 공실 근린생활시설입니다. 따라서 “감정가의 17%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 등기상 인수 위험보다 공실 상가의 실제 임대가치·매매가치와 반복 유찰의 원인을 검증하는 것이 우선입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
