대전지방법원 2025타경12320. 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 117호입니다. 등기상 소유자는 박기완이며, 2018.08.29. 설정된 아산축산업협동조합 근저당권 566,760,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 농협은행주식회사 가압류 1,457,224,857원, 국민건강보험공단 압류, 2025.08.29. 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저가는 감정가 757,000,000원에서 5회 유찰되어 127,229,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 그러나 감정평가의 이용상태는 본건을 공부상 근린생활시설로 설명하고 있으며 현황은 공실입니다. 따라서 아파트 60.0㎡ 실거래가를 그대로 본건의 확정 시세로 치환해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12320 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층117호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 박기완 |
| 감정가 / 최저가 | 757,000,000원 / 127,229,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 2,369,046,361원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2018.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.08.29. 아산축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2022.12.23. 농협은행주식회사 가압류와 2025.06.20. 국민건강보험공단 압류, 2025.08.29. 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 114호 신고와 본건 117호를 구분해야 한다
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스문 | 114호 | 2023.08.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 주식회사 에스문이 114호로 신고되어 있고 전입일은 2023.08.10.입니다. 말소기준일 2018.08.29.보다 뒤이므로 해당 신고만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 다만 본 경매 목적물 주소는 117호이고, 감정평가서는 114~119호를 모두 공실로 조사했습니다. 입찰 전 실제 117호의 현재 점유상태를 원본 현황조사와 현장에서 다시 대조하는 것이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 1.27억은 숫자상 낮지만, 비교대상 용도를 확인해야 한다
프라지움10차아파트 60.0㎡ 거래는 12건이고 전체 평균은 169,666,666원입니다. 이 가운데 최근 12개월 7건 평균은 168,428,571원, 최신 거래는 2025.12. 170,000,000원입니다. 현재 최저가 127,229,000원은 최근 12개월 평균의 75.5%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.7%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 60.0㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 7 | 170,500,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 7 | 170,500,000원 |
| 2025.04 | 60.0㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2025.02 | 60.0㎡ | 10 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 168,428,571원 |
또한 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.3회입니다. 본건은 이미 5회 유찰됐으므로, 큰 할인율 자체가 시장에서 이 유형을 쉽게 소화하지 못하고 있다는 신호인지 함께 봐야 합니다. 단지 경매 통계의 낙찰률은 3.39입니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,229,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,581,206원 |
| 1. 근저당 · 아산축산업협동조합 | 566,760,000원 | 124,647,794원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,457,224,857원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,581,206원을 제외한 124,647,794원이 아산축산업협동조합 근저당권에 배당되고, 농협은행주식회사 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,023,984,857원 대비 미배당은 1,899,337,063원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 127,229,000원 | 124,647,794원 | 1,899,337,063원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 89,060,300원 | 87,057,215원 | 1,936,927,642원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 62,342,209원 | 60,820,049원 | 1,963,164,808원 | 0원 |
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안서초등학교 북동측 인근. 주변은 상업시설·근린생활시설·공동주택·숙박시설 등으로 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 공도와 접해 차량 진출입이 용이하고, 인근 도로변에 버스정류장, 북동측 근거리에 두정역(수도권 전철 1호선)이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 114~119호 모두 현황 공실로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상15층, 사용승인일 2018.08.24입니다.
- 도로. 남측 왕복6차선 대로 약 35m, 동측 왕복2차선 중로 약 15m, 북측 소로 약 10m에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(북부 2지구)이며 공시지가는 2,380,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 특이사항 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 117호 현장 점유 재확인. 현황조사의 주식회사 에스문은 114호로 기재되어 있고, 감정평가서는 114~119호를 공실로 조사했습니다. 목적물 117호의 현재 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주소명에는 프라지움10차아파트가 포함되지만 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설입니다. 주거용 아파트로 가정한 수익·환금성 계산은 피해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 최근 12개월 실거래 평균 168,428,571원, 최신 170,000,000원보다 최저가는 낮지만, 거래 자료와 본건의 용도 차이를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.7%입니다. 전체 평균 169,666,666원만 근거로 가격을 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 이력. 본건 5회 유찰, 단지 경매물건 평균 6.3회 유찰입니다. 낮은 최저가와 낮은 시장 소화 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서 비고는 감정평가서 참조입니다. 등기부·현황조사·감정평가서·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 용도 확인 뒤”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2018.08.29. 아산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 더 복합적입니다. 최저가 127,229,000원은 최근 12개월 프라지움10차 60.0㎡ 실거래 평균 168,428,571원의 75.5%이고 최신 170,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 본건은 감정평가상 공부상 근린생활시설·현황 공실입니다. 게다가 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 평균도 6.3회 유찰입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 환금성과 적정가격은 동일 용도 가치 확인이 선행돼야 한다입니다. 큰 할인율 그 자체보다 ‘왜 여기까지 유찰됐는가’를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
