대전지방법원 2025타경12320. 등기상 소유자는 박기완이고, 2018.08.29 아산축산업협동조합의 채권최고액 387,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 농협은행주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
권리만 보면 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 전체 실거래 평균 107,958,333원만 놓고 보면 최저가가 그 평균의 83.0%로 보이지만, 이 평균에는 2022년 125,000,000원·127,500,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 94,333,333원, 최신 거래 95,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -16.1%를 우선해 보는 편이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12320 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층118호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 감정요항상 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 박기완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 89,581,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아산축산업협동조합 / 2,369,046,361원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.29 아산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.08.29 설정된 아산축산업협동조합 근저당권입니다. 2022.12.23 농협은행주식회사 가압류 1,457,224,857원, 2025.06.20 국민건강보험공단 압류, 2025.08.29 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2022.12.02의 종전 임의경매개시결정은 2023.09.12 말소되었습니다.
② 임차인·점유자 — 114호 기재, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스문 | 114호 | 2023.08.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 에스문의 전입신고는 말소기준권리인 2018.08.29보다 늦은 2023.08.10이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 말소기준 이후 전입이라는 순서 때문에 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 점유부분이 114호로 기재되어 있어 본건 주소 118호와의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 우선
프라지움10차아파트의 면적 유사 거래 표본 중 최근 12개월 거래는 2025.04 93,000,000원, 2025.06 95,000,000원, 2026.02 95,000,000원이며 최근 12개월 평균은 94,333,333원입니다. 현재 최저가 89,581,000원은 이 최근 평균의 95.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 41.18㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 41.79㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2025.04 | 41.18㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2022.10 | 41.18㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2022.10 | 41.18㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2022.06 | 41.79㎡ | 11 | 127,500,000원 |
| 2022.05 | 41.79㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 41.18㎡ | 14 | 102,000,000원 |
| 2021.09 | 41.79㎡ | 14 | 102,000,000원 |
| 2021.09 | 41.18㎡ | 13 | 102,000,000원 |
| 2021.09 | 41.79㎡ | 11 | 102,000,000원 |
| 2021.09 | 41.79㎡ | 11 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.3㎡ 기준 표본 | 3건 | 94,333,333원 |
과거 전체 12건 평균은 107,958,333원이지만 최근 12개월 평균은 94,333,333원으로 낮아졌고, 최근 대비 과거 추세는 -16.1%입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가 비율 83.0%만 근거로 “시세보다 크게 싸다”고 평가하면 하락 추세를 놓치게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,458원 |
| 1. 근저당 · 아산축산업협동조합 | 387,000,000원 | 87,568,542원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,457,224,857원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 89,581,000원 기준으로 채권자 총 미배당액은 1,756,656,315원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 현재 회차 | 5회 유찰 · 89,581,000원 · 감정가 17% |
|---|---|
| 6회 유찰 시 | 62,706,699원 · 감정가 12% |
| 7회 유찰 시 | 43,894,689원 · 감정가 8% |
현재 회차에서도 신청채권자는 전액 변제를 받지 못하는 구조이며, 추가 유찰 시 채권자 미배당은 더 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 제시되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정요항은 114~119호를 일반음식점·소매점·제2종근린생활시설 등으로 기재하고, 현황은 모두 공실로 조사했습니다.
- 입지. 천안서초등학교 북동측 인근의 상업지대로, 상업시설·근린생활시설·공동주택·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 공도와 접해 차량 진출입이 용이하고 인근 도로변 버스정류장, 북동측 근거리에 수도권 전철 1호선 두정역이 있습니다.
- 도로. 남측 왕복6차선 대로, 동측 왕복2차선 중로, 북측 소로에 접하며 도로관리 상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이고, 토지 공시지가는 2,380,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상15층, 사용승인일 2018.08.24이며 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 현재 5회 유찰됐고 복합건물 경매 통계 평균 유찰 횟수는 6.3회입니다. 공실 근린생활시설이라는 점을 감안해 재매각 속도와 임대수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 주소는 118호, 감정요항은 114~119호를 함께 서술합니다. 매각물건명세서와 감정평가서에서 실제 일괄·개별 대상 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 114호 점유관계. 주식회사 에스문은 114호 점유자로 기재되어 있습니다. 118호와의 관계 및 실제 현황을 현장에서 다시 확인하세요.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 107,958,333원보다 최근 12개월 평균 94,333,333원과 최신 95,000,000원을 우선하고, -16.1% 하락 추세를 반영하세요.
- 용도 차이. 프라지움10차아파트 실거래 자료가 존재하더라도 본건은 감정요항상 근린생활시설입니다. 주거 거래가격을 그대로 상가 가치로 환산하지 마세요.
- 공실 비용. 현황 공실이므로 낙찰 후 임대까지의 공실기간, 관리비·수선비·내부 마감 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공과금·배당순위. 국민건강보험공단 압류와 실제 당해세·최우선변제 여부를 원본 문서에서 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현황조사상 점유자의 전입도 말소기준 뒤여서 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다.
현재 최저가 89,581,000원은 최근 12개월 실거래 평균 94,333,333원의 95.0%여서 최근 시세보다 압도적으로 낮은 가격은 아닙니다. 더구나 최근 가격 흐름은 -16.1%, 현재까지 5회 유찰, 감정요항상 공실 근린생활시설입니다. 여기에 주소 118호와 감정요항의 114~119호 서술, 114호 점유자 기재가 함께 존재하므로 매각대상 범위와 점유관계를 원문에서 확정한 뒤 가격을 판단하는 것이 우선입니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트와 환금성은 보수적으로 보는 C등급 물건입니다.
