서울동부지방법원 2025타경51958. 서울 강동구 암사동 422-7의 2층 201호, 감정평가상 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층이고 사용승인일은 2024.05.21., 대상 면적은 45.99㎡로 정리돼 있습니다. 현재 등기상 수탁자는 수협은행이며, 2024.07.17. 신탁을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 신탁등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2024-5292호를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 명시돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 546,000,000원이 싸냐 비싸냐보다 먼저 201호 점유관계가 낙찰자에게 어떤 영향을 주는지를 확정하는 것입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 되어 있지만, 201호 점유자 이덕수의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51958 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 422-7 2층201호 · 도로명 서울특별시 강동구 구천면로 361-11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 45.99㎡ · 지상5층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2024.05.21 |
| 등기상 수탁자 | 수협은행 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 546,000,000원 / 546,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,401,366,366원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 신탁과 등기 순서를 함께 봐야 한다
등기 흐름은 2024.06.05. 주식회사이송의 소유권보존과 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액 2,983,500,000원 근저당 설정에서 시작합니다. 이어 2024.07.17. 수협은행 앞으로 신탁에 의한 소유권이전이 이루어졌고, 2025.09.04. 냉동냉장수산업협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 대상 201호는 ‘대항력 미상’
조사된 실제 점유자는 총 5명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 그러나 이 사건의 매각 대상은 201호이므로, 직접적인 판단 대상은 201호의 이덕수 1명입니다. 나머지 4명은 202호·302호·501호로 조사된 다른 호수 점유자입니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이덕수 | 201호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유장호 | 202호 | 2024.06.14 | 미상 | 있음 | 미상 · 2025.09.26 배당요구 | 해당 없음 |
| 김민지 | 302호 | 2025.03.04 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은복 | 302호 | 2025.06.09 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오윤수 | 501호 | 2025.08.22 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 546,000,000원으로 신건입니다. 대상 건물은 총 6세대이며 사용승인일은 2024.05.21.로 정리되어 있지만, 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 546,000,000원을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 546,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,860,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 538,140,000원 |
예상배당 계산에서는 채권자 총배당 0원, 매수인 인수 0원으로 표시되어 있습니다. 집행비용은 7,860,000원이며 잔여 538,140,000원이 소유자 교부로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 546,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 436,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 349,440,000원 | 0원 |
회차별 계산상 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 대상 201호 이덕수의 보증금 자체가 미상인 만큼, 낙찰가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득비용도 반드시 같은 폭으로 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다. 전입일과 보증금 확인 후에야 인수 위험을 최종 확정할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 성덕고등학교 북서측 인근으로, 주상용 건물과 다세대주택이 주로 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 명일역(지하철 5호선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층, 사용승인일 2024.05.21.이며 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 245.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 공시지가는 3,922,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·비행안전제3구역(전술)·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 전입 확인. 이덕수의 전입신고일이 미상입니다. 전입세대확인 자료를 통해 경매개시결정 및 선행 권리와의 순서를 확인해야 합니다.
- 201호 보증금 확인. 보증금이 미상이라 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다. 보증금 확인 전에는 실질취득비용을 546,000,000원으로 확정해선 안 됩니다.
- 신탁원부 확인. 수협은행 신탁원부 제2024-5292호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분권한·임대차 권한을 확인해야 합니다.
- 근저당 상태 확인. 2024.06.05. 설정된 채권최고액 2,983,500,000원 근저당, 2025.10.29. 근저당권 이전 및 질권설정의 현재 효력을 원본 등기기록에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권 청구액 2,401,366,366원인데 예상배당 계산상 신청채권자 배당액이 0원입니다. 실제 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않으므로 감정가 546,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 다른 호수와 구분. 202호·302호·501호 점유자는 대상 201호와 별개입니다. 대상호 권리분석에 다른 호수 보증금을 합산하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 표시”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 표면상으로는 신건 546,000,000원, 명세서상 인수권리 없음, 예상 인수 0원입니다. 그러나 대상 201호에 실제 주거 점유자가 존재하면서 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 등기에는 수협은행 신탁과 신탁원부 확인 주의사항이 있습니다. 따라서 현재 단계의 핵심 결론은 ‘인수 0원이니 안전하다’가 아니라 “201호 대항력과 신탁원부를 먼저 확정하라”입니다.
또한 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 수치가 없어 감정가 546,000,000원이 시세 대비 저렴하다는 근거도 없습니다. 권리는 확인 전 보류, 가격도 비교자료 확보 전 보류. 전입·보증금·신탁원부·근저당 상태가 정리된 뒤에야 입찰가 판단으로 넘어가는 것이 맞습니다.
