서울동부지방법원 2025타경51958. 강동구 암사동 422-7의 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 546,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 2024.05.21 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 구조이고, 감정 당시 다세대주택으로 이용 중입니다.
이 사건은 단순히 “인수권리 0원”만 보고 끝내기 어렵습니다. 2024.07.17 소유권이 수협은행 앞으로 신탁됐고, 등기에는 임대차 등 법률행위를 할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2024-5294호를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 명시되어 있습니다. 여기에 조사된 임차인 6명의 호수가 201호·202호·302호·501호 또는 미상으로 나타나, 정작 매각대상 301호의 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51958 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 422-7 3층301호 · 도로명 서울특별시 강동구 구천면로 361-11 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정 당시 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인일 2024.05.21 |
| 현재 등기상 소유 | 수협은행(수탁자) · 단독소유 |
| 신탁 | 2024.07.17 소유권이전 신탁 · 신탁원부 제2024-5294호 |
| 감정가 / 최저가 | 546,000,000원 / 546,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 2,401,366,366원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 신탁과 점유관계가 핵심
등기상 2024.06.05 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액 2,983,500,000원 근저당이 설정됐으나, 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 제공된 권리판정에서 말소기준은 2025.09.04의 임의경매개시결정으로 계산되어 있으며, 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 표시됩니다.
② 임차인 조사 — 실제 임차인 6명, 그러나 301호 특정은 없다
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사 명단의 6명은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 다만 호수 기재상 201호·202호·302호·501호가 대부분이며, 매각대상 301호로 직접 특정된 사람은 없습니다. 민성경은 점유 부위가 특정되지 않아 301호와의 관련성을 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이덕수 | 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유장호 | 202호 | 2024.06.14 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 가능성 |
| 김민지 | 302호 | 2025.03.04 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 가능성 |
| 정은복 | 302호 | 2025.06.09 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 가능성 |
| 오윤수 | 501호 | 2025.08.22 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 가능성 |
| 민성경 | 미상 | 미상 | 0원 기재 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
유장호·김민지·정은복·오윤수는 전입일이 2025.09.04 말소기준일보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 그러나 이들의 기재 호수는 각각 202호·302호·302호·501호로 매각대상인 301호와 다릅니다. 따라서 이들의 보증금을 301호 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
반면 이덕수와 민성경은 전입일·확정일자 등 핵심 정보가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 특히 민성경은 보증금이 0원으로 기재된 부분과 별도로 보증금 확인이 필요하다는 위험내용이 함께 존재하고 점유 부위도 미상입니다. 301호와 관련된 점유인지 원본 확인이 필요한 대목입니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’ 판정 금지
이 건물은 총 6세대이고 2024.05.21 사용승인됐습니다. 가격 비교자료에서 제시된 면적은 45.99㎡이나, 매각대상과의 면적 일치가 확인되지 않아 시세 판단에 사용하지 않았습니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저가 546,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 신건이라는 이유만으로 감정가 대비 할인율은 100%이고, 가격 메리트에 별도 가점을 줄 근거도 없습니다. 이 물건은 가격보다 권리·점유 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 546,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,860,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 538,140,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 7,860,000원과 소유자 교부 538,140,000원만 계산하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 지상 5층 철근콘크리트 구조이며 사용승인일은 2024.05.21입니다.
- 주위환경. 성덕고등학교 북서측 인근으로, 주상용 건물과 다세대주택 등이 주로 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 명일역(지하철 5호선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 245.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 다세대 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,922,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 점유자 확인. 조사 명단에는 301호가 직접 특정되지 않았고 부위 미상 임차인이 1명 있습니다. 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 제2024-5294호 확인. 임대차 등 법률행위와 신탁재산의 관리·처분 권한을 신탁원부에서 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 호수 대조. 대항력 있음으로 표시된 유장호·김민지·정은복·오윤수는 각각 202호·302호·302호·501호입니다. 301호 인수액으로 임의 합산하면 안 됩니다.
- 민성경 점유부위 확인. 점유 부위와 전입일이 미상이고 대항력도 확정할 수 없습니다. 보증금 관련 기재도 원본 대조가 필요합니다.
- 배당자료 재검증. 청구액 2,401,366,366원과 배당표의 소유자 잔여 538,140,000원이 그대로 연결되지 않습니다. 채권계산서·배당요구자료를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 546,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도의 현장·중개 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 301호 점유와 신탁원부
표면적으로는 매각물건명세서상 인수권리도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 그 숫자보다 신탁과 점유관계입니다. 수협은행 앞으로 신탁된 물건이고 신탁원부 확인 필요가 등기에 직접 기재되어 있으며, 조사된 실제 임차인 6명 중 매각대상 301호가 직접 기재된 임차인은 없습니다. 부위 미상 임차인까지 존재합니다.
또한 실거래 비교자료가 없어 최저가 546,000,000원을 가격 메리트가 있는 수준이라고 평가할 수도 없습니다. 여기에 신청채권 2,401,366,366원과 현재 배당 시뮬레이션의 채권배당 구조도 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 “신건이라 바로 입찰”이 아니라, 신탁원부·301호 현장점유·배당채권을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
