서울동부지방법원 2025타경51958. 서울 강동구 암사동 422-7의 3층 302호로, 감정평가상 건물은 2024.05.21 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택입니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사이송이고, 2024.07.17 수협은행 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 등기기록에는 임대차 등 법률행위를 할 경우 등기사항증명서만이 아니라 신탁원부 제2024-5295호를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
이 사건에서 가격 판단을 서두르면 안 되는 이유는 임차인입니다. 조사상 기록은 모두 5명이며, 그중 대상인 302호에는 김민지·정은복 2명이 기재돼 있습니다. 두 사람의 전입일은 각각 2025.03.04, 2025.06.09로, 말소기준으로 계산된 임의경매개시결정일 2025.09.04보다 앞섭니다. 두 사람 모두 대항력 있음으로 정리돼 있지만 보증금이 미상입니다. 따라서 배당 후 미회수 보증금이 있는지, 낙찰자가 얼마를 떠안는지 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51958 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 422-7 3층302호 · 도로명 서울특별시 강동구 구천면로 361-11 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인일 2024.05.21 |
| 감정가 / 최저가 | 632,000,000원 / 632,000,000원 (신건) |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자 · 단독소유) |
| 경매 채권자 | 냉동냉장수산업협동조합 |
| 청구액 | 2,401,366,366원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — ‘깨끗한 신건’으로 볼 수 없다
등기상 2024.06.05 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액 2,983,500,000원 근저당권이 설정됐으나, 해당 권리는 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 말소기준은 별도 계산상 2025.09.04 임의경매개시결정입니다. 이후 2025.10.29에는 1번 근저당권이 주식회사로얄에셋금융대부 앞으로 이전되고, 같은 날 완도금일수산업협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 302호 대항력 2명, 보증금이 비어 있다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이덕수 | 201호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유장호 | 202호 | 2024.06.14 | 미상 | 2025.09.26 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 302호 | 2025.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은복 | 302호 | 2025.06.09 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 오윤수 | 501호 | 2025.08.22 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 기록은 5명이고, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 실제 입찰 대상인 302호에 직접 기재된 사람은 김민지·정은복 2명입니다. 두 사람은 모두 대항력 있음으로 정리돼 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “명세서상 인수권리 해당사항 없음”이라는 문구만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 보증금과 배당 가능액이 확인돼야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
③ 가격 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 632,000,000원, 최저매각가도 632,000,000원으로 현재 신건입니다. 그러나 동일·유사 면적의 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격에 대해 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다는 표현은 할 수 없습니다.
확인 가능한 중개 정보상 건물은 총 6세대, 사용승인일은 2024.05.21이며 참고 면적은 54.8㎡입니다. 다만 해당 면적은 대상 호수와의 일치가 확인되지 않은 상태이므로 가격 비교 기준으로 사용하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 632,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 623,280,000원 |
현재 배당 추정에는 신청채권자 청구액 2,401,366,366원에 대한 배당이 0원으로 표시되고, 잔여 623,280,000원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 동시에 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 채권관계와 신탁관계가 복잡하므로 이 배당 추정만으로 실제 배당순위나 임차인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 632,000,000원 | 623,280,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 505,600,000원 | 498,144,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 404,480,000원 | 398,035,200원 | 0원 |
유찰 시 최저가는 505,600,000원, 404,480,000원으로 내려가지만, 302호 임차인 보증금이 미상인 상태에서는 가격이 내려갔다고 곧바로 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인돼야 낙찰가와 합산한 실제 취득부담을 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상5층입니다.
- 입지. 성덕고등학교 북서측 인근으로 주상용 건물과 다세대주택 등이 주로 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 명일역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 245.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 302호 임차인 보증금. 김민지·정은복의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 및 관련 원문에서 확인해야 합니다.
- 대항력과 배당. 두 사람 모두 말소기준일보다 앞선 전입으로 정리돼 있으므로 실제 배당액과 미배당 보증금을 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 신탁원부 제2024-5295호에서 임대차 권한, 수익자, 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 근저당 후속등기. 등기부상 이미 말소로 정리된 2024.06.05 근저당과 2025.10.29 이전·질권설정의 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 배당 추정. 신청채권자 청구액 2,401,366,366원과 배당액 0원이라는 계산 결과가 실제 권리관계와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 632,000,000원이 시세 대비 유리하다고 볼 근거가 없습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘얼마를 떠안을지’ 확인해야 한다
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 632,000,000원인 신건이지만, 단순 신건 다세대로 접근하기에는 권리 변수가 큽니다. 대상 302호에는 김민지·정은복 2명의 대항력 있는 임차인 기록이 있고 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 수협은행 신탁등기와 신탁원부 확인 필요성까지 존재합니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 정리돼 있지만, 대항력 임차인의 보증금이 미상인 이상 실질 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 또한 최근 실거래 금액이 없어 신건 632,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 순서는 신탁원부 확인 → 302호 임차인 보증금·배당 확인 → 실질취득액 계산 → 가격 판단입니다.
