서울동부지방법원 2025타경51958. 강동구 암사동 422-7, 5층 501호 다세대 물건입니다. 건물은 2024.05.21 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물이며, 감정 당시 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 2024.06.05 주식회사이송 명의로 소유권보존이 이루어졌고, 2024.07.17 수협은행 앞으로 신탁이 등기됐습니다. 현재 등기상 수탁자는 수협은행입니다.
이 사건에서 특히 주의할 점은 신탁과 임차인이 동시에 존재한다는 것입니다. 등기에는 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁원부를 통해 신탁의 목적과 관리·처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 명시되어 있습니다. 여기에 말소기준권리는 2025.09.04 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 전입 임차인들이 존재합니다. 따라서 단순히 “최저가 584,000,000원”만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 422-7 5층501호 · 도로명 서울특별시 강동구 구천면로 361-11 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인일 2024.05.21 · 승강기설비 |
| 등기상 소유 | 수협은행 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 584,000,000원 / 584,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 2,401,366,366원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 신탁과 선순위 전입을 함께 봐야 한다
임차인 — 보증금 미상이라 승계금액을 계산할 수 없다
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 5명입니다. 이 중 유장호·김민지·정은복·오윤수는 말소기준일보다 앞선 전입으로 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 이덕수는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이덕수 | 201호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 유장호 | 202호 | 2024.06.14 | 2025.09.26 | 대항력 有 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 김민지 | 302호 | 2025.03.04 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 정은복 | 302호 | 2025.06.09 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 오윤수 | 501호 · 주거 | 2025.08.22 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계위험 미상 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 584,000,000원입니다. 그러나 동일 조건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 0%이라는 사실만으로 가격 매력도를 평가하거나 “시세보다 저렴하다”고 표현할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권액 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 584,000,000원 | 2,401,366,366원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 467,200,000원 | 2,401,366,366원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 373,760,000원 | 2,401,366,366원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 584,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 575,760,000원 |
위 배당 시뮬레이션은 집행비용 8,240,000원과 소유자 잔여 575,760,000원으로 구성되어 있으며, 신청채권액 2,401,366,366원에 대한 예상배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 임차인 보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않은 만큼 실제 배당 및 매수인 승계액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 감정 당시 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 2024.05.21 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트조입니다. 전체 세대수는 6세대입니다.
- 입지. 감정요항에는 성덕고등학교 북서측 인근으로 기재되어 있으며, 주변은 주상용 건물과 다세대주택 등이 주로 소재하고 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 명일역(지하철 5호선) 및 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형 다세대주택 건부지입니다. 토지면적은 245.0㎡, 공시지가는 3,922,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 다세대 6세대 규모이고 최근 실거래 가격 자료가 확인되지 않아, 아파트처럼 거래표본을 이용한 환금성·가격 검증은 곤란합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호 임차보증금 확인. 오윤수의 전입일은 2025.08.22로 말소기준 2025.09.04보다 앞섭니다. 보증금과 배당 여부를 확인해 실제 승계액을 먼저 계산해야 합니다.
- 다른 호실 임차인 범위 확인. 사건 조사에는 201호·202호·302호·501호 관련 임차인이 함께 나타납니다. 실제 매각대상 범위와 호실별 권리관계를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 2024.07.17 수협은행 앞으로 신탁등기가 되어 있고, 등기에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 확인 필요가 명시되어 있습니다. 임대권한과 신탁 조항을 반드시 확인해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2024.06.05 근저당권은 자료상 이미 말소된 것으로 표시되면서도 2025.10.29 근저당권이전 및 근저당권부채권 질권설정 기록이 나타납니다. 최신 등기부 원본 대조가 필요합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권액은 2,401,366,366원인데 회차별 예상 신청채권 배당은 0원으로 나타납니다. 실제 채권신고와 배당요구, 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균·최신 실거래가 확인되지 않았으므로 584,000,000원이 시세보다 싸다고 가정하지 말고, 인근 비교 가능한 다세대 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 584,000,000원”보다 중요한 숫자가 아직 없다
이 사건은 최저가만 보면 단순한 신건이지만, 권리관계는 그렇지 않습니다. 말소기준일보다 앞선 전입 임차인이 존재하고, 특히 대상 501호의 오윤수도 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 그런데 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 여기에 2024.07.17 신탁등기까지 있어 임대권한과 신탁원부 내용도 확인해야 합니다.
매각물건명세서에 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항없음으로 기재된 점은 긍정적입니다. 그러나 이 사건에서 입찰가를 정하는 순서는 분명합니다. 첫째, 대상 임차인의 보증금과 배당 가능액을 확정하고, 둘째, 신탁원부를 확인하고, 셋째, 그 결과로 실질취득가를 계산한 뒤 시세와 비교해야 합니다. 최근 실거래 비교자료도 없는 만큼, 현재 최저가 584,000,000원만 보고 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리와 가격 모두 추가 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 보는 사건입니다.
