서울동부지방법원 2025타경51958. 강동구 암사동 422-7의 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 632,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 2024.05.21. 사용승인된 지상 5층 다세대주택이고, 자료상 총 6세대입니다. 현재 등기상 소유자는 수협은행(수탁자)이며, 2024.07.17. 신탁을 원인으로 소유권이 이전돼 있습니다.

이 사건의 승부처는 감정가가 아닙니다. 본건 202호에 전입한 유장호의 전입일이 말소기준으로 계산된 2025.09.04.보다 앞선 2024.06.14.이고, 자료에서도 대항력 있음으로 표시됩니다. 다만 보증금이 미상이라 낙찰가가 6.32억이든 이후 유찰가이든 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 그러나 원본 대조 필요

자료상 말소기준은 2025.09.04. 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.06.05. 냉동냉장수산업협동조합 근저당권은 등기 자료에서 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 다만 이후 2025.10.29. 해당 근저당권의 이전과 근저당권부채권 질권설정 기록도 함께 존재하므로, 등기부 원본에서 말소·이전 관계를 직접 대조해야 합니다.

② 임차인 — 본건 202호 유장호가 핵심

현황조사에는 총 5명이 확인되지만, 본건 202호에 해당하는 사람은 유장호 1명입니다. 유장호는 2024.06.14. 전입했고 2025.09.26. 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당액을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 금액 확정이 먼저

현재 감정가와 최저매각가는 모두 632,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았고, 면적 비교도 매칭되지 않은 상태입니다. 따라서 이 가격이 최근 시세 대비 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다.

더 중요한 점은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 보증금 가운데 배당받지 못하는 금액이 존재하면 그 부분은 낙찰가에 더해져 실질취득비용이 올라갈 수 있습니다. 따라서 6.32억이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하는 것은 금물입니다.

④ 예상배당표 (매각가 632,000,000원 가정)

제공된 배당계산에서는 채권자 배당 및 미배당액이 0원으로 계산되고 소유자 잔여가 623,280,000원으로 표시됩니다. 다만 이 계산에는 본건 대항력 임차인의 미상 보증금이 금액으로 반영되지 않았으므로, 이를 근거로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 성덕고등학교 북서측 인근으로, 주상용 건물과 다세대주택이 주로 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 명일역(지하철 5호선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 다세대주택으로 사용승인일은 2024.05.21이며, 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 245.0㎡ 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,922,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성 확인. 자료상 총 6세대의 소규모 다세대주택이고 비교 가능한 실거래가 제시되지 않아, 실제 매수층과 환금성은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 202호 유장호 보증금 확인. 보증금 총액·확정일자·배당가능액을 확인해 미배당 인수액을 먼저 계산해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 최저가 632,000,000원에 미배당 임차보증금이 더해질 가능성을 반영해 입찰 상한을 잡아야 합니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-5293호의 신탁 목적·수익자·임대차 및 처분 권한을 확인해야 합니다.
• 근저당 기록 원본 대조. 2024.06.05. 근저당 말소 표시와 2025.10.29. 권리이전·질권설정의 관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
• 다른 호 점유자와 구분. 201호·302호·501호 점유자는 본건 202호와 구분해 판단하고, 본건의 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 632,000,000원의 가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다.

맺으며 — “6.32억”보다 먼저 확인할 숫자가 있다

이 사건은 신건이라 최저가가 감정가와 같은 632,000,000원이지만, 지금 단계에서 가장 중요한 숫자는 낙찰가가 아니라 유장호의 보증금입니다. 본건 202호 임차인은 말소기준보다 앞서 전입해 자료상 대항력이 있고, 보증금은 미상입니다. 따라서 자동 배당계산에 인수 0원으로 잡혀 있더라도 실제 인수 0원·실질취득 6.32억으로 확정할 수 없습니다.

신탁등기와 근저당 기록의 전후관계도 추가 확인이 필요하고, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 권리와 가격 모두 확정되지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하기에는 위험이 큽니다. 입찰 판단의 선행조건은 임차보증금·신탁원부·등기 원본 확인입니다.