서울동부지방법원 2025타경51958. 서울 강동구 암사동 422-7, 4층401호 다세대 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 623,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 사용승인일은 2024.05.21이고, 감정평가 이용상태 역시 다세대주택으로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 수탁자인 수협은행이며, 2024.07.17 신탁을 원인으로 소유권이 이전돼 있습니다.
권리분석의 핵심은 단순히 “인수 0원”만 보는 것이 아닙니다. 이 부동산에는 신탁등기가 있고 등기부에도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 살펴야 한다는 주의사항이 적혀 있습니다. 여기에 현황조사상 같은 건물의 다른 호수에서 점유자 기록이 확인되므로, 대상 401호의 실제 점유자·임대차 관계를 현장에서 별도로 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51958 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 422-7 4층401호 · 서울특별시 강동구 구천면로 361-11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인일 2024.05.21 |
| 현재 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 623,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,401,366,366원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 신탁 선행, 경매개시가 분석 기준
등기에는 2024.06.05 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액 2,983,500,000원 근저당권이 설정됐으나, 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2024.07.17 수협은행 앞으로 신탁을 원인으로 소유권이 이전됐고, 2025.09.04 냉동냉장수산업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리분석 기준은 이 2025.09.04 경매개시결정입니다.
② 점유자 확인 — 실제 조사 5명, 그러나 모두 401호 외 호수
현황조사에는 실제 점유자로 보이는 사람이 5명 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 조사된 사람 수 자체는 5명입니다. 다만 호수는 201호·202호·302호·501호로, 대상 401호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 기록을 곧바로 401호 임차인의 보증금 승계 위험으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유 호수 | 전입신고일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이덕수 | 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 유장호 | 202호 | 2024.06.14 | 2025.09.26 | 있음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김민지 | 302호 | 2025.03.04 | 미상 | 있음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 정은복 | 302호 | 2025.06.09 | 미상 | 있음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 오윤수 | 501호 | 2025.08.22 | 미상 | 있음 | 미상 | 보증금 미상 |
유장호·김민지·정은복·오윤수의 전입신고일은 모두 2025.09.04보다 앞서 있어 조사자료에서는 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 이덕수는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 다만 다시 강조하면, 이들 점유 호수는 모두 대상 401호가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
대상 면적은 51.36㎡로 기재돼 있으나 동일 면적 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 623,000,000원을 두고 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거가 충분하지 않습니다. 이 물건은 권리 확인과 함께 별도의 인근 다세대 실거래 비교가 가격 판단의 선행조건입니다.
현재는 0회 유찰 신건이며 회차별 매각가격은 623,000,000원 → 498,400,000원 → 398,720,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 실거래 비교 근거가 없으므로 유찰 후 가격이 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 표현해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 623,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,630,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 614,370,000원 |
현재 배당 추정에는 집행비용 8,630,000원 외 채권자 배당이 반영되지 않고, 소유자 교부액이 614,370,000원으로 잡혀 있습니다. 한편 사건 청구액은 2,401,366,366원이고 각 회차 시나리오에서도 신청채권자 지급액은 0원으로 표시됩니다. 따라서 실제 채권관계와 배당 구조는 등기 원문·신청채권·배당 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2024.05.21입니다.
- 주위환경. 감정요항에는 성덕고등학교 북서측 인근으로, 주변에 주상용 건물 및 다세대주택이 주로 소재하고 제반 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 명일역(지하철 5호선)과 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 245.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,922,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-5296호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항, 임대차 권한을 확인하세요.
- 401호 현장점유 확인. 현황조사에 등장하는 5명은 201호·202호·302호·501호 점유자입니다. 대상 401호의 현재 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 현재 명시 인수권리는 해당사항 없음이지만 매각 직전 최신 명세서와 배당요구 현황을 다시 대조하세요.
- 등기 변동 확인. 2025.10.29 근저당권 이전 및 질권설정 등 경매개시 이후 등기 변동이 있으므로 최신 등기부의 존속·말소 상태를 직접 확인하세요.
- 배당구조 대조. 청구액 2,401,366,366원과 현재 배당 추정의 채권자 지급 0원이 어떻게 연결되는지 신청채권 및 관련 원문을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 623,000,000원의 가격 메리트는 인근 다세대 실거래를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
표면적인 매수인 인수액은 0원이고 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없습니다. 이 점만 놓고 보면 단순해 보입니다. 그러나 이 사건은 수협은행 명의의 신탁등기가 선행하고, 등기부 스스로 신탁원부 확인을 요구하고 있습니다. 또한 같은 건물에서 조사된 점유자 5명 중 4명은 2025.09.04보다 앞선 전입일을 갖고 있지만 모두 대상 401호와 다른 호수입니다.
따라서 핵심은 다른 호수 임차보증금을 억지로 401호 인수액으로 계산하는 것이 아니라, 401호 실제 점유관계와 신탁원부를 직접 확인하는 것입니다. 여기에 신청채권자 청구액 2,401,366,366원과 배당 추정상 채권자 지급 0원의 관계도 원문 대조가 필요합니다. 가격 측면 역시 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 신건 최저가 623,000,000원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 명세서상 인수는 0원, 그러나 확인해야 할 권리·점유·가격 쟁점은 남아 있는 다세대 물건으로 보는 것이 적절합니다.
