수원지방법원 2025타경43054. 평택시 용이동 동산메디컬 1층 103비호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사비티건설이며, 2016.04.01 주식회사비티종합건설 명의로 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2018.03.26 상호가 주식회사비티건설로 변경됐습니다. 이후 신탁과 여러 근저당 설정·말소를 거쳤고, 현재 권리분석의 기준점은 2021.12.10 김용전의 근저당권 채권최고액 260,000,000원입니다.
말소기준 뒤인 2022.01.05 최정현 근저당권 1,200,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리만 보면 말소기준 이후 부담은 정리되는 형태지만, 이 사건은 점유관계가 단순하지 않습니다. 현황조사에는 103B호뿐 아니라 106B호·301호·303호·402호 일부 점유도 함께 기재돼 있고, 그중 301호를 점유하는 주식회사 비티유에이앤의 보증금 7,000,000원이 배당 가정상 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 1층103비호 · 도로명 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 건물은 음식점(1층), 학원(3층), 의원(4층) 등 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 · 승강기·급배수·화재탐지·방화시설 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택성동신용협동조합 / 1,017,713,318원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.12.10 김용전 근저당
2016년과 2019년부터 여러 근저당과 신탁이 반복됐지만 기존 선순위 권리들은 말소 이력이 반영돼 있고, 현재 말소기준은 을구 8번 김용전 근저당권입니다. 따라서 그 뒤 설정된 을구 10번 최정현 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서는 김용전에게 260,000,000원이 전액 배당되고, 최정현에게는 18,238,000원만 배당돼 대규모 미배당이 남습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 6명, 인수 가정 700만원
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이숲씨앤디(백윤환) | 103B호 45.15㎡ | 10,000,000원 / 500,000원 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 희망누리 시회적협동조합(강배근) | 106B호 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주간평택 주식회사(강주형) | 301호 250.26㎡ | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 2024.01.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 비티유에이앤(강범규) | 301호 23㎡ | 7,000,000원 / 1,500,000원 | 2019.10.25 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 제이엔케이글로벌(김동규) | 303호 247.79㎡ | 5,000,000원 / 1,500,000원 | 2024.02.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 용이동행정복지센터 | 402호 일부(검도관점유부분제외) | 20,000,000원 / 840,000원 | 배당요구 2026.02.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없고 실제 임차인·점유자는 6명입니다. 이 가운데 본건 주소와 직접 맞닿는 103B호 점유자는 주식회사 이숲씨앤디로, 전입일 2025.01.15가 말소기준 2021.12.10보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 비티유에이앤은 2019.10.25 전입으로 대항력이 있다고 조사됐고 우선변제권은 없어, 배당 가정에서는 보증금 7,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 인수 · 주식회사 비티유에이앤(강범규) 보증금 | 7,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 김용전 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 18,238,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,460,000,000원 중 278,238,000원이 배당되고, 1,181,762,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 매수인 인수액 7,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 별도로 부담하는 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 용이동 용이중학교 서측 인근이며, 부근은 아파트단지·근린생활시설·각급 학교·노선점포가 혼재하는 준주거지역입니다. 상가는 성숙 중인 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 북측 인근 현촌1로 변에 노선버스 정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 음식점(1층), 학원(3층), 의원(4층) 등 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 동남측으로 중로3류(12~15m), 서북측으로 소로2류(8~10m)에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 관련 지정이 있습니다.
- 토지. 토지면적 840.8㎡, 지목 대, 상업용, 사다리형 평지이며 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이고 실거래 비교 자료가 없어, 매매사례와 임대수익을 별도로 확인하지 않은 상태에서는 신건 283,000,000원의 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 7,000,000원 적용범위 확인. 대항력 임차인 주식회사 비티유에이앤의 점유 기재는 301호 23㎡인데 본건은 1층103비호입니다. 이 보증금이 본건 낙찰자에게 실제 승계되는지 매각물건명세서와 현황조사를 직접 대조해야 합니다.
- 103B호 직접 점유 확인. 주식회사 이숲씨앤디(백윤환)는 보증금 10,000,000원·월세 500,000원, 전입 2025.01.15로 조사됐고 대항력은 없습니다. 현재 실제 점유와 계약 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 확인. 희망누리 시회적협동조합과 용이동행정복지센터는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 특히 용이동행정복지센터는 2026.02.05 배당요구를 했습니다.
- 을구 3번 이전등기 확인. 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전 기재와 기존 말소관계를 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 283,000,000원 자체를 시세로 간주하면 안 됩니다. 인근 유사 근린시설 매매사례와 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당순위 원문 대조. 신청채권자 청구액은 1,017,713,318원인데 현재 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 채권순위와 배당요구 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “말소는 단순하지만, 인수범위와 가격은 확인이 필요하다”
이 물건은 등기권리만 보면 2021.12.10 김용전 근저당을 말소기준으로 잡아 이후 권리가 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 낙찰자 관점에서 끝까지 봐야 할 것은 등기만이 아닙니다. 현재 배당 가정에는 대항력 임차보증금 7,000,000원 인수가 반영돼 있어 신건의 실질취득은 290,000,000원입니다.
특히 그 인수 대상 임차인의 점유부분은 301호로 기재돼 있고 본건은 1층103비호입니다. 반면 103B호 직접 점유자는 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 이 호실 관계를 확인하지 않은 채 7,000,000원을 확정 인수라고 단정하는 것도, 반대로 무시하는 것도 위험합니다. 여기에 실거래 시세 자료까지 없어 신건 283,000,000원이 싸다는 근거도 없습니다. 결론은 “등기권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유·인수범위는 확인이 필요하고 가격 판단은 보류”입니다.
