수원지방법원 2025타경43054. 평택시 용이동 동산메디컬 3층 303호 근린시설입니다. 감정평가상 이 건물은 음식점·학원·의원 등 근린생활시설로 이용되고 있으며, 3층은 학원으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사비티건설입니다. 2016.04.01 주식회사비티종합건설 명의로 거래가액 228,000,000원에 소유권이전이 됐고, 2018.03.26 상호가 주식회사비티건설로 변경됐습니다.
권리의 기준점은 2019.08.02 설정된 평택성동신용협동조합의 채권최고액 1,368,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 동일 근저당권의 순위를 승계한 구조입니다. 이후 남아 있는 김용전 근저당권과 최정현 근저당권은 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43054 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 3층303호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태상 3층 학원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,017,713,318원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
2019.08.02 평택성동신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2021.12.10 김용전 근저당권 260,000,000원, 2022.01.05 최정현 근저당권 1,200,000,000원은 모두 그보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.11.24 임의경매개시결정이 등기됐고, 채권자 명칭은 2025.12.01 부기에서 평택성동신용협동조합으로 경정됐습니다.
② 임차·점유 — 대상 303호 점유자는 대항력 없음
현황조사에는 동산메디컬 여러 호수의 점유관계가 함께 기재돼 있습니다. 이 가운데 대상 303호로 특정된 점유자는 주식회사 제이엔케이글로벌(김동규)입니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 1,500,000원, 전입일은 2024.02.14로 조사됐습니다. 말소기준일 2019.08.02보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이숲씨앤디(백윤환) | 103B호 45.15제곱미터 | 10,000,000원 | 500,000원 | 2025.01.15 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 희망누리 시회적협동조합(강배근) | 106B호 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주간평택 주식회사(강주형) | 301호250.26제곱미터 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 2024.01.16 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 비티유에이앤(강범규) | 301호 23제곱미터 | 7,000,000원 | 1,500,000원 | 2019.10.25 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 제이엔케이글로벌(김동규) | 303호 247.79제곱미터 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 2024.02.14 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 용이동행정복지센터 | 402호 일부(검도관점유부분제외) | 20,000,000원 | 840,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 점유자는 없습니다. 전입일이 확인되지 않은 106B호와 402호 점유자는 대항력을 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 대상 303호 점유자는 전입일이 기준권리 이후이므로 대항력 없음입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,244,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 평택성동신용협동조합 | 1,368,000,000원 | 241,756,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 김용전 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,828,000,000원 중 예상배당은 241,756,000원이며, 현재 회차 미배당은 2,586,244,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 246,000,000원 | 241,756,000원 | 2,586,244,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 196,800,000원 | 193,244,800원 | 2,634,755,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 157,440,000원 | 154,435,840원 | 2,673,564,160원 | 0원 |
현재 회차의 실질취득액은 최저매각가 246,000,000원에 인수액 0원을 더한 246,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 196,800,000원, 2회 유찰 시에는 157,440,000원으로 내려가며 각 회차 모두 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 실거래 비교값을 근거로 한 상대가격 판단보다 권리·점유와 배당구조를 중심으로 보는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용이중학교 서측 인근이며 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 노선점포 등이 혼재하는 준주거지역입니다. 상가는 성숙 중인 것으로 판단됐습니다.
- 교통. 북측 인근 현촌1로 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 음식점(1층), 학원(3층), 의원(4층) 등 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 동남측 중로3류(12~15m), 서북측 소로2류(8~10m)에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다. 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 기본 급배수시설, 승강기, 화재탐지설비와 방화시설 등이 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 점유 재확인. 현황조사상 주식회사 제이엔케이글로벌이 303호 247.79제곱미터를 점유하고 있으므로 실제 사용 범위와 명도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 대상 303호 점유자는 대항력 없음으로 판정돼 있으나, 보증금 5,000,000원·월차임 1,500,000원·전입일 2024.02.14 등 조사 내용을 원본과 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 2019.08.02 기준근저당은 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 현재 권리자 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 배당표 변동 확인. 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검토. 권리상 인수 0원과 적정 낙찰가는 별개의 문제입니다. 신건 최저매각가 246,000,000원의 적정성은 현장 임대료·공실·상권과 함께 판단하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 승부처는 점유 확인과 가격”
이 사건의 기준권리는 2019.08.02 평택성동신용협동조합 근저당권입니다. 대상 303호의 주식회사 제이엔케이글로벌은 2024.02.14 전입으로 기준권리 이후이므로 대항력 없음, 배당 시나리오상 매수인 인수 0원입니다. 후순위 근저당권의 미배당 규모는 크지만 매각으로 소멸하는 권리의 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 근린시설은 실제 점유·임대 현황 확인이 중요합니다. 현황조사에는 여러 호수의 점유관계가 함께 나타나고, 대상 303호에는 보증금 5,000,000원·월차임 1,500,000원의 점유가 확인돼 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 303호 임차인은 대항력 없음. 다만 신건 가격의 적정성과 실제 명도 범위를 별도로 확인”입니다.
