수원지방법원 2025타경43054. 평택시 용이동 동산메디컬 3층 301호 근린시설입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.08.02 설정된 평택성동신용협동조합의 채권최고액 1,368,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤이어 남아 있는 2021.12.10 김용전 근저당 260,000,000원과 2022.01.05 최정현 근저당 1,200,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당 자체도 매각으로 소멸하고, 2026.02.24에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.
채권 규모는 커 보이지만 이것을 곧바로 매수인 부담으로 읽으면 안 됩니다. 현재 회차 248,000,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 2,828,000,000원, 예상 미배당은 2,584,272,000원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 즉 이 사건은 “채권자에게 덜 배당된다”와 “매수인이 떠안는다”가 전혀 다른 문제인 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43054 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 3층301호 · 도로명 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 3층은 학원 등 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건, 감정가 100%) |
| 경매 청구액 | 1,017,713,318원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.02 을구 3번 근저당권 · 평택성동신용협동조합 · 채권최고액 1,368,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 큰 채권액보다 ‘기준일’을 본다
2016.04.01 전북은행 근저당 1,680,000,000원은 이미 말소됐고, 2018년 코리아신탁 신탁등기도 2019.08.02 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 평택성동신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 김용전·최정현 근저당은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황 — 본건 301호는 2곳, 모두 대항력 없음
현황조사에는 동산메디컬 내 6곳의 점유·임차 정보가 기재되어 있습니다. 그중 본건 301호에 직접 해당하는 곳은 2곳입니다. 주간평택 주식회사는 2024.01.16, 주식회사 비티유에이앤은 2019.10.25 전입으로, 모두 말소기준일 2019.08.02 이후라 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주간평택 주식회사(강주형) 본건 301호 | 301호250.26제곱미터 전입 2024.01.16 | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 비티유에이앤(강범규) 본건 301호 | 301호 23제곱미터 전입 2019.10.25 | 7,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이숲씨앤디(백윤환) 타 호실 | 103B호 45.15제곱미터 전입 2025.01.15 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 희망누리 시회적협동조합(강배근) 타 호실 | 106B호 전입일 미상 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 제이엔케이글로벌(김동규) 타 호실 | 303호 247.79제곱미터 전입 2024.02.14 | 5,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 용이동행정복지센터 타 호실 | 402호 일부(검도관점유부분제외) 배당요구 2026.02.05 | 20,000,000원 / 840,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 감정가 100%, 할인 자체는 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 248,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 248,000,000원입니다. 이 사건은 권리 인수 때문에 실질취득가가 불어나는 구조는 아니지만, 반대로 신건 가격 자체에 할인도 없는 상태입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 2,584,272,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 2,633,177,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 2,672,302,080원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 평택성동신용협동조합 | 1,368,000,000원 | 243,728,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 김용전 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 4,272,000원, 채권자 배당은 243,728,000원으로 계산되어 매각대금 248,000,000원이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용이중학교 서측 인근. 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 노선점포가 혼재하는 준주거지역이며 상가는 성숙 중인 것으로 판단됩니다.
- 이용. 동산메디컬은 1층 음식점, 3층 학원, 4층 의원 등 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 교통. 북측 인근 현촌1로 변에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동남측 중로3류(12~15m), 서북측 소로2류(8~10m)에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중인 사다리형 평지입니다. 토지면적은 840.8㎡, 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격과 권리를 분리. 인수액 0원은 권리상 장점이지만 최저가 248,000,000원은 감정가 100%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 확대 해석하지 마세요.
- 301호 점유 확인. 주간평택 주식회사와 주식회사 비티유에이앤이 301호 일부를 점유하는 것으로 조사돼 있습니다. 두 곳 모두 대항력 없음이지만 실제 인도 상태는 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2019-935호로 등재돼 있습니다. 이 사건의 배당액과 채권최고액 차이가 큰 점을 배당표와 함께 봐야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2019.08.02 평택성동신용협동조합 근저당은 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 이용상태 확인. 감정평가상 3층은 학원 용도이며, 현황조사에는 301호 내 복수 점유가 기재되어 있습니다. 내부 구획과 실제 사용 범위를 확인하세요.
맺으며 — “미배당이 크다 ≠ 매수인이 떠안는다”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 2,584,272,000원의 채권자 미배당액에 겁먹을 필요도, 반대로 0원의 인수액만 보고 가격을 낙관할 필요도 없다는 점입니다. 말소기준 이후의 근저당은 매각으로 소멸하고, 본건 301호의 두 점유자도 말소기준일 이후 전입이라 대항력 없음으로 판정되어 권리상 예상 인수액은 0원입니다. 다만 248,000,000원 신건은 감정가 100%이고 실제 301호 점유가 확인됩니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격과 인도는 따로 검증해야 하는 근린시설 물건입니다.
