등기상 말소기준 이후 근저당은 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 봅니다. 다만 현황조사에 확인된 점유자들은 103B호·106B호·301호·303호·402호로, 경매대상인 401호와 일치하지 않습니다. 감정조사 역시 이해관계인 부재로 임대사항을 미상으로 적고 있어, 이 물건은 권리 자체보다 401호의 실제 점유·임대관계 확인이 선행돼야 합니다.
수원지방법원 2025타경43054. 평택시 용이동 동산메디컬 4층 401호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 건물 전체 기준으로 1층 음식점, 3층 학원, 4층 의원 등 근린생활시설입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 248,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
등기상 핵심은 2019년 8월 2일 설정된 평택성동신용협동조합의 채권최고액 1,368,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 남아 있는 김용전 260,000,000원 근저당과 최정현 1,200,000,000원 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026년 2월 24일에는 말소기준 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 이전으로서 말소기준의 선후관계를 새로 만드는 권리는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43054 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 4층401호 · 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 4층 의원 등 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 취득 이력 | 2016.04.01. 주식회사비티종합건설 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 · 2018.03.26. 상호변경 후 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,017,713,318원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 근저당은 소멸
2016년 우리은행·전북은행 근저당과 신영건설 전세권, 2019년 블루홀딩스 근저당, 2021년 최정현 등 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.08.02. 을구 7번 근저당입니다. 이후 존속하는 을구 12번 김용전 근저당 260,000,000원과 을구 14번 최정현 근저당 1,200,000,000원은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 실제 임차인 6명, 그러나 401호와는 불일치
현황조사에 기재된 점유·임차관계는 총 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 각 점유 부분은 103B호·106B호·301호·303호·402호로, 본건 401호와 직접 일치하는 항목이 없습니다. 따라서 아래 표의 임차관계가 401호에 그대로 적용된다고 볼 수는 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이숲씨앤디(백윤환) | 103B호 45.15제곱미터 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 희망누리 시회적협동조합(강배근) | 106B호 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주간평택 주식회사(강주형) | 301호250.26제곱미터 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 비티유에이앤(강범규) | 301호 23제곱미터 | 7,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 제이엔케이글로벌(김동규) | 303호 247.79제곱미터 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 용이동행정복지센터 | 402호 일부(검도관점유부분제외) | 20,000,000원 | 840,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 1,368,000,000원 | 243,728,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 김용전 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 2,828,000,000원 중 243,728,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 2,584,272,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 싸졌다는 판단은 아직 금지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 2,584,272,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 2,633,177,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 2,672,302,080원 | 0원 |
유찰 시 최저가는 198,400,000원, 158,720,000원으로 내려가지만, 이를 근거로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 동일 또는 유사 근린시설의 실거래 비교 자료가 없어 감정가와 시장가격의 괴리를 확인할 근거가 없기 때문입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 현장 임대수익·공실 여부·유사 상가 거래가를 직접 대조한 뒤 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 용이동 용이중학교 서측 인근. 아파트단지·근린생활시설·각급 학교·노선점포가 혼재하는 준주거지역이며 상가는 성숙 중인 것으로 판단됩니다.
- 교통. 북측 인근 현촌1로 변에 노선버스 정류장이 있고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물. 외벽 치장 석판, 내벽 몰탈 위 페인팅 및 인테리어, 샛쉬 창호입니다.
- 설비. 기본 급배수시설·승강기·화재탐지설비·방화시설 등이 있습니다.
- 도로. 동남측 중로3류 12~15m, 서북측 소로2류 8~10m에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 840.8㎡, 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부 차이. 감정조사상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유 확인. 현황조사 명단의 임차인은 다른 호실이고 감정조사상 임대사항은 미상입니다. 현장 방문으로 401호 영업·공실·점유자를 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 사업자등록·확정일자·임대차계약서·보증금·월세·전차 여부를 확인해 명도와 인수 가능성을 다시 검증해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2019.08.02. 을구 7번 근저당과 2026.02.24. 근저당권 이전을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 상가 시세 직접 비교. 동일 건물·인근 상가의 최근 거래와 임대료를 확인하지 않고 감정가 248,000,000원의 적정성을 단정하면 안 됩니다.
- 수익성 점검. 근린시설은 아파트보다 환금성이 낮을 수 있으므로 실질 임대료·공실기간·관리비를 반영한 수익률 검토가 필요합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 이후 서류를 원본 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 401호를 모르면 아직 입찰은 이르다
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.02. 평택성동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 존속하는 김용전·최정현 근저당은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 가격을 검증할 실거래 비교 자료가 없습니다. 더 중요한 점은 현황조사의 6명 점유자가 모두 다른 호실에 기재돼 있고, 감정조사에서는 임대사항을 미상으로 남겼다는 것입니다. 따라서 결론은 “등기권리는 정리 가능, 401호 점유와 가격은 미확인”입니다. 감정가 248,000,000원이 적정한지, 실제 누가 점유하는지 확인되기 전에는 신건 가격 자체에 가점을 줄 근거가 부족합니다.
