수원지방법원 2025타경43054. 평택시 용이동 동산메디컬 4층 402호 근린시설입니다. 감정 이용상태상 건물 4층은 의원 등 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층입니다. 현재 소유자는 주식회사비티건설이고, 2016.03.24. 매매를 원인으로 당시 주식회사비티종합건설이 187,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다.
권리의 기준점은 2019.08.02. 설정된 평택성동신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,368,000,000원이며 공동담보로 설정됐습니다. 그 뒤 2019.08.14. 평택시의 임차권, 2021.12.10. 김용전 근저당, 2022.01.05. 최정현 근저당 등이 이어지므로 등기 순위만 보면 모두 말소기준 이후입니다. 다만 402호 실제 점유자의 대항력 판단자료는 미상이어서 현황조사상 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43054 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 4층 의원 등 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,017,713,318원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2019.08.02. 을구 7번 근저당권 · 평택성동신용협동조합 · 채권최고액 1,368,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인
2019.08.02. 말소기준권리 이후에 평택시의 임차권이 2019.08.14. 설정됐고, 2021.11.29. 존속기간을 2019.07.01.부터 2024.01.01.까지로 변경한 등기도 있습니다. 이 임차권은 등기 순위상 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.12.10. 김용전의 260,000,000원 근저당과 2022.01.05. 최정현의 1,200,000,000원 근저당도 같은 이유로 소멸 대상입니다.
② 402호 임차·점유관계 — 대항력 판정이 핵심
아래 표는 402호에 직접 연결된 기록만 정리한 것입니다. 두 기록 모두 보증금이 20,000,000원으로 기재돼 있으나 동일 계약의 중복 기록인지 여부는 확정할 수 없으므로, 확인 전에는 보증금을 단순히 40,000,000원으로 합산하지 않는 것이 맞습니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 용이동행정복지센터 | 402호 일부(검도관점유부분제외) · 행정사무 | 20,000,000원 / 840,000원 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2026.02.05. | 없음 |
| 평택시 | 4층 402호 128.78㎡ 중 서남쪽 약 108.08㎡ · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 / - | 가능·미상 | 미상 배당요구 2019.08.14. | 없음 |
평택시 임차권등기는 말소기준일인 2019.08.02.보다 늦은 2019.08.14. 접수이므로 등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 용이동행정복지센터의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않고, 평택시 역시 대항력 판단에 필요한 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 두 기록의 대항력은 가능·미상, 우선변제도 미상으로 두는 것이 맞습니다.
③ 가격 — 신건 2.02억, 시세 메리트 판단은 보류
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 202,000,000원입니다. 최근 실거래 비교 근거가 확보돼 있지 않으므로, 이 금액을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 가점 없이 감정가 자체의 적정성은 별도 현장·상권 조사 대상으로 남겨두는 것이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 2. 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 1,368,000,000원 | 198,372,000원 |
| 3. 근저당 · 김용전 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,828,000,000원 중 198,372,000원만 채권자 배당으로 계산되며, 미배당액은 2,629,628,000원입니다. 모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용이중학교 서측 인근이며 아파트단지·근린생활시설·각급 학교·노선점포가 혼재하는 준주거지역입니다. 상가는 성숙 중인 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 북측 인근 현촌1로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 음식점(1층), 학원(3층), 의원(4층) 등 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 동남측 중로3류 12~15m, 서북측 소로2류 8~10m 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 840.8㎡, 상업용·평지·사다리형입니다. 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유 확인. 용이동행정복지센터와 평택시 기록의 계약관계, 점유범위, 동일 계약 중복 여부를 확인하세요.
- 대항력 자료 확인. 전입신고일·사업자등록 관련 일자·확정일자 등 대항력 및 우선변제 판단자료를 원본에서 확인하세요.
- 임차권 범위 확인. 평택시 임차권은 402호 128.78㎡ 중 서남쪽 약 108.08㎡로 기재돼 있습니다. 현장 점유경계와 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 존속기간 확인. 임차권 변경등기에는 존속기간이 2024.01.01.까지로 기재돼 있으므로 현재 점유의 법적 근거와 계약 갱신 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 신건 202,000,000원을 싸다고 판단하지 말고, 근린시설 임대수익·공실·상권을 별도로 조사하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “점유 확인 완료”는 다르다
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2019.08.02. 평택성동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 평택시 임차권과 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 402호에는 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않은 점유·임차 기록이 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “후순위니까 끝”이 아니라 현재 누가 어떤 계약으로 어느 부분을 점유하고 있는지 확인하는 것입니다. 또한 근린시설임에도 최근 실거래 비교 근거가 없어 감정가 202,000,000원의 가격 메리트 역시 확정하기 어렵습니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
