수원지방법원 2025타경43054. 평택시 용이동 동산메디컬 1층 106비호 근린시설입니다. 등기 흐름은 비교적 선명합니다. 2019.08.02. 설정된 평택성동신용협동조합의 채권최고액 1,368,000,000원 근저당이 말소기준이고, 2021.12.10. 김용전 근저당 260,000,000원과 2022.01.05. 최정현 근저당 1,200,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 이 기준근저당은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 권리의 순위 자체는 2019.08.02. 기준입니다.
문제는 등기 바깥의 점유관계입니다. 현황조사에는 여러 호수의 임차·점유 내역이 함께 확인되며, 이 가운데 106B호에는 희망누리 시회적협동조합(강배근)이 보증금 10,000,000원, 월 1,000,000원으로 조사됐습니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 매각대금 배당표가 인수 0원으로 계산돼 있다는 사실과, 실제 점유자의 대항력 여부는 별도로 확인해야 할 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43054 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 1층106비호 · 도로명 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 5층 건물 · 감정 이용상태상 1층 음식점, 3층 학원, 4층 의원 등 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 487,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,017,713,318원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.08.02. 평택성동신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,368,000,000원이고 공동담보목록 제2019-935호가 기재돼 있습니다. 2021.12.10. 김용전 근저당과 2022.01.05. 최정현 근저당은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.11.24. 임의경매개시결정이 등기됐고, 채권자 표시는 2025.12.01. 부기로 평택성동신용협동조합으로 경정됐습니다.
② 임차·점유 — 대상 106B의 대항력 확인이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이숲씨앤디(백윤환) | 103B호 45.15제곱미터 | 10,000,000원 | 500,000원 | 2025-01-15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 희망누리 시회적협동조합(강배근) | 106B호 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 주간평택 주식회사(강주형) | 301호250.26제곱미터 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 2024-01-16 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 비티유에이앤(강범규) | 301호 23제곱미터 | 7,000,000원 | 1,500,000원 | 2019-10-25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 제이엔케이글로벌(김동규) | 303호 247.79제곱미터 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 2024-02-14 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 용이동행정복지센터 | 402호 일부(검도관점유부분제외) | 20,000,000원 | 840,000원 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 시회적 | 미상 | 미상 | — | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사에는 대상 106B호뿐 아니라 103B호·301호·303호·402호 등 다른 호수의 점유 내역도 함께 기재돼 있으므로 대상 호수와 다른 호수의 임차관계를 분리해서 판단해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 건은 없으므로 중복 보증금으로 합산할 사정도 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 487,000,000원
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 487,000,000원인 신건입니다. 동일 호수나 동일 근린시설의 실거래 비교 수치가 제시돼 있지 않으므로 현재 최저가를 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 가격 가점 역시 실거래 근거 없이 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 487,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 7,270,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 평택성동신용협동조합 | 1,368,000,000원 | 479,730,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 김용전 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 2,828,000,000원 중 채권자 배당액은 479,730,000원, 미배당액은 2,348,270,000원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 용이동 소재 용이중학교 서측 인근. 아파트단지·근린생활시설·각급 학교·노선점포가 혼재하는 준주거지역이며 상가는 성숙 중인 것으로 판단됐습니다.
- 교통. 북측 인근 현촌1로 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동남측 중로3류(12~15m), 서북측 소로2류(8~10m)에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 840.8㎡, 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 중로3류·소로2류에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106B 점유자 확인. 희망누리 시회적협동조합(강배근)의 전입·사업자등록·점유 개시 시점과 임대차계약서를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 보증금 10,000,000원. 대항력이 인정될 경우 배당·인수 관계가 현재 시뮬레이션과 달라질 수 있으므로 단순히 인수 0원으로 확정하지 마세요.
- 점유기록 분리. 103B·301·303·402호 등 다른 호수의 점유내역이 함께 존재하므로 대상 106B와 무관한 기록을 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 신건 487,000,000원을 실거래 비교 없이 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 근린시설의 실제 거래와 임대수익을 별도 확인하세요.
- 배당 한계. 신건 가정에서도 총 채권 2,828,000,000원 중 2,348,270,000원이 미배당입니다. 후순위 권리는 소멸하더라도 배당 부족 자체는 큰 사건입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 및 점유 관련 원본 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 106B 점유는 확인 전까지 미완성”
이 물건의 등기상 기준은 분명합니다. 2019.08.02. 평택성동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 김용전·최정현 근저당은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
하지만 대상 106B에는 보증금 10,000,000원의 점유자가 있고 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분을 확인하지 않은 상태에서는 ‘인수 0원 확정’이나 ‘권리 완전 안전’으로 단정하기 어렵습니다. 또한 실거래 비교 근거가 없는 근린시설 신건이므로 487,000,000원의 가격 메리트도 별도로 검증해야 합니다. 말소기준은 명확하지만, 점유 확인과 가격 검증이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 사건입니다.
