서울중앙지방법원 2024타경124272. 관악구 봉천동 ‘샤로수메이플’ 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2023.03.22 접수된 을구 1번 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 겉으로 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
하지만 이 사건의 난점은 등기부보다 점유와 배당입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서상 임차인 또는 점유자로 보이는 이름이 7명 확인되고, 전입일은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 비어 있어 실제 배당 요구 범위, 최우선변제 가능성, 명도 난도는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124272 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천로 544-9, 2층201호 (봉천동,샤로수메이플) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 29.55㎡ · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사지비하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 376,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,283,690,232원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.22 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 서울드림신용협동조합 근저당도 있고, 이후 2023.04.26 근저당 2건, 2023.07.14 가압류, 2024년 이후 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 7명, 보증금 미상
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 모두 실제 임차인 또는 점유자로 기재된 7명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2023.03.22 이후라 자료상 대항력은 없습니다. 단, 보증금과 확정일자가 비어 있어 우선변제·최우선변제 여부는 단정하지 않고 미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한갑렬 | 2023.05.08 | 2024.12.27 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고광민 | 2023.05.25 | 2024.12.27 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이새롬 | 2023.05.16 | 2024.12.31 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재훈 | 2023.07.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄기범 | 2023.06.09 | 2024.12.26 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창준 | 2024.10.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤수빈 | 2023.06.19 | 2025.03.12 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 376,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,075,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울드림신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 370,128,000원 | 350,724,800원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 서울드림신용협동조합 | 370,128,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 파산자 | 3,390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 376,800,000원 가정 시 채권자 총 청구 4,150,256,000원 중 370,724,800원만 배당되고, 미배당은 3,779,531,200원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되지만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 인헌초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호1-8은 다세대주택으로 이용 중이며, 본건은 2층 201호입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 샤로수메이플은 총 14세대, 사용승인일 2023.03.13의 소규모 다세대입니다. 데이터상 최근 낙찰가와 실거래 비교값이 없어 가격은 현장 매물·실거래 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 한갑렬·고광민·이새롬·김재훈·엄기범·김창준·윤수빈 7명의 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 종기 준수 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일. 말소기준은 2023.03.22입니다. 전입일은 모두 그 이후라 자료상 대항력은 없지만, 보증금 미상 점유자가 많아 명도 리스크는 별개입니다.
- 당해세 확인. 관악구 압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류가 있습니다. 당해세 해당 시 배당표와 후순위 미배당 규모가 달라집니다.
- 공동담보·다수 근저당. 을구 2번 근저당은 변경과 담보추가가 여러 차례 기재되어 있습니다. 공동담보 배당관계와 신청채권자 회수액을 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 최저가 376,800,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다세대·소규모 단지·임차 다수 구조를 반영해 보수적으로 산정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아니라, 말소기준 이후 임차인 7명이 확인되는 다세대 점유 복합형입니다. 자료상 매수인 인수는 0원이고 실질취득도 최저가 376,800,000원으로 계산됩니다. 그러나 보증금·확정일자 미상 임차인이 많고, 국세·지방세 압류 3건과 대규모 미배당이 함께 존재합니다. 결론은 명확합니다. 권리는 말소형, 점유와 세금은 보수 확인형. 실거래 검증 없이 최저가만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
