권리상 핵심은 단순합니다. 말소기준권리는 2023.03.22 동작신용협동조합 근저당이고, 임차인 7명의 전입은 모두 그 이후라 대항력 임차인은 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 모두 미상이고, 14세대 다세대가 이미 4회 유찰된 사건이라 ‘최저가가 낮다’만으로 메리트를 판단하면 안 됩니다.
서울중앙지방법원 2024타경124272. 관악구 봉천동 ‘샤로수메이플’ 3층 303호, 용도는 다세대주택입니다. 감정가 473,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 193,740,800원입니다. 권리 흐름만 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이고, 임차인 7명 역시 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력 인수형은 아닙니다.
하지만 이 사건은 “인수 0원”이라는 한 줄로 끝내기 어렵습니다. 첫째, 임차인 7명의 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 둘째, 실거래 비교 데이터가 없고, 단지 규모도 14세대입니다. 셋째, 현재 회차에서도 배당표상 미배당이 3,970,745,571원으로 남습니다. 권리상 떠안는 금액은 없지만, 명도·환금성·가격검증은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124272 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천로 544-9, 3층303호 (봉천동,샤로수메이플) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 29.67㎡ · 5층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 주식회사지비하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 193,740,800원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,283,690,232원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 단지 정보 | 샤로수메이플 · 14세대 · 사용승인 2023.03.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.03.22 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 추가 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 따라서 권리부상 매수인이 떠안을 인수금은 0원으로 봅니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 7명, 대항력 인수는 없음
임차인 표시는 7명입니다. 모두 is_guarantor / is_subrogation 표시가 없는 실제 임차인이며, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 다만 보증금이 모두 미상이라 보증금 합산은 하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한갑렬 | 2023.05.08 | 미상 | 2024.12.27 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 |
| 고광민 | 2023.05.25 | 미상 | 2024.12.27 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이새롬 | 2023.05.16 | 미상 | 2024.12.31 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김재훈 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 |
| 엄기범 | 2023.06.09 | 미상 | 2024.12.26 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김창준 | 2024.10.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 |
| 윤수빈 | 2023.06.19 | 미상 | 2025.03.12 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 최저가는 낮지만, 시세 비교가 비어 있다
현재 최저가는 193,740,800원으로 감정가 473,000,000원의 현재 회차입니다. 다만 이 데이터에는 실거래 평균, 최근 낙찰가, 최근 낙찰일이 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 낮다는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 193,740,800원이고, 인수액이 0원이므로 실질취득은 현재 최저가와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,740,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,512,371원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동작신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 서울드림신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 동작신용협동조합 | 572,362,560원 | 170,228,429원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 2번 근저당 · 서울드림신용협동조합 | 174,361,440원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 파산자 | 3,390,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 오티스엘리베이터 유한회사 | 4,250,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 채권 총액 4,160,974,000원 중 예상 배당은 190,228,429원, 미배당은 3,970,745,571원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 “인헌초등학교” 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용의 편의도는 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 본건 기호1-8은 다세대주택으로 이용 중입니다. 본건은 3층 303호입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가 자료는 5,132,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 “-”로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 인수액 0원이므로 현재 실질취득은 193,740,800원입니다. 시세 자료가 없으니 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득가의 환금 가능성을 따져야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 임차인 7명의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당요구, 실제 점유, 명도 협의는 별도 확인이 필요합니다.
- 신탁 이력 확인. 신탁원부 제2023-1833호와 2023.05.26 신탁재산의귀속 등기를 원본으로 대조하세요.
- 미배당 구조. 현재 회차 미배당은 3,970,745,571원입니다. 매수인 인수는 아니지만 이해관계가 복잡한 사건임을 보여주는 신호입니다.
- 관리비·점유 확인. 다세대주택의 미납 관리비, 실제 점유자, 공용부분 상태, 승강기 유지 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 문건접수 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 합격, “가격”은 보류
이 물건의 권리 결론은 명확합니다. 말소기준은 2023.03.22 근저당이고, 임차인 7명은 모두 그 이후 전입이라 대항력 인수는 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 권리상으로는 입찰 가능한 구조입니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 현재 실질취득 193,740,800원은 감정가 473,000,000원 대비 현재 회차이지만, 실거래 데이터가 없고, 14세대 다세대이며, 이미 4회 유찰됐습니다. 여기에 보증금·확정일자 미상의 임차인 7명까지 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격·명도·환금성은 보수적으로 재검증입니다.
