서울중앙지방법원 2024타경124272. 관악구 봉천동 ‘샤로수메이플’ 2층 203호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 권리의 출발점은 2023.03.22 설정된 동작신용협동조합 근저당권이며, 같은 날 서울드림신용협동조합의 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 추가 근저당권, 가압류, 관악구 압류, 경매개시결정, 국세 압류가 이어졌지만 배당자료상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.

이 사건에서 특히 눈에 띄는 부분은 임차인 수입니다. 현황조사 등에 확인되는 사람은 한갑렬·고광민·이새롬·김재훈·엄기범·김창준·윤수빈, 실제 임차인 7명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람이 아니라 모두 개별 임차인으로 확인되며, 전입일은 모두 말소기준일인 2023.03.22보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 우선변제 여부와 배당 순서는 입찰 전 명세서 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.03.22

말소기준은 2023.03.22 동작신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 같은 날 서울드림신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 함께 설정됐고, 2023.05.10에는 양 신협의 추가 근저당권이 설정되었습니다. 동작신용협동조합 근저당권은 이후 변경등기로 채권최고액 1,130,556,636원이 기재되어 있습니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 7명, 모두 말소기준 후 전입

7명 모두 전입일이 말소기준일인 2023.03.22 이후여서 현재 자료 기준 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 각 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 최우선변제 여부는 미상입니다. 이는 배당순서 문제이지 현재 자료상 매수인 승계금이 발생한다는 뜻은 아닙니다.

③ 가격·환금성 — 80% 최저가를 ‘시세 할인’으로 오해하면 안 된다

현재 최저매각가는 378,400,000원으로 감정가 473,000,000원의 80%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 낙찰가를 378,400,000원으로 가정하면 378,400,000원입니다.

그러나 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 20% 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 가격 판단은 반드시 인근 다세대주택의 실제 거래와 해당 호의 면적·층·상태를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 378,400,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총 청구액 4,344,127,040원 중 372,302,400원이 배당되고, 3,971,824,640원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오

이 사건은 유찰이 이어져도 임차인 보증금 인수가 증가하는 구조가 아니라, 각 시나리오에서 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 추가 유찰은 실질취득금액을 그대로 낮춥니다. 다만 실거래 기준가격이 없으므로 어느 회차부터 시세 메리트가 생긴다고 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 인헌초등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·점포가 혼재하는 일반 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 감안한 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 석재 등 마감·창호는 샷시 창호입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 3필 일단지의 평탄한 토지로 집합건축물(공동주택 및 제2종근린생활시설) 건부지로 이용 중이며 남서측으로 세로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 토지지표. 공시지가 5,132,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지이며 토지면적은 119.3㎡입니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 샤로수메이플은 14세대, 2023.03.13 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 3.4회·매각률 17.24%로 나타납니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 7명 재확인. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 현재 점유자와 각 호실·점유부분이 실제로 일치하는지 현황조사·매각물건명세서 원문을 대조하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·우선변제 배당 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 가격 착시 경계. 378,400,000원은 감정가 대비 80%라는 뜻이지 시세의 80%라는 뜻이 아닙니다. 최근 실거래 금액 확인 전까지 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 302,720,000원, 3회 유찰 242,176,000원에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 적정 응찰가는 외부 실거래 비교 후 결정해야 합니다.
• 명도 비용. 권리상 대항력은 없더라도 실제 임차인이 7명인 만큼 인도 협의, 이사 일정, 인도명령 등 실무비용을 예상해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제는 실제 정산에서 변수가 될 수 있으므로 입찰 전 확인하세요.
• 등기 원본 대조. 공동담보와 근저당권 변경등기가 여러 차례 존재하므로 등기사항전부증명서와 배당요구 관련 문건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 아직 검증 전”

이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 실제 임차인 7명이 확인되지만 전입일이 모두 2023.03.22 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고, 유찰이 더 진행되어도 보증금 인수가 늘어나는 구조가 아닙니다.

반면 가격 판단은 다릅니다. 현재 최저가 378,400,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로는 시세 대비 저가라고 말할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없고, 경매 통계상 평균 유찰 3.4회·매각률 17.24%라는 낮은 환금성 신호도 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 명확하지만 가격 메리트는 별도 실거래 검증이 필요한 다세대주택으로 보는 것이 적절합니다.