서울중앙지방법원 2024타경124272. 관악구 봉천동 ‘샤로수메이플’ 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 473,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 302,720,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 소유자는 주식회사지비하우징이며, 경매 신청채권자는 동작신용협동조합입니다.

이 사건의 권리분석 포인트는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 말소기준권리는 2023.03.22. 설정된 동작신용협동조합의 근저당권이고, 조사된 7명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 제공된 판정상 7명 모두 대항력은 없으므로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 계산되지 않습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 만큼 배당관계와 실제 점유관계는 원문 서류에서 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2023.03.22. 을구 1번 동작신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 같은 날 같은 순위에 서울드림신용협동조합 근저당권 10,000,000원도 등재돼 있습니다. 이후 설정된 추가 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 제공 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 7명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며, 조사된 사람은 실제 임차인 7명입니다. 전입일은 모두 2023.03.22. 말소기준권리보다 늦고, 제공 판정도 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 302,720,000원으로 감정가 473,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 사건 자료에는 대상 면적과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

샤로수메이플은 14세대 규모이며, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.4회, 낙찰률은 16.67%입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐습니다. 이 수치는 가격의 저렴함을 증명하는 자료가 아니라, 응찰과 환금성이 강하지 않았던 이력을 확인하는 지표로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 302,720,000원 가정)

채권 총액 4,344,127,040원 중 채권자 배당액은 297,681,920원으로 계산되며, 미배당액은 4,046,445,120원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원 계산

제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 현재 확인된 권리만 놓고 보면 추가 유찰 시 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다. 다만 실거래 비교자료가 없기 때문에 어느 회차부터 시세 메리트가 생기는지는 이 자료만으로 정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 샤로수메이플은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 대상은 2층 203호입니다.
• 입지. 인헌초등학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·점포가 혼재하는 일반 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이고 공시지가는 5,132,000원/㎡입니다. 토지는 평지이며 세로한면에 접합니다.
• 규모·환금성. 총 14세대이며 제공된 경매 통계상 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 16.67%입니다. 현재 사건도 2회 유찰된 상태입니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 7명 원문 대조. 전입일은 모두 말소기준 뒤지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사의 점유부분·계약관계를 반드시 맞춰보세요.
• 대항력과 명도를 분리해서 판단. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 7명 확인돼 있으므로 인도 과정은 별도 문제입니다.
• 가격은 실거래 확인 후. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 대상 면적 29.67㎡와 직접 비교 가능한 최근 거래를 확인해야 합니다.
• 배당표 변동 요소. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 실제와 다를 수 있는 여지가 있으므로 배당요구종기와 관련 문건을 확인하세요.
• 추가 유찰의 의미. 3회 유찰 시 242,176,000원, 4회 유찰 시 193,740,800원으로 내려가지만, 시세자료 없이 특정 회차를 적정가격으로 단정할 수 없습니다.
• 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리 인수보다 ‘7명의 점유관계와 가격 검증’이 승부처

이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고, 조사된 7명의 전입일도 모두 그 이후입니다. 제공된 판정과 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수 0원으로 계산되므로 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 사건은 아닙니다.

다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 7명이고, 14세대 규모 다세대에서 이미 2회 유찰됐으며 단지 평균 유찰 횟수도 3.4회입니다. 무엇보다 직접 비교할 실거래 금액이 없어 302,720,000원이 시세보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가 64%라는 숫자가 아니라 임차인 원문 확인, 실제 점유·명도 구조, 그리고 별도의 시세 검증입니다.