서울중앙지방법원 2024타경124272. 관악구 봉천동 ‘샤로수메이플’ 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 478,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 305,920,000원, 감정가의 64%입니다. 등기부의 첫 말소기준권리는 2023.03.22 설정된 동작신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 같은 날 서울드림신용협동조합 근저당 10,000,000원이 설정됐고, 이후 추가 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
권리표만 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 임차인 조사가 단순하지 않습니다. 한갑렬·고광민·이새롬·김재훈·엄기범·김창준·윤수빈 등 7명이 조사돼 있고, 모두 전입일은 말소기준일인 2023.03.22보다 늦습니다. 따라서 조사자료의 판정대로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 배당관계와 명도 범위는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124272 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천로 544-9, 2층202호 (봉천동,샤로수메이플) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사지비하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 305,920,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 청구금액 | 2,283,690,232원 |
| 말소기준 | 2023.03.22 동작신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
소유권보존은 2023.03.22 주식회사지비하우징 명의로 이뤄졌습니다. 같은 날 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만 2023.05.10 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 말소기준인 동작신용협동조합 근저당 이후에는 서울드림신용협동조합 근저당, 추가 근저당, 3,390,000,000원 가압류, 관악구·국민건강보험공단·국 압류와 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 조사 7명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 조사 목록 기준 실제 임차인 7명입니다. 전입일은 전부 2023.03.22 말소기준권리 이후여서 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한갑렬 | 2023.05.08 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고광민 | 2023.05.25 | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이새롬 | 2023.05.16 | 2024.12.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재훈 | 2023.07.05 | 미확인 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄기범 | 2023.06.09 | 2024.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창준 | 2024.10.29 | 미확인 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤수빈 | 2023.06.19 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 305,920,000원으로 감정가 478,000,000원의 64%입니다. 다만 이 사건에서 동일 조건의 실거래 평균이나 최신 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 2회 유찰됐다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가할 근거는 부족합니다.
샤로수메이플은 14세대, 준공일 2023.03.13로 확인되며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.4회입니다. 현재 물건은 2회 유찰 상태이므로, 최저가 할인폭보다 실제 동일·유사 면적 거래와 개별 호수 조건을 확인해 응찰가 상한을 정하는 편이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,082,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 동작신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 을구 1번 근저당 · 서울드림신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 을구 2번 근저당 · 동작신용협동조합 | 850,212,000원 | 280,837,120원 |
| 5. 을구 2번 근저당 · 서울드림신용협동조합 | 370,128,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 파산자 | 3,390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 4,630,340,000원, 채권자 총 배당액은 300,837,120원, 미배당액은 4,329,502,880원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 305,920,000원 | 300,837,120원 | 4,329,502,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 244,736,000원 | 240,509,696원 | 4,389,830,304원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 195,788,800원 | 192,247,757원 | 4,438,092,243원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 인헌초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 감안한 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 3필 일단지의 평탄한 토지에 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중이며 남서측으로 세로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,132,000원/㎡로 확인됩니다.
- 규모. 샤로수메이플은 14세대, 준공일 2023.03.13로 확인되며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 계약관계 확인. 전입은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 각 임대차계약서와 배당요구 서류를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 미확인자 점검. 김재훈·김창준은 조사자료상 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 실제 점유와 명도 상대방 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 관악구·국민건강보험공단·국 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 배당표의 정확도가 올라갑니다.
- 공동담보 확인. 동작신용협동조합·서울드림신용협동조합의 근저당에 공동담보 내용이 있으므로 다른 호수의 배당과 채권 잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 64%이지만 동일 조건 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유·명도. 조사된 임차인이 7명인 만큼 실제 202호 점유관계와 인도 대상자를 현황조사·매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·채권계산서와 세금 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 적다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.03.22 동작신용협동조합 근저당이고, 조사된 임차인 7명의 전입은 모두 그 이후입니다. 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 확인할 항목은 적지 않습니다. 7명 모두 보증금과 확정일자가 미상이고, 임대관계 자체도 감정평가에서 미상으로 조사됐습니다. 여기에 관악구·국민건강보험공단·국 압류가 있어 당해세 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 가격 역시 감정가 대비 64%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 값이 확인되지 않으므로 ‘2회 유찰 = 싸다’고 단정하면 안 됩니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 임차·세금·가격 검증은 필수입니다.
