서울중앙지방법원 2024타경124272. 관악구 봉천동 샤로수메이플 2층 204호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사지비하우징이고, 2023.03.22 소유권보존과 같은 날 동작신용협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 설정된 추가 근저당, 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 가장 눈에 띄는 부분은 점유자 수입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 한갑렬, 고광민, 이새롬, 김재훈, 엄기범, 김창준, 윤수빈 등 7명이 확인됩니다. 그러나 전입일은 모두 말소기준일인 2023.03.22보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 규모가 밝혀지지 않았다는 점은 배당관계 확인사항이지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124272 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천로 544-9, 2층204호 (봉천동, 샤로수메이플) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 주식회사지비하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 190,873,600원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,283,690,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 38,174,720원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.22 접수된 동작신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 서울드림신용협동조합의 근저당도 설정됐고, 2023.06.14에는 양 신협의 추가 근저당이 설정됐습니다. 이후 가압류 2건, 2024.12.16 임의경매개시결정, 서울특별시와 국의 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 7명 모두 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한갑렬 | 2023.05.08 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고광민 | 2023.05.25 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이새롬 | 2023.05.16 | 2024.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재훈 | 2023.07.05 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄기범 | 2023.06.09 | 2024.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창준 | 2024.10.29 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤수빈 | 2023.06.19 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
7명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 다만 대항력 판정은 명확합니다. 가장 빠른 전입도 2023.05.08로 말소기준일 2023.03.22보다 늦습니다. 따라서 이들을 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 보증기관 대위·승계에 해당하는 사람도 없습니다. 실제 임차인은 7명입니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가는 466,000,000원, 현재 최저매각가격은 190,873,600원입니다. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 40.96% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 152,698,880원, 6회 유찰 시 122,159,104원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건의 가격 판단에는 중요한 한계가 있습니다. 샤로수메이플의 거래자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다. 감정가와 시세는 동일한 개념이 아니며, 현재 최저가의 시장 대비 위치는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,873,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,472,230원 |
| 1. 동작신용협동조합 · 을구 1번 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 서울드림신용협동조합 · 을구 1번 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 동작신용협동조합 · 을구 2번 | 1,130,556,636원 | 167,401,370원 |
| 4. 서울드림신용협동조합 · 을구 2번 | 370,128,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 파산자 | 3,390,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오티스엘리베이터 유한회사 | 4,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,914,934,636원 중 채권자 배당액은 187,401,370원, 미배당액은 4,727,533,266원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인헌초등학교 북서측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 석재 등 마감, 창호는 샷시이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,132,000원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 샤로수메이플은 총 14세대, 2023.03.13 사용승인 자료가 확인됩니다. 경매물건 평균 유찰횟수는 3.4회, 낙찰률은 17.24%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 38,174,720원을 준비해야 합니다.
- 임차인 보증금. 7명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 우선변제와 최우선변제 가능성은 원문 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 다수 점유자가 확인된 만큼 낙찰 후 실제 점유자, 세대별 점유 형태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 40.96%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 동일 건물 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 별도 검증”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 권리 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.03.22 동작신용협동조합 근저당이고, 7명의 전입은 모두 그 이후입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 둘째, 가격은 그만큼 단순하지 않습니다. 네 차례 유찰돼 190,873,600원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 여기에 보증금 미상 임차인 7명과 20% 특별 매수신청보증금까지 고려하면, 권리는 합격권이지만 가격·명도·배당 확인을 마친 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
