서울중앙지방법원 2024타경124272. 관악구 봉천동 ‘샤로수메이플’ 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사지비하우징이고, 2023.03.22. 동작신용협동조합 근저당이 설정된 뒤 같은 날 서울드림신용협동조합 근저당, 2023.05.10. 추가 근저당, 이후 가압류·압류·경매개시결정이 이어진 구조입니다. 현재 최저매각가는 194,560,000원으로 감정가 475,000,000원의 40.96% 수준까지 내려왔습니다.
권리 자체에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 매수인이 실제로 떠안는 금액입니다. 이 사건의 배당 시뮬레이션은 현재 회차에서 매수인 인수를 0원으로 보고 있습니다. 따라서 최저가 기준 실질취득도 194,560,000원입니다. 하지만 비교할 최신 실거래 가격이 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124272 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천로 544-9, 4층402호 (봉천동, 샤로수메이플) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 4층 402호 · 외벽 석재 등 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 주식회사지비하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 475,000,000원 / 194,560,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,283,690,232원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.03.22.
말소기준은 2023.03.22. 동작신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023.03.22. 설정됐던 신영부동산신탁 명의의 신탁등기는 2023.05.10. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 7명, 모두 말소기준 이후 전입
확인된 사람은 한갑렬·고광민·이새롬·김재훈·엄기범·김창준·윤수빈으로 실제 임차인은 7명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2023.05.08.로 말소기준 2023.03.22.보다 늦어, 제공된 권리판정상 7명 모두 대항력 없음입니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한갑렬 | 2023.05.08 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이새롬 | 2023.05.16 | 2024.12.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고광민 | 2023.05.25 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄기범 | 2023.06.09 | 2024.12.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤수빈 | 2023.06.19 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재훈 | 2023.07.05 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창준 | 2024.10.29 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 규모를 숫자로 계산할 수는 없습니다. 다만 이 사건에서는 전입일 자체가 모두 말소기준권리보다 뒤이므로, 제공된 판정상 임차보증금을 매수인이 대항력 때문에 승계하는 구조는 아닙니다. 배당요구 여부와 별개로 명도 과정에서는 현재 실제 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 41%지만 시세 할인으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 194,560,000원으로 감정가 475,000,000원의 40.96%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 59% 낮으니 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,523,840원 |
| 1. 근저당 · 동작신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서울드림신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동작신용협동조합 | 290,426,400원 | 171,036,160원 |
| 4. 근저당 · 서울드림신용협동조합 | 91,713,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 파산자 | 3,390,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오티스엘리베이터 유한회사 | 4,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 3,796,390,000원, 현재 회차 예상 배당액은 191,036,160원, 미배당은 3,605,353,840원입니다. 후순위 채권이 대규모로 미배당되지만, 이 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 194,560,000원 | 191,036,160원 | 3,605,353,840원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 155,648,000원 | 152,668,928원 | 3,643,721,072원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 124,518,400원 | 121,975,142원 | 3,674,414,858원 | 0원 |
중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수가 0원이라는 것입니다. 가격이 더 내려가면 채권자의 미배당이 커질 뿐, 제공된 시뮬레이션에서는 그 부족액이 매수인에게 이전되지 않습니다. 반대로 이것만으로 155,648,000원이나 124,518,400원이 시세보다 저렴하다는 뜻도 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인헌초등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단지의 평탄한 토지이며 집합건축물 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,132,000원/㎡. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 샤로수메이플은 14세대 규모이고 2023.03.13. 사용승인 정보가 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.4회, 매각률 0.0%로 가격만큼 출구전략 검토가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 40.96%라는 할인율을 시세 할인율로 착각하지 말고, 동일·유사 면적의 최신 거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 실제 임차인 7명이 확인되는 사건이므로 현재 402호의 점유자와 인도 대상자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 임차인별 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 세금·공과금 배당. 압류 3건 중 당해세 해당분이 있으면 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 155,648,000원, 6회 유찰 시 124,518,400원이지만, 어느 가격도 시세 확인 없이 ‘싸다’고 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 시세를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 남았다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.03.22.이고, 확인된 실제 임차인 7명은 전부 그 이후 전입이라 대항력이 없으며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 후순위 채권의 거대한 미배당을 매수인이 대신 갚는 구조는 아닙니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 이미 4회 유찰돼 감정가의 40.96%까지 내려왔고, 단지 경매 통계도 평균 3.4회 유찰·매각률 0.0%로 나타납니다. 무엇보다 최신 실거래 비교값이 없기 때문에 194,560,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 부족합니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
