수원지방법원 2025타경42888. 평택 고덕동 수아주 4층 416호로, 경매 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 영상디앤씨주식회사이며, 권리분석의 기준점은 2023.08.02. 화성한마음신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,012,800,000원이고 이후 설정된 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 매각대금 239,000,000원을 기준으로 집행비용 4,146,000원을 뺀 234,854,000원이 1순위 근저당 배당에 사용되고, 후순위 근저당에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 1,277,946,000원이지만 이는 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다. 매수인 인수 계산은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42888 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 4층 416호 · 도로명 경기도 평택시 고덕중앙2로 83 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용중 |
| 건물 | 지하 5층·지상 8층 건물 내 4층 416호 · 라멘조 벽식구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성한마음신용협동조합 / 839,444,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸
말소기준은 2023.08.02. 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 을구 2번 근저당권, 국가 압류, 평택시 압류, 임의·강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 1번 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었으므로, 우선순위는 기존 1번 근저당권을 이어가는 구조로 보아 실제 배당 단계에서는 이전된 권리관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 239,000,000원, 시세 메리트는 보류
현재는 감정가와 최저매각가가 모두 239,000,000원인 신건입니다. 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세를 대조할 수 있는 거래 비교치가 확인되지 않아 239,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 239,000,000원 | 1,277,946,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 191,200,000원 | 1,325,076,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,960,000원 | 1,362,781,440원 | 0원 |
유찰될수록 예상 매각가는 내려가지만, 현재 확인된 권리 기준으로는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 1,277,946,000원 → 1,325,076,800원 → 1,362,781,440원으로 커집니다. 이 미배당 증가분은 낙찰자 부담 증가가 아니라 채권 회수 부족분 증가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화성한마음신용협동조합 | 1,012,800,000원 | 234,854,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 검단서영제일차주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,512,800,000원 중 예상배당은 234,854,000원, 미배당은 1,277,946,000원입니다. 1번 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 실제 배당권자는 관련 서류를 다시 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 이 계산에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율포초등학교 북동측 인근, 아파트 단지·주상용건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 고덕국제화도시 내 상업지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·화재경보기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 가로장방형 토지로, 남측 왕복 4차선·동측 왕복 3차선·북측 왕복 2차선 도로와 접하고 주차장 출입구는 북측 도로에 연결됩니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 5,541,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 확인하고 실제 임대차관계가 있는지 입찰 전 대조해야 합니다.
- 1번 근저당 이전 확인. 화성한마음신용협동조합의 근저당권이 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으므로 채권신고·배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 239,000,000원을 감정가 100%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 최근 거래와 임대수익·공실을 함께 비교하세요.
- 세금·배당 변수. 국가와 평택시 압류가 있고 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재되어 있으므로 실제 배당표를 다시 확인하세요.
- 관리비·명도. 업무시설·근린시설 성격의 집합건물인 만큼 체납 관리비와 실제 인도 상태를 확인하고 명도 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·감정평가·매각 관련 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2023.08.02. 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 소멸 구조이며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에서 임대관계가 미상이고, 신건 최저가 239,000,000원을 최근 실거래와 직접 대조할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과 가능, 가격과 점유는 확인 후 결정이 핵심입니다. 유찰이 없다는 이유나 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다.
