수원지방법원 2025타경42888. 평택 고덕동 수아주 7층 711호입니다. 사건의 말소기준은 2023년 8월 2일 설정된 화성한마음신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,012,800,000원입니다. 뒤이어 2023년 9월 8일 검단서영제일차주식회사 근저당 500,000,000원이 설정됐고, 국·평택시 압류와 두 건의 경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”고 끝내기는 어렵습니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고 임대관계는 미상입니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 현장 점유관계와 실제 임대차 존재 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 249,000,000원의 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42888 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 7층 711호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕중앙2로 83 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 839,444,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸
2023.03.24. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기가 있었으나 2023.08.02. 신탁재산의 귀속으로 영상디앤씨주식회사에 소유권이 이전되면서 해당 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 화성한마음신용협동조합의 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 이 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저매각가 249,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 검증할 수 없습니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 244,714,000원 | 1,268,086,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 195,611,200원 | 1,317,188,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 156,328,960원 | 1,356,471,040원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이는 후순위 채권 미배당이 곧바로 낙찰자 승계로 이어지는 구조가 아니라는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화성한마음신용협동조합 | 1,012,800,000원 | 244,714,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 검단서영제일차주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 1,512,800,000원 중 현재 가정 매각가에서 채권자 배당은 244,714,000원, 미배당은 1,268,086,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율포초등학교 북동측 인근, 아파트 단지·주상용건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 고덕국제화도시 내 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·화재경보기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선, 동측 왕복 3차선, 북측 왕복 2차선 도로와 접하고 주차장 출입구는 북측 도로에 연결됩니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 5,541,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 249,000,000원이 적정한지 주변 동일·유사 오피스텔 및 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 등기와 배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국 및 평택시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당순위는 매각 전 최신 자료로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 등기상으로는 2023.08.02. 근저당이 말소기준이 되고 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 반면 실제 투자 판단에서는 업무시설(오피스텔) 이용, 임대관계 미상, 실거래 시세 부재가 남습니다. 따라서 결론은 권리구조는 비교적 명확하지만 가격·점유 검증 전에는 보수적으로 접근하는 것입니다.
