수원지방법원 2025타경42888. 평택시 고덕동 수아주 7층 706호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 지하 5층·지상 8층 규모이며, 본건은 고덕국제화도시 내 중심상업지역에 자리합니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 249,000,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2023.08.02 설정된 화성한마음신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,012,800,000원으로 감정가보다 크고, 뒤이어 2023.09.08 검단서영제일차주식회사 근저당 500,000,000원이 설정됐습니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 1,512,800,000원이고, 현재 최저가에서는 선순위 근저당조차 전액 배당되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권은 배당 부족을 뜻할 뿐, 제공된 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42888 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 7층 706호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 지하 5층 · 지상 8층 · 본건 7층 706호 |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 839,444,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸형
2023.03.24 주식회사무궁화신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.08.02 신탁재산 귀속으로 영상디앤씨주식회사에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 화성한마음신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 검단서영제일차주식회사 근저당, 국·평택시의 압류, 임의경매 및 강제경매 개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 신건 249,000,000원, 시세 메리트는 검증 전
현재 최저가는 감정가와 같은 249,000,000원입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 또는 최저가가 최근 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 매력은 최저가가 낮아 보이는지가 아니라 실제 동일·유사 용도 거래와 임대수익, 공실 상태를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 244,714,000원 | 1,268,086,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 195,611,200원 | 1,317,188,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 156,328,960원 | 1,356,471,040원 | 0원 |
유찰이 진행되면 예상 매각가는 249,000,000원에서 199,200,000원, 159,360,000원으로 낮아지고 채권자의 미배당은 반대로 1,268,086,000원에서 1,317,188,800원, 1,356,471,040원으로 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 즉 채권자의 손실 확대와 매수인의 권리 인수는 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화성한마음신용협동조합 | 1,012,800,000원 | 244,714,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 검단서영제일차주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,512,800,000원 가운데 현재 회차 채권자 배당은 244,714,000원, 미배당은 1,268,086,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 율포초등학교 북동측 인근, 고덕국제화도시 내 상업지역으로 아파트 단지·주상용건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선, 동측 왕복 3차선, 북측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하고 주차장 출입구는 북측 도로에 연계됩니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로1류·중로2류·중로3류에 접합니다. 공시지가는 5,541,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위생·급배수, 승강기, 냉난방, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 설비가 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 실거래 비교값 없이 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 및 근린시설의 최신 거래·임대 수준을 대조해야 합니다.
- 점유·임차 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자, 전입·사업자등록, 확정일자 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 말소기준 근저당이 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 국 및 평택시 압류가 등기돼 있고 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 용도와 환금성. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용이라는 점을 기준으로 실제 사용현황과 향후 매도·임대 수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 전 최신본으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 가격과 점유 확인
이 물건의 등기권리 구조는 비교적 명료합니다. 2023.08.02 화성한마음신용협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 세 가지 가격 시나리오에서 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 반면 감정가 249,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 실거래 근거가 없고, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
따라서 결론은 권리 구조는 소멸형, 가격 판단은 보류, 점유 확인은 필수입니다. 선순위 채권의 막대한 미배당은 매수인 인수와 동일한 개념이 아니므로 그 자체를 낙찰자 부담으로 오해할 필요는 없지만, 신건이라는 이유만으로 249,000,000원에 가격 메리트가 있다고 평가해서도 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 등기부보다 실제 임대·점유 상태와 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
