수원지방법원 2025타경42888. 평택 고덕동 수아주 8층 818호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 현재 소유자는 영상디앤씨주식회사이며, 2023.08.02. 설정된 화성한마음신용협동조합의 채권최고액 1,012,800,000원 근저당권이 말소기준입니다.
이후 설정된 검단서영제일차주식회사 근저당권, 국·평택시 압류, 임의경매 및 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42888 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 8층 818호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 고덕중앙2로 83 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 839,444,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.08.02. 접수된 화성한마음신용협동조합 근저당권 1,012,800,000원입니다. 그 뒤 2023.09.08. 설정된 검단서영제일차주식회사 근저당권 500,000,000원, 2025.08.20. 국 압류, 2025.11.03. 임의경매개시결정, 2025.11.25. 강제경매개시결정, 2026.03.23. 평택시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 247,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 현재 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다.
현재 회차에서 채권자 총 채권최고액 기준 합계는 1,512,800,000원이고, 집행비용을 제외한 예상 채권 배당은 242,742,000원입니다. 이에 따른 미배당은 1,270,058,000원입니다. 다만 이 미배당 규모는 채무자의 잔존채무 문제이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 근저당 · 화성한마음신용협동조합 | 1,012,800,000원 | 242,742,000원 |
| 2. 근저당 · 검단서영제일차주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치입니다. 채권최고액 기준 미배당이 발생하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 247,000,000원 | 242,742,000원 | 1,270,058,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 197,600,000원 | 194,033,600원 | 1,318,766,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 158,080,000원 | 155,066,880원 | 1,357,733,120원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율포초등학교 북동측 인근, 아파트단지·주상용건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 고덕국제화도시 내 상업지역이며 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선, 동측 왕복 3차선, 북측 왕복 2차선 포장도로와 접하며 주차장 출입구는 북측 도로와 연결됩니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로1류·중로2류·중로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,807.7㎡, 공시지가 5,541,000원/㎡, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 건물. 라멘조 벽식구조 철근콘크리트슬래브지붕, 지하5층·지상8층 건물이며 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·화재경보기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 818호의 건축물대장상 용도와 현재 사용상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 247,000,000원을 적정가로 전제하지 말고 별도 비교사례를 확보해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2026.02.24. 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기부에서 현재 권리자 표시를 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 1,270,058,000원은 채권자의 미회수분이며 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확정”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.02. 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 가격 판단에 필요한 실거래 자료는 없습니다. 감정가와 최저가가 같은 신건이라는 이유만으로 247,000,000원이 싸다고 볼 수는 없습니다.
또한 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건은 등기 권리보다 실제 용도·점유·가격을 확인하는 과정이 더 중요합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다.
