수원지방법원 2025타경42888. 평택시 고덕동 수아주 5층 517호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 현재 소유자는 영상디앤씨주식회사이며, 최초 소유권은 주식회사무궁화신탁 명의 신탁으로 보존됐다가 2023.08.02. 신탁재산 귀속으로 영상디앤씨주식회사에 이전됐습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 화성한마음신용협동조합의 채권최고액 1,012,800,000원 근저당입니다. 이후 국·평택시 압류, 임의·강제경매개시결정, 검단서영제일차주식회사 근저당은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 1번 근저당은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42888 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 5층 517호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 고덕중앙2로 83 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 839,444,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2023.08.02. 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2023.08.02. 접수된 화성한마음신용협동조합 근저당입니다. 2023.09.08. 설정된 검단서영제일차주식회사 근저당, 2025년과 2026년의 압류, 두 건의 경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다. 현재 배당 계산상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 244,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 2.44억이 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 244,000,000원 | 239,784,000원 | 1,273,016,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 1,321,132,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 156,160,000원 | 153,173,760원 | 1,359,626,240원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금이 줄어 선순위·후순위 채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 이 미배당은 곧바로 매수인이 떠안는 금액을 뜻하지 않습니다. 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 근저당 · 화성한마음신용협동조합 | 1,012,800,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 근저당 · 검단서영제일차주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 1,512,800,000원이며 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 239,784,000원, 미배당은 1,273,016,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율포초등학교 북동측 인근, 아파트 단지·주상용건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 고덕국제화도시 내 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선, 동측 왕복 3차선, 북측 왕복 2차선 도로와 접하고 주차장 출입구는 북측 도로에 연결됩니다.
- 용도지역. 중심상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지는 평지의 가로장방형, 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 5,541,000원/㎡이며 토지면적은 1,807.7㎡입니다.
- 건물·설비. 지하 5층·지상 8층 철근콘크리트 구조로 위생·급배수, 승강기, 냉난방, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 용도 ‘근린시설’과 감정평가 이용상태 ‘업무시설(오피스텔)’을 함께 확인하고 건축물대장·현황을 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·사업자등록·전입 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔·근린시설의 최근 실거래와 임대수익을 확인하기 전 244,000,000원의 적정성을 단정하지 마세요.
- 선순위 근저당. 1번 근저당은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 현재 권리자 상태를 다시 확인하세요.
- 세금·관리비. 국·평택시 압류가 존재했던 만큼 실제 배당에서의 조세채권 순위와 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 다른 문제”
이 물건은 등기 순위만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.08.02. 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 남아 있고 사건상 용도와 실제 이용표현이 서로 다릅니다. 무엇보다 동일 유형의 최근 실거래 자료가 없어 신건 244,000,000원의 가격 경쟁력은 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리되지만, 점유·용도·가격은 입찰 전 추가 확인이 필요한 물건입니다.
